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万科星园项目提效分析方案北京物业：杨维春、白金龙、冯旭、赵林锋北京滨海新区白云峰、杨军大连朗润园刘进军2011年11月27日‹#›万科物业校企合作培训课程系列BD节能降耗安全、环境类优化目录1项目概述23节能降耗4业务拓展人员优化‹#›万科物业校企合作培训课程系列项目概述万科星园小区规划占地面积11.2万平方米,总建筑面积36万平方米,开发住宅面积28万平方米,容积率2.5,建筑密度20.2%,绿化覆盖率62%,住宅总户数2122户,商户24户,共计2146户。‹#›万科物业校企合作培训课程系列项目2008年2009年2010年一、主营业务收入10,360,437.9810,122,655.7610,132,184.86二、主营业务成本9,634,796.569,297,269.789,798,324.271．人工费用4,450,739.134,546,567.574,370,081.583．物料消耗782,705.89417,984.141,211,726.144．外包费用2,051,154.042,130,108.032,055,023.265．能耗费用1,567,819.161,459,331.531,419,714.04三、税后利润-33,508.0811,929.10-483,020.28附件：服务中心08年至10年经营情况‹#›万科物业校企合作培训课程系列人员优化服务中心成本支出中，人工费用（外包费用）及能耗费占服务中心成本支出的83%。因此，通过人员优化、节能降耗及服务中心经营业务拓展是全年的重点工作。‹#›万科物业校企合作培训课程系列人员优化1、安全员简编：星园园区内15栋大堂，2010年前安全员配制为每栋楼宇一名安全人员，2011年服务中心对园区大堂岗位进行人员优化，通过调整其岗位进行优化，针对时间点不同调整安全岗位数量，编制由2010年76人调整为65人，具体调整方式如下：白天：大堂岗位人员为10，重点安全防控为园区主要出入口及各楼宇大堂；夜间：大堂岗位人员为5人，重点安全防控为主要出入口及园区外围及主干道。优化后预计提效结果：11人*2221元/人/月*12个月=293172元‹#›万科物业校企合作培训课程系列9号大堂岗8号大堂岗12、13号大堂岗11号大堂岗15、16号大堂岗14号大堂岗3号大堂岗2号大堂岗1号大堂岗4号大堂岗5号大堂岗6号大堂岗7号大堂岗东南门岗南门岗西门岗北门岗东门岗31号巡逻岗30号巡逻岗17号巡逻岗（外围）班长10号巡逻岗星园地面监控探头及安全岗位分布‹#›万科物业校企合作培训课程系列车库地下一层探头及安全岗位分布23号车库岗21号车库岗20号车库岗19号车库岗‹#›万科物业校企合作培训课程系列人员优化2、供方人员优化：服务中心通过对保洁供方现场工作流程的重新梳理，在保证服务品质的前提下对保洁岗位进行合并，提高人均管理面积。如：一至四期20至30层的楼宇内保洁人员由2012年3人合并至2人，对保洁人员的工作范围及工作流程进行相应调整，管理人员加强巡检力度。优化后预计提效结果：11年优化后保洁人员数量:70人12年优化后保洁人员数量50人：（68000抵消供方调价预期。一部分购置2台扫地机总投入13万元包括维保、电费。）全年费用节省金额：10人*1660/人/月*12个月=198000元具体人员分布：每栋楼：1人（15栋楼）16人，三号楼2人替岗：4人（楼道替岗）（一天16人，每周休息1天，每天休息2人）外围：10人+水系1人（一台扫地机：减3人）外围地库替岗2人扫地机开车：2人地库6人（地库一台扫地机减去3人）现场主管：1人领班：（外围、地库1人）（楼层3人各八、七栋楼）商业街：3（现在）优化：为2人库管：1人；每月：1660元/人‹#›万科物业校企合作培训课程系列楼道1人楼道1人楼道1人楼道1人楼道1人楼道1人楼道2人楼道1人楼道1人楼道1人楼道1人楼道1人楼道1人楼道1人楼道1人‹#›万科物业校企合作培训课程系列型号:瑞清-1250清扫宽度：1.25米36v电压,1000w驱动效率：7200㎡/h过滤面积4㎡单价：4.5万元型号:WS-SD1750清扫宽度：1.75米36v电压,1500w驱动效率：10000㎡/h过滤面积5㎡单价：7.6万元型号:WS-SD1550清扫宽度：1.55米36v电压,1500w驱动效率：9000㎡/h过滤面积5㎡单价：6.6万元环境类提效率——上保洁设备代替人工‹#›万科物业校企合作培训课程系列购买设备费用：9万元；设备年耗电费：150元/辆*12月*2辆=3600元；设备年维护费用：100元/辆*12月*2辆=24000元；总投入（设备费+电费+日常维护费）：130000元机械可代替6名人工，可节约费用118800元；预期使用寿命为3年，产权为北京公司，最终报废处理。（根据苏南公司方案进行测算）清洁类提效方案（一）型号:瑞清-1250清扫宽度：1.25米36v电压,1000w驱动效率：7200㎡/h过滤面积4㎡单价：4.5万元‹#›万科物业校企合作培训课程系列节能降耗——能源统计表‹#›万科物业校企合作培训课程系列能耗分析表——园区用水能源分析‹#›万科物业校企合作培训课程系列节能降耗结论安全班宿舍用水、商业公共用水、提相应的节能降耗方案食堂用水。水景观、电梯、室内外照明、提相应的节能降耗方案消防设备、上下水泵。电能源水能源‹#›万科物业校企合作培训课程系列节能降耗措施项目项目工作内容成本投入提效成果实施时间电能源电梯取消自动回基站功能，节省能耗电梯机房取消空调，增加自然风降耗，抬高电梯电容位置，增加风扇无每月节能25%园区电梯轿厢照明灯改造将电梯轿厢68个照明射灯220V，35W射灯射灯改造为9W节能灯，每个节能灯10元，投入成本680元；（注：电梯轿厢为24小时长明灯）改造前：68个*35瓦/1000=2.38度*24小时*365天=20848.8度*0.9元=18763.92元改造后：68个*9瓦/1000=0.612度*24小时*365天=5361.12度*0.9元=4825元680元每月减少支出1506.9元当年提效：1506.9元*12=18082.8元楼道安全出入口灯改造将原有楼宇2089个8瓦安全出入口灯改造为LED节能灯，每年可节约用电143104瓦，按每度电0.9元计算每年可节约电费128792元。改造前：（2089个*8瓦=16.712KW*24小时=401.08度*365天=146397.12度*0.9元=131757.4元；）改造后：2089*（4.5v*=0.18W）=0.37602千瓦*24小时=9.02448度*365天=3293.94度*0.9元=2964.54元；）14623元每月减少支出10729元当年提效：128757元‹#›万科物业校企合作培训课程系列措施项目项目工作内容成本投入提效成果实施时间电能源车库灯具改造一期地下车库，目前灯具部分使用的是40W日光灯管，共计260具，将现有40W灯管更换为28W的T5灯管后，降低照明功率3120W,按日均照明为14小时计算，每年节约用电15943.2千瓦。10400元每月减少支出1142元当年提效：1142*7个月=7994元；电梯安装节电器星园计划2011年安装25台电梯节电器，经过2010年星园现场安装电梯节电器后节电率为27%/每台/每月。每月节约费用：1元/度电*每月230度电=230元现在与厂家就安装节电器零投入分成或按比例分成中。园区电梯轿厢照明灯改造将电梯轿厢68个照明射灯220V，35W射灯射灯改造为9W节能灯，每个节能灯10元，投入成本680元；（注：电梯轿厢为24小时长明灯）改造前：68个*35瓦/1000=2.38度*24小时*365天=20848.8度*0.9元=18763.92元改造后：68个*9瓦/1000=0.612度*24小时*365天=5361.12度*0.9元=4825元680元每月减少支出1506.9元当年提效：1506.9元*12=18082.8元‹#›万科物业校企合作培训课程系列节能降耗措施项目项目工作内容成本投入提效成果实施时间水能源水景观废水利用将水景观日常更换后的水用作清洁及绿化用水。每年更换水景观水2次，每次1200吨，购买2台220W排水泵用于水景观排水浇灌绿化，每次更换水景观水1200吨，1800元每年可节约8040元；绿化、雨水回收系统在园区内增加雨水回收系统，只需建造一个收集坑，并与绿化浇灌回水系统连接，可以大大降低园区内的水能耗。10000元每年预计可以节省水能源15%左右合计：171703.88元‹#›万科物业校企合作培训课程系列养护思路的转变•1，我们现场绿化维护的工作对象是植物，植物是有生命体，会死亡但也会长大，会扩繁会增值。因此我们可以把各项目现场看做是一个个苗圃、一个个培育基地，我们对现场的养护不光是维持景观性，更可以做到增值。例如：第三方评估机构对城市花园的植物材料估价2千万！过去的16年我们如若有意识的加以培养这2千万会增值为2亿吗？现在在这2千万的基础上我们还可以做什么？要知道没有一个苗圃会有如此品种繁多、应用普遍的植物材料，更何况我们的现场还有为数不少的名贵树种！•2，变废为宝的资源利用模式！绿化养护中有大量的修剪工作，一直让我们头痛和不断投入成本的绿化垃圾清运，是否丢弃的全部是没用的“垃圾”？是否是我们放错了地方？绿色园林——思路与分析1，项目内部充分利用现有资源，优化资源发布；2，项目间进行资源交换，共享，优势互补；3，在园区内开辟“小型苗圃”，自繁自用，提高利用率，降低购苗成本；4，不能利用的资源进行转让，变废为宝、节约成本。如“秸秆加工机”‹#›万科物业校企合作培训课程系列大量苗木遗落在角落，不被发现和利用，‹#›万科物业校企合作培训课程系列另外一番景象-月季等枝条再利用‹#›万科物业校企合作培训课程系列月季修剪枝通过扦插繁殖半年即可成活、开花！资料‹#›万科物业校企合作培训课程系列在城市花园遍地生长的常春藤，在花卉市场购买都得十五元钱左右一盆…资料‹#›万科物业校企合作培训课程系列秸秆环保机是指以玉米秸秆、小麦秸秆、棉花杆、稻草、稻壳、花生壳、玉米芯、树枝、树叶、锯末等农作物、固体废除物为原料，经过粉碎后加压、增密成型，消费“秸秆木炭”的装备；秸秆木炭可以作为燃料，环保干净，远远低于原煤的成本和市场价钱，应用规模极为普遍。另外，秸秆木炭可以返回项目，作为土壤覆盖，是将绿化垃圾废料变废为宝。绿化垃圾、垃圾分类后加工利用•树枝粉碎机能吃进直径20厘米左右的木头，经过粉碎后木头便变成木屑。而修剪树枝、清理枯枝时产生的树枝也可以直接送进树枝粉碎机进行粉碎，粉碎后的木屑可以铺在绿化带上作为绿化植物的肥料，可以覆盖公园内的树坑和黄土裸露处，不但起到了美化作用，更能保持水分，遏止杂草生长，同时还可肥沃土壤，帮助树木生长。既节约了资源，又减轻了园林工人的工作量。西安、南京市政绿化已经在采用！北京市园林绿化局在《北京市林木修剪技术规定》中也建议使用。‹#›万科物业校企合作培训课程系列生长良好且过密的鸢尾向内移栽，既降低草坪养护成本又利用鸢尾的习性形成景观苗木分栽、扩繁‹#›万科物业校企合作培训课程系列利用地被植物的扩繁和生长占据草坪位置，降低草坪的面积，从而降低草坪的养护成本和养护风险。景天喜光耐寒、抗逆性强，可以移栽或扩繁到南向向阳或者土壤贫瘠的区域种植。‹#›万科物业校企合作培训课程系列沙地柏压条‹#›万科物业校企合作培训课程系列人工加速地被花卉的扩繁速度后，萱草和菊花的景观性强于草坪，养护难度和养护成本也低于草坪。生长过密的灌木及互相影响生长又浪费资源，适当向外移栽扩大株距后可以增加景观的可视深度也充分利用了植物资源‹#›万科物业校企合作培训课程系列•草坪养护成本=物资成本+人力成本=水+肥料+药品+油料等物资+浇水人工+打药人工+修剪人工=237元+2.2个人工•鸢尾、玉簪养护成本=物资成本+人力成本=水+肥料+药品+浇水人工+打药人工+修剪人工+移栽人工=95元+0