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房地产经济学©2017SUFE房地产经济学姚玲珍教授2017年9月房地产经济学©2017SUFE目录2第五章房地产市场微观篇第六章房地产价格基础篇第一章绪论第七章房地产投资第二章房地产与房地产业第三章地租理论与区位理论第四章房地产产权理论房地产经济学©2017SUFE微观篇第八章房地产开发第九章房地产经营第十章房地产金融目录第十一章房地产周期宏观篇第十二章房地产市场调控第十三章住房制度与住房保障第十四章房地产税收3房地产经济学©2017SUFE第十四章房地产税收4房地产税收概述一我国房地产税收制度二国外房地产税收制度三思考题与阅读内容四房地产经济学©2017SUFE一、房地产税收概述5房地产税收的概念房地产税收的功能房地产税收制度(一)(二)(三)房地产税收制度的特点(四)房地产经济学©2017SUFE（一）房地产税收的概念6房地产税收是指公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行无偿性、强制性的征收行为。根据课税物的不同做如下细分：广义的土地税狭义的土地税房屋税或房产税狭义的房地产税包括对土地本身及其所提供的服务的征税；对土地上的建筑物及其附着物的征税,如房屋税;对土地或土地改良物交易行为的征税，如土地增值税、契税、印花税等;对土地的不当利用行为课征的税收,如空地税、荒地税等。仅指对土地实体本身及其提供的服务的征税,如地价税、地租税等。房屋税或房产税是指单纯以房屋及其产权交易为课税对象的房地产税。指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转为计税依据的税收,包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。房地产经济学©2017SUFE（二）房地产税收的功能房地产税收作为地方政府税收的主要来源，不仅具有重要的财政功能，而且对楼市调控、社会收入分配等方面产生了重要影响。负税能力功能资源配置功能财政收入功能宏观调控功能7房地产经济学©2017SUFE（三）房地产税收制度8房地产税收制度是指一个国家在其税收管辖范围内调整房地产税收分配的过程中形成的权利和义务关系的法律规范的总称。世界上几乎所有国家和地区均实行复合房地产税制。就具体税种而言，各国立法虽有一些差异，但大体上可以归纳为以下三类：123房地产取得税房地产取得税是对取得土地、房屋所有权人所征收的税。一般依照房地产的取得方式而设置税种，例如登记许可税、印花税、遗产税或赠与税等。房地产保有税房地产转让税是对房地产所有人按期征收的一种税种，主要是为了合理调节房地产收益分配，以确保土地保有的负担公平和降低土地作为资产保有的有利性。房地产转让税是指在房地产通过买卖等有偿方式发生所有权转移过程中所征收的税。房地产经济学©2017SUFE（四）房地产税收制度的特点9税收具有强制性、无偿性、固定性的特点。房地产税收作为税收总系统的一个子系统，除具有一般税收所共有的上述三个特点外，还有一些有别于其他税收的特点。征税对象的指定性税收体系的包容性适用税率的复杂性征收范围的广泛性税源分布的稳定性税种开征的特定目的性税收收入的地方性房地产经济学©2017SUFE二、我国房地产税收制度10我国房地产税制发展历程我国房地产税制介绍(一)(二)房地产经济学©2017SUFE（一）我国房地产税制发展历程11建国后，我国房地产税收制度经历几十年的发展，形成了具有中国特色的房地产税收制度体系。具体来说，我国房地产税收制度的发展历程包括建立（1950-1957年）、发展（1958-1993年）和现阶段（1994年—至今）等三个阶段。截至目前，涉及房地产的税收主要有11种。我国已经完成了对土地开发环节、占有环节、交易环节的全部税收规定，形成了一套相对完整的房地产税收体系。十二届全国人大二次会议透露，全国人大正在研究推进房地产税的立法工作。财政部部长楼继伟在作2014年中央决算报告时表示，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。房地产经济学©2017SUFE（二）我国房地产税制介绍12现行房地产税收制度是在1994年分税制改革基础上形成的。我国房地产相关税种现有11种，可按不同税收类别进行划分。税收类别现行房地产相关税种所得税类企业所得税个人所得税商品税类房地产营业税土地增值税财产税类房产税契税印花税资源税或行为税类耕地占用税城镇土地使用税城市维护建设税教育费附加表12-1我国现行的房地产税收类别与税种房地产经济学©2017SUFE（二）我国房地产税制介绍13我国现行的房地产税收制度具有四大特点，未来的改革有三大方向。我国房地产税制特点我国房地产税制改革方向开发环节清费正税流转环节适当征税税种多，整体税负重重交易，轻保有税费混乱，以费挤税重复征税现象严重保有环节扩大征税房地产经济学©2017SUFE三、国外的房地产税收制度14英、美房地产税收制度国外房地产税收制度特点(一)(二)房地产经济学©2017SUFE（一）英、美房地产税收制度15英国是个房地产税收制度比较完善的国家，专门对房地产课征的税种就有住宅税、营业税、遗产税及赠予税。房地产税也是地方财政重要的收入来源之一。政府通过房地产业所征收的税款一般专门用于地方基础设施建设和教育事业，在地方经济中发挥着重要作用。住宅税是英国最大的地方税种，对居民的住宅依据其资本价值课征的地方税种，其纳税人为年满18周岁的住房所有者或承租者。营业税也称为非住宅税，其课税对象为营业性房地产，如商店、写字楼、仓库和其他非住宅性房地产。虽然营业税属于中央税种，但营业税税款还会作为专项返还给地方财政。返还后的营业税收入占中央向地方转移资金的25%左右，占地方财政总收入的15%以上，在地方财政收入体系中的地位非常重要。房地产经济学©2017SUFE英、美房地产税收制度16房地产业是美国的经济支柱之一，房地产税收收入占政府财政收入的很大比例。美国州政府的财政收入70%以上来源于房地产业，且有递增趋势。从税权划分上看，美国实行联邦、州和地方三级政府各有侧重税种、税权彼此独立的课税制度。其中，联邦政府以所得税为主，州和地方政府以销售税和财产税为主。主要房地产税种的税收立法权和征税收入均归地方政府，是地方财政收入的主要来源，因而是典型的地方税种。整个房地产税收制度中，财产税性质的不动产价值税是主要的房地产税种；所得税性质的房地产税是非独立的次要税种。房地产经济学©2017SUFE（二）国外房地产税收制度特点17国外房地产税收制度特点BECDA房地产税收制度涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源。房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度。税率形式灵活、税率水平合理。房地产税计税依据明确。房地产经济学©2017SUFE18四、思考题与阅读内容（一）思考题1.房地产税收对房地产市场的可持续发展会产生怎样的效应？2.我国房地产税制体系有何特征？3.开征房产税能抑制房价上涨吗?房地产经济学©2017SUFE四、思考题与阅读内容19(三)（二）阅读内容1.房地产税收的概述参阅（1）高波：《现代房地产经济学导论》（南京大学出版社，2010年），第239-245页。（2）董藩，丁宏，陶斐斐：《房地产经济学》（清华大学出版社，2012年），第258-266页。2.我国房地产税收制度参阅（1）简德三，张学文：《房地产经济学》（上海财经大学出版社，2012年），第263-267页。（2）高波：《现代房地产经济学导论》（南京大学出版社，2010年），第257-263页。3.国外房地产税收制度参阅（1）高波：《现代房地产经济学导论》（南京大学出版社，2010年），第263-268页。（2）蔡红英，范信葵：《房地产税国际比较研究》（中国财政经济出版社，2011年），第138-187页。