重庆鱼嘴市场调研

宝科·鱼复天街市场调研……区域概况……鱼嘴概况……项目定位123CONTENTS目录……前期商业运营保障41区域概况宝科鱼复天街统筹城乡综合配套改革试验的先行区；内陆重要的先进制造业和现代服务业基地；长江上游地区的金融中心和创新中心；内陆地区对外开放的重要门户；成为自贸区的战略支点和连接点金融商务中心都市功能产业带高新技术产业带物流加工产业带先进制造产业带两江新区整体规划国家战略愿景再造一个重庆经济，再造一个重庆工业，再造一个重庆主城到2025年实现GDP翻3番，达到6400亿元工业总产值10000亿元常住人口规模500万人左右发展目标愿景产业功能格局城市功能格局一心：江北嘴金融中心两城：两江国际商务新城、龙盛国际产业新城十组团：水土、蔡家、人和、两路、空港、回兴、木耳、唐家沱、石船、鱼嘴再造一个重庆，内陆开放和发展的示范门户。重庆自贸区规划重庆自贸区由两江新区、重庆西部物流园、重庆微电子园三部分构成。依托三大区域进行拓展，着力探索符合国际化要求的跨境投资和贸易规则体系，成为西部内陆地区融入全球经济一体化的重要载体。鱼复片区即将焕然一新，依托果园港自贸区，经济将会有质的飞跃。两江新区三大园区区位图三大工业园区简介两江新区组团规划水土工业园：规划面积：79平方公里包含城镇：水土、复兴产业定位：电子信息、仪器仪表、光伏产业、生物制药、软件研发及创意产业龙兴工业园：规划面积：111平方公里包含城镇：龙兴、石船产业定位：航天工业产业、电子信息、新能源及新材料鱼复工业园：规划面积：67平方公里包含城镇：鱼嘴镇、复盛镇、郭家沱产业定位：汽车整车及零配件产业、轨道交通车辆制造产业、大型装备制造产业、现代物流产业鱼嘴、复盛片区定位于两江新区三大产业园区之一，城市以发展汽车制造、物流运输为主；区域规划面积67平方公里，园区产业招商已成熟。鱼复片区区域规划三大中心配套三大产业基地三基地：汽车制造基地——以乘用车为主，依托北京现代、长安汽车、上汽通用等整车项目，打造西部最大的乘用车生产基地两江国际汽车城水铁公联运基地——以长江黄金水道、铁路为依托，借助果园港、渝怀、渝利、渝万、东南环线、渝宜高速、外环高速和两江内环线，形成水铁公联运的物流产业基地装备制造基地——以长客轨道公司为重点，形成以风力发电设备、页岩气开发等重型装备为主的大型装备制造基地三中心：功能定位——配套工业制造、物流产业，建成自然生态、配套完善、内涵丰富的功能新城。鱼嘴镇——多功能综合服务中心复盛镇——城市新中心郭家沱——后现代生态开发中心鱼复片区功能定位示意图鱼复片区功能定位分析鱼嘴镇将重点打造为“多功能综合服务中心”，未来鱼复区域产值将达到4000亿鱼复工业园区规划项目所处板块关系示意图项目周边板块分析项目位于鱼复工业园区鱼嘴镇内，周边以工业制造、物流运输产业为主；向南紧邻最大的内河水、铁、公联运枢纽港——果园港；向东为中新产业物流园及复盛镇；向北为工业园区与两江新区重点发展的龙兴工业园区。2016年重庆120平方公里的自贸区成立，其中有80平方公里在两江新区内鱼嘴镇汽车制造基地中新产业园果园港物流郭家沱三大板块内鱼嘴现有人口量约7.5万人，开发最成熟（80%以上）依托千亿级企业的入驻，未来城市发展成多功能复合中心，人口将达到50万人鱼复工业园区人口及现状规划图鱼复工业园区人口现状及规划鱼复片区交通鱼嘴概况2宝科鱼复天街项目地段、人口及经济目前总人口约7.5万人，随着园区入驻企业不断增多，鱼复片区常驻人口到2020年达到20万人，未来将达到50万人。2015年社会消费品零售总额完成1.31亿元，同比增长23.85%；限额以上商品销售总额完成38.99亿元，同比增长11.5%；实际利用内资完成4620万元，同比增长285%，超额131%完成全年任务。项目位于鱼嘴镇上，与复盛镇、龙兴镇、五宝镇相邻，周边拥有鱼复工业园区，果园港等国家级项目。鱼嘴镇位于重庆市江北区的东部，地处长江边，南抵长江，东接御临河，西至渝北区龙兴镇，北与铁山坪相临。地段经济人口区域及交通项目区域位置及对外交通网络关系图项目位于项目位于两江新区鱼嘴镇，紧邻鱼嘴镇政府项目周边对外交通路网完善，本案可快速到达周边各个板块，两江大道、福生大道形成的南北、东西骨干交通路网辐射鱼复及龙兴整个大板块；目前在建的轻轨4号线（北站-唐家沱）预计17年底部分通车（鱼嘴-复盛未开工建设），同时规划的8号线（鹿角-复盛）与本案距离较远，难以辐射。轨道8号线鱼嘴站汽车制造基地果园港项目周边公交站点示意图项目周边交通道路能级分析编号与项目距离公交线路发车间隔可到达区域1400米98515分钟龙兴88515分钟溉澜溪、鲁能星城、重庆北站88820分钟红旗河沟89615分钟重庆北站2650米89030分复盛3600米——30分红旗河沟——坐满即走五宝、复盛目前板块内共3个站点投入使用，线路6条，主要辐射江北、渝北以及复盛、五宝，未来将集中至公交站4处统一管理，目前暂未投入使用；区域及交通本案两江大道1鱼嘴公交站23周边配套本案18中两江实验中学鱼嘴镇中心小学和韵家园农贸市场鱼嘴镇政府两江大道约2.8千方的高品质幼儿园江北区鱼嘴镇卫生服务站2800㎡的新加坡知名品牌幼儿园为周边居住人群子女，幼儿教育保驾护航紧邻本项目的鱼嘴镇政府为周边企业及群众提供服务和韵家园农贸市场离项目220米鱼嘴镇卫生服务站距离本项目320米距项目200米的联诚医院（规划中）鱼嘴镇中心小学距项目300米18中两江实验中学370米联诚医院（规划中）鱼嘴商业分析1.鱼嘴镇整体商业格局现有鱼嘴商业由老城商业街和逐渐兴起的公租房底商共同组成，城市目前无大型商业呈现，板块仅巨龙江山国际及中商两江公馆在售，均为社区底商，商业总量达25万方，在售商业体量约3.6万方。月租金价格在80元/M2-220元/M2左右。未来区域政府在老城规划有商业中心，同时巨龙江山国际集中商业即将推出，商业逐步升级。商业项目商业体量拓新时代4万中商两江公馆1.13万巨龙江山国际5.45万农转非安置房5万和韵家园3.2万公租房4.5万现有商业约2万商业总体量合计25.28万主要竞争对手长和路和韵路（西）两江大道长安大道鱼嘴西路拓新时代60元/M2-120元/M2巨龙江山国际和韵路（东）鱼嘴成熟商业街80元/M2-220元/M2公租房底商60元/M2规划商业中心中商两江公馆80元/M2-120元/M2序号主力商家业态所在街道营业面积㎡租金水平（元/㎡/月）经营状况1沁园食府餐饮和韵路（西）40090较好2茅溪菜餐饮和韵路（西）160030一般3俞杰百货百货和韵路（西）40040一般4世纪华联超市和韵路（西）400020较好5农贸市场农贸市场鱼嘴西路1600——好6祥和庄酒楼餐饮两江大道180030一般7福珈超市超市两江大道90035较好8福字客来超市超市和韵路（东）500015好9农贸市场农贸市场和韵路（东）1600——较好10福泊宜家超市超市拓新时代400015差板块目前大型商家约10个，主力业态为餐饮、超市，租金水平约15-40元/㎡/月。大型商家情况工业园区内，人流稀少，管委会周边少量商业开业，经营惨淡，大量空置，典型失败案例。商铺特性：部分有拓新统一招商管理，部分由私人购买整体空置率：80%地理位置主力店业态分布租金情况长安大道旁福泊宜家超市（4000㎡）经营业态方面，以餐饮、娱乐、为主，包括酒店、金融及生活服务等。■内街门面租金最低，基本无人经过，大量空置，主力租金价格区间为60-120元/平米/月；拓新时代商业高速下道口附近，目前大量空置。商铺特性：部分未售铺面由统一招租，但不管理，部分由私人购买，自行经营或出租。整体空置率：60%地理位置主力店业态分布租金情况高速下道旁无经营业态方面，以餐饮为主，包括酒店等生活服务等。■背街门面租金最低，基本无人经过，基本空置，主力租金价格区间为80-120元/平米/月；两江中商公馆商业项目位于江北区鱼嘴组团公租房旁，整体定位鱼复商住新中心，规划为社区底商+集中商业，目前二期高层及社区底商尾盘在售，四期住宅和三期商业已经启动。商铺特性：部分未卖商业门面统一招租，大部分由私人购买整体空置率：30%地理位置主力店业态分布租金情况和煦路无大型主力店经营业态方面，以餐饮、娱乐、为主，包括酒店、金融及生活服务等。■靠近公租房门面租金最低，少量空置，主力租金价格区间为100-180元/平米/月；巨龙江山国际商业商业零散，缺乏整合性发展，统一集中式商业未来前景较好。板块目前商业以社区底商为主，人流聚集度高，餐饮、服装零售业态经营状况较好，但档次较低，从城市发展来看，商业中心向新城区转移趋势明显。小结：鱼嘴北路:租金区间60元/m2------130元/m2租金由低到高2.周边零散商业门面鱼嘴西路:租金区间100元/m2---180元/m2租金高中商两江公馆底商:租金区间40元/m2---80元/m2中商两江公馆租金高租金高和韵路（公租房段）租金区间41元/m2---80元/m2和熙路:租金区间80元/m2---120元/m2租金高巨龙国际底商租金区间80元/m2---120元/m2租金高两江大道：租金区间60元/m2---100元/m2两江大道租金高老城区，商业氛围浓厚，从人流量、车流量、平均租金角度，都呈现出商业繁盛景象；受陈旧的城市规划所限，商业形态及能级十分落后；老城区商业发展基本成熟，未来随着公租房、安置房的大量入住，商业中心逐步向新城区转移；就目前而言，老城区商业价值明显高于新城区。未来角度看，老城区商业发展空间，有所局限，新城区发展是必然趋势；统一集中式商业未来前景较好。市场分析现状小结项目定位3宝科鱼复天街定位思路1、站在城市发展的高度，规划上着眼未来，以实现短期经济收益的平衡和长期商业价值最大化组合；2、介于鱼复片区商业整体处于传统商业落后阶段，急需与时代接轨，通过打造高品质特色商业项目建立新的商业形象；3、面对巨龙国际、中商两江公馆、拓新时代等项目的激烈竞争，本项目仍需走差异化路线创造内部优势；4、个性鲜明的主题有利于提升销售部分的溢价能力，降低开发风险，快速回笼资金；5、独特的滨湖景观资源;6、鱼嘴镇人口有限，鱼嘴镇和鱼复工业园主要消费群体需求仍旧是以日常生活方式的需求为主。项目定位阐述定位原则本项目只有走特色化、差异化的路线才能脱颖而出，才能更好生存发展，而鱼复集中复式综合型商业目前存在较大市场空白，为本项目的切入提供了绝佳的价值洼地。精而细新而奇定位关键词索引目标精准模式创新、风格新奇吸引眼球，占领市场“唯一”高地王牌地标生活化精致化社区化满足大社区日常人民生活需求同时将生活方式精致化、精细化，满足小众需求群体打造时尚、精致、易趣的现代化生活圈休闲娱乐化休闲商务化以滨湖为主要景观特色，打造主题式休闲娱乐商业中心，满足生活、娱乐、商务所需生活资源，将休闲、娱乐、购物、商务做到怡然易趣、提倡“巧克力+音乐”式生活方式金融中心儿童教育中心政务中心浪漫婚庆中心滨湖休闲娱乐中心特色美食中心集餐饮、休闲、娱乐等为一体的商业街区，以星级影院、大型超市为客流引擎，以金融、政务、亲子儿童、休闲娱乐、时尚零售等多业态进行优势组合，区别于周边竞争业态，形成集中化市场定位，主要为在鱼复片区工作、居住人群及到访该区域人士提供一个最佳的一站式“快乐生活”场所。项目功能定位项目功能以“欢乐家庭”主题功能为驱动力，带动“浪漫婚庆中心”“特色美食中心”“滨湖休闲娱乐中心”“金融中心”“政务中心”“儿童教育”形成6大中心，满足家庭一站式消费需求。欢乐家庭（驱动力）项目经营定位宗旨：打造成鱼复片区“首个一站式快乐生活城”，会员制商品广场，实行“统一规划、统一经营、统一管理、统一推广、统一招商”的先进管理模式。维护公司良好的整体形象和知名度，提升宝科品牌价值,确保消费者满意，使物业保值增值为业主创造赢利机会。稀缺性不可复制性辐射范围区位优越交通便利引