房产税城镇土地使用税和耕地占用税法

房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法地方税，调节房/地产资源房产税特点1、属于财产税中的个别财产税2、征税范围限于城镇的经营性房屋3、区别房屋的经营使用方式规定征税方法一、纳税义务人房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人。具体依下列情况确定实际纳税人（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。（二）产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。（四）产权未确定的，由房产代管人或者使用人纳税。（五）纳税单位和个人无租使用其他房产的，由使用人代为缴纳。二、征税对象——房产要有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，且未使用或出租、出借的商品房(空置房），不征收房产税。【例题】对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。（）（2005年）【答案】×三、征税范围——地域范围房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。（同城镇土地使用税，不包括农村）四、计税依据和税率一、计税依据1.从价计征——计税依据是房产余值=原值一次减除10%～30%的扣除比例（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。特殊问题：第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1）以房产联营投资，共担经营风险的——真联营，按房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金——假联营，因此应由出租方按租金收入计征房产税。【例题】某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（）。（2004年）A.6.0万元B.9.6万元C.10.8万元D.15.6万元【答案】C1000×（1-20%）×1.2%×6/12+50×12%第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定：不可随意移动的房屋附属设备、配套设施一律计入；配套设施更新计入的，可扣减原设备相应价值，但易损坏、需要经常更换的零配件除外。2.从租计征——计税依据为房产租金收入。房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税。（）（2007）【答案】×房屋出租时，如果以劳务报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。二、税率1.从价计征：税率为1.2%；2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂按4%税率征收房产税。五、应纳税额计算计税方法从价计征从租计征计税依据房产余值房屋租金税率1.2%12%（个人为4%）税额计算公式全年应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%全年应纳税额=租金收入×12%（个人为4%）【例题】某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。（2003年）A.4.8万元B.24万元C.27万元D.28.8万元【答案】C【解析】经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，经营用房应纳房产税=（3000-1000）×（1-20%）÷12×9×1.2%+3000×（1-20%）×1.2%÷12×3=21.6万元；出租的房产按本年租金从租计征=5×9×12%=5.4万元，企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27万元【例题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2004年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（）（2005年）A.288元B.576元C.840元D.864元【答案】A1200*4%*6=288某日化企业增值税一般纳税人，注册资本金1000万元，生产职工年均1000人。2002年相关生产、经营资料如下：企业当年度的固定资产原值共计6000万元，其中：房产原值4000万元，机器设备及其他固定资产原值2000万元。签订租赁合同1份，4月1日将房产原值200万元的仓库出租给某商场存放货物，出租期限1年，共计租金40万元，签订合同时预收一个季度租金10万元，其余的在租用期的当季收取。计算该企业当年应纳房产税。【答案】（4000-200）×（1-20%）×1.2%+200×（1-20%）×1.2%÷12×3+10×3×12%=36.48+0.48+3.6=40.56（万元）六、税收优惠（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。（五）中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产、土地，免征房产税（六）经财政部批准免税的其他房产。2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除。3.在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋。4.为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。6.高校后勤实体免征房产税。7.对非营利性医疗机构、疾前不见古人控制和妇幼保健机构等8.老年服务机构自用的房产。11.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。12、高校后勤实体自用的房产；向高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓自2006年1月1日起至2011年12月31日止免征高校后勤实体税收法定优惠政策{财税[2006]（100号）}一、优惠政策的执行期为2006年1月1日起至2008年12月31日止。二、享受优惠政策的一般要求：进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体，服务于高校师生；应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受优惠政策。免税情形征税情形增值税1、为高校师生食堂提供的粮食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、调味品和食堂餐具；2、对高校后勤实体向其他高校提供快餐的外销收入1、为高校师生食堂提供的其他商品；2、除向其他高校提供快餐的外销收入营业税1、按高教系统统一收费标准，经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入；2、对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓取得的租金收入；3、对设置在校园内的实行社会化管理和独立核算的食堂，向师生提供餐饮服务取得的收入1、利用学生公寓或教师公寓等高校后勤服务设施向社会人员提供服务取得的租金和其他各种服务性收入；2、向社会提供餐饮服务取得的收入；城镇土地使用税自用的房产、土地房产税1、自用的房产；2、向高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓利用学生公寓向社会人员提供住宿服务或将学生公寓挪作他用印花税与高校学生签订的学生公寓租赁合同利用学生公寓向社会人员提供住宿服务或将学生公寓挪作他用【例题】下列各项中，应当征收房产税的是（）。（2002年）A.行政机关所属的招待所使用的房产。B.自收自支事业单位向职工出租的单位自有房屋C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产【答案】A个人所有的房产，除出租外，一律免征房产税。（）（2004年）答案：错区别居住用和经营用对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房地产税。（）（2005年）答案：错区别使用状态【例题】下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（）。（2005年）A.对高校后勤实体免征房产税B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税【答案】AC某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20%的余值计税。该企业当年应缴纳房产税()（2006）A、15.04万元B、16.32万元C、18.24万元D、22.72万元10×4×12%+1200×（1-20%）×1.2%×4/12+1000×（1-20%）×1.2%×8/12=15.04万元下列各项中，符合房税法有关规定的有（）（2009年）A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税【答案】ABCD本题考核房产税的有关优惠。以上选项均属于房产税的税收优惠。某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税（）（2008）A13.44万元B.28.56万元C.42万元D.60万元参考答案：B对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。房产税＝5000×（1－30%）×1.2%×1700÷2500＝28.56（万元）某供热企业2008年度拥有生产用房原值3000万元，当年取得供热收入2000万元，某中直接向居民供热的收入500万元，房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为20%。该企业2008年应缴纳的房产税为（）。(2009年)A.7.2万元B.21.6万元C.27万元D.28.8万元【答案】B本题考核房产税的计算。向居民供热的收入部分的房产税可以免税，应纳税的房产税=3000×（1-20%）×1.2%×1500/2000=21.6（万元）。七、征收管理纳税义务发生时间：除将原有房产用于生产经营，自当月起纳税外，其他情形都自次月起。纳税期限：按年计算、分期预缴纳税地点：房产所在地下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。（2007）A．将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税B．委托施工企业建设的房屋，从办理收手续之次月起缴纳房产税C．购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税【答案】BC选项A应当是从生产经营之月起缴纳房产税；选项D应该是房屋交