搜索
目录购房基本知识1.购房所需资料及证件；2.购买套数；3.首付标准；4.付款方式；5.贷款问题；交易税费明细婚姻财产---产证名字问题一手房和二手房的比较房地产基本知识房地产的五证/两书/一表及七通一平购房所需资料及证件购房需要的证件及资料身份证、户口本、单身证、结婚证、收入证明、其它；当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准.销售方式您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层;高层塔楼在6层～8层，户型位置多为东、西向;一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%～8%，高层是在15%～20%之间。入住时间是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。车位小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。购房所需资料及购买套数购买套数根据2011年限购政策，户口在上海的最多只能买两套；户口不在上海的只能买一套，而且必须提供一年及以上的当地社保或税务机构出具的城市社保证明或纳税证明；注：1、限购令指“三限”，即限制银行贷款、限制开发商提价、限制居民购买套数；2、购房人必需是成年人，即年满18周岁；如果是未成年人购买，需要父母做担保，手续繁琐，且要求一次性付款；3、这里所说的户口，不是按人头算，而是以家庭为单位，即“户籍居民家庭”，包括夫妻和未成年子女；4、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不能再购房（限购令）；5、双方婚前买的房子，则婚后就按照家庭为单位计算套数了，有几套算几套；6、如果夫妻户口不在一个城市，以谁的户口购买都可，符合限购令要求即可；7、已拥有房子（已在房地产交易所登记备案），既包括目前正在按揭的房子，也包括已经全款买的房子，但是以前买了又卖了的房子不算；8、以前买了又卖了的房子，虽然不算已拥有住房，但如果有银行贷款历史记录则会对再购买房子产生影响，如下：如果只有一次贷款记录，再买房时可贷款但首付按第二套购买标准支付，即60%首付；如果是有两次及以上贷款记录，再买房时则不能贷款，需要全款支付；首付标准首付标准如果是首套，首付为30%；如果是第二套，首付为60%；第三套不允许购买；意向金及订金看房时，有购房意向可先交纳意向金，金额由开发商确定，可退；但如果确定购买需求，需要交纳订金，金额由开发商确定，不可退；付款方式一次性付款是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。分期付款利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。按揭付款即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。弊：目前手续繁琐、限制较多。付款方式公积金贷款居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的组合贷款已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。什么是商业房贷什么是住房公积金贷款商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物)，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。住房公积金贷款是指由住房公积金管理中心及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合住房公积金管理中心要求的担保。贷款问题贷款问题在签订购房合同后可进行商贷、组合贷款和公积金贷款（利率由高到低）。目前上海市，如夫妻都具备公积金贷款条件，单人可贷款30万（补充公积金可贷款40万），两人最高可贷款60万（公积金中心根据两人的缴费年限、基数及金额等确定最终贷款额度）；但如果两人为非夫妻关系，购房合同上可以写两个人的名字，但是只能由其中一个人贷款（贷款合同中的共同还款人必须是父母、夫妻或子女关系，朋友关系是不行的）贷款利率公积金贷款利率比商贷利率少30%左右，因此最划算，组合贷款居中；商贷的利率要看银行的规定，有的是85%、有的是100%、有的是110%，或其它规定；商业与公积金贷款利率比较什么是契税契税，是指土地使用权、房屋所有权转移时，国家向财产买受人征收的一种财产税，或叫财产转移税，是一种非常重要的地方税种，税率一般在1.5%左右什么是印花税印花税，杂税的一种，是指以经济活动中签订的合同、产权转移书、账簿等凭证文件为征收对象的一个税种，纳税人购买并粘贴印花税票即可完成纳税义务，税率较低；什么是营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。税费明细：1.购房需交纳的第一组税费是契税、印花税、交易手续费、权属登记费。2.印花税金额为房价的0.05%，在交易签证时交纳。3.交易手续费一般是每平方米2.5元，也在交易签证时交纳。4.权属登记费100元到200元之间。交易税费明细（针对一手房）交易税费明细（针对二手房）婚姻财产问题购房合同、贷款合同、房产证（产权证）上的名字问题购房时购房合同上可以写一个或多个名字，但购房合同、贷款合同、房产证（产权证）上的名字是完全一致的，因为银行为较少贷款风险要求贷款合同上的名字必需与购房合同一致，而房地产交易所给购房人办理产权证时要求产权证上的名字必需与购房合同一致。如果要更改或者增加名字，则需要在开发商处办理购房合同的更名或加名手续（不过现在是网签，操作性不大），再到银行把贷款合同的名字改成一致变成共同还款人，这样产权证办理的时候就是更改后的名字了。如果要在产权证上加名字，也可采取其它的办法，如在办理产权证时申请一个共有产权，能否办理或如何办理需要咨询开发商及房地产交易所；房产证（产权证）过户虽然已经取得房屋的产权证，但如果该房屋还在按揭还款期间，此房屋还未取得完全产权（产权证抵押在银行），所以不能过户（即不能更改产权人），只有将贷款还清注销抵押并取回产权证后才能过户。婚姻财产问题房产证（产权证）的含义房产证全称为《中华人民共和国房屋所有权证书》，是房产交易达成之后办理的代表业主对房屋拥有所有权的证书，也是该房产的“身份证”，由政府房地产管理部门即房屋管理局下属的房地产交易所为业主办理。房产证，即产权证，又称房证、房本，就是房产所有权证，以前为“产权证”和“国有土地使用权证”两个证，现在城市商品房已两证合一，2000年以前叫“产权证”，2000年以后国家统一改为“房产证”。房产证的重要性不言而喻，涉及到房产时，房产证绝对最大，房产证上是谁的名字，在法律上该房产的所有权、使用权、处置权、租赁权、收益权都归那人，因此日后购房时对房产证要加倍重视。房屋产权性质（1）国产国产即国有产权，国有产权的房子叫大产权房。房主购房后，土地所有权属于国家，房主拥有土地使用权，且拥有地上建筑物即房屋的所有权，可办理产权证，可以进行银行抵押贷款。国有产权的普通住宅一般为70年的使用年限，70年后房主交费实现自动续期和使用。（2）地产地产即集体产权，地产产权的房子叫小产权房（乡产权房）。房主购房后，土地所有权属于集体（农村集体用地），地上建筑物即房屋的所有权属于国家，国家可以随时收回房屋，房主只拥有房屋临时使用权，不能办理产权证，不可以进行银行抵押贷款。因此，地产房由于房主没有产权证，使其利益得不到保护，比如拆迁、一房两卖等情况房主会受到利益侵害。地产产权的普通住宅一般为40年的使用年限，40年后如何处理看当时国家政策要求。婚姻财产问题什么是婚前财产公证婚前财产公证是指未婚夫妻或者夫妻对双方婚前的个人财产或者是婚后个人、共同财产的界定。并不是所有财产都需要公证，通常比较容易举证的婚前不动产，如房子、汽车等因为实行登记制度、产权明确就不需要公证，但比较难举证的、产权随时处于变动的婚前及婚后动产，如存款、玉器、金银首饰等贵重物品，为避免离婚时无法说明白则需要公证，是否公证看双方意愿。婚前个人房产的认定问题房屋的所有权归属以房产证的取得为准（房产证内容包括房屋的建筑面积、公摊面积、房号、所有权人、共有权人、发证日期等），因此发证日期才是购房人取得该房屋产权的日期。如婚前个人买房并取得房产证（产权证），那么此房产永久属于婚前个人财产；但，如婚前个人买房而在婚后取得房产证（产权证），此房是属于婚前个人财产还是夫妻共有财产，现在非常有争议。争议的焦点即为“婚前个人房产的确定是取决于房产证取得时间，还是取决于购房合同签订时间”，现在说法不一，虽然在我国法律规定不动产所有权的取得以产权证为准，但鉴于房产的特殊性，目前主流支持“婚前个人房产的确定取决于购房合同签订时间”这一观点，因为签订购房合同最能反映“购房”这一行为的性质，房产证取得已是事实，只不过是一个时间问题，而且很多时候是在婚后取得，夫妻一方婚前购买的房屋而婚后才取得房产证不影响购房一方婚前个人财产的认定。现在各地律师观点和法院判定不一，因此最保险的方法是进行婚前个人财产公证，明确夫妻一方婚前购买的房屋而婚后才取得房产证不影响购房一方婚前个人财产的认定，另一方婚后无权分割。如果怕影响夫妻关系不进行婚前个人财产公证的话，购房人一定要保留好婚前购房付款相关证据，这样离婚判决时对自己有利。婚姻财产问题婚前个人财产与婚后共有财产的问题最新的婚姻法规定：A、如婚后买的房子，不管房产证上是夫妻谁的名字都是夫妻共同财产，离婚后均分；B、如婚前一方买的房子，则婚后不会改变其所有权性质且不能自动转化成夫妻共同财产，离婚时另一方也无权要求分割。但如果是婚前一方买的房子，婚后一起按揭（哪怕只有一人出资，也属于共同按揭），房子仍不属于夫妻共同财产，房子的产权属于婚前购买者（婚前个人财产），但婚后还贷部分属于共有财产，如果离婚的话，另一方有权要求分割共同还贷的部分。但房子是物权，权益只属于产权人，因此房子的价值升跌和另一方都没有关系，另一方只能有权分割共同还贷的那部分，却无权分割增值部分，法律认定房子增值权益全部归产权人一方；C、无论婚前婚后，只要商品房购房合同上填写两个人的名字，那么产权证上也是这两个人的名字，则此房产就一定是共有财产，都有权分割，但双方购买时可以确定分割比例；D、特别注明：以前的老说法是，结婚八年后双方的婚前个人财产全部自动转化成夫妻共有财产，2001年已被废止。婚姻财产问题一手房和二手房的比较两者都有优劣势，都可以贷款购买，关键看购房者的选择，分析对比如下：A、一手房（1）价格比二手房稍贵，但税费比二手房少