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一、北海房地产行业发展机遇（一）中国东盟区域合作：中国—东盟“一轴两翼”区域经济合作带来的历史性机遇。由于泛北部湾经济合作区包括了大部分东盟国家和中国多个沿海省区，经济互补性强，虽然直接层面的地区发展水平还不高，但周边有发达的珠三角、台湾地区、新加坡，辐射能力较强，而且21世纪是海洋经济的世纪，所以在“一轴两翼”格局中，泛北部湾经济合作区作为中国－东盟海上次区域合作，合作空间广阔、发展潜力巨大，是东亚乃至亚太地区层面的一个区域合作。（二）国内区域合作：大西南经济圈、泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的发展带来又一大机遇。一个富庶的大珠三角将推动一个富庶的泛珠三角区域，北海拥有的丰富旅游资源与良好的自然条件将会吸引更多的投资，承接东部产业转移，加快经济发展，辐射和带动西南地区经济、推动西部大开发战略深入实施。（三）便利的交通：西部地区唯一拥有铁路、高速公路、空港和海港的城市。航空：航空作为广西三大机场之一的北海福成机场，开通了到北京、上海、昆明、成都、广州、深圳、香港等20多个城市的多条国内、国际航线，近百个航班。铁路：北海已开通的列车有到成都的K140次列车。通过南防线联通黎钦线、湘桂线、南昆线等，通往全国各地到2012年，南宁至广州、广西沿海铁路、柳南客运专线等广西首批高速铁路项目将建。成。按照规划，2012年，南广铁路、广西沿海铁路(南宁至钦州北、钦州北至北海、钦州北至防城)、柳州至南宁客运专线、合浦至湛江铁路将建成通车。这些高速铁路项目的时速都在每小时200公里至250公里。由于高速铁路，南宁到沿海的距离更短，到沿海三市半个小时就可以到达，而北部湾三地市也将联成一体。公路：北海市公路交通比较发达，桂林经南宁至北海的高速公路已经全线通车，北海至重庆的高速公路也已经开通。北海至湛江、玉林的高等级公路也已经差不多建成。北海计划5年投入73．2亿元，建设高速公路2条、一级公路5条、二级公路7条，使全市公路通车里程达到3000公里水运：北海与世界上98个国家和地区的216多个港口有着密切的贸易往来；拥有万吨级以上泊位4个，5千吨级以下的泊位16个。（四）高速扩张的城市发展规划：“南进、东扩、北联”的城市发展思路，将是影响房地产市场发展方向的重要因素。随着市政府“南进、东扩、北联”的城市发展思路，新区道路等基础设施逐渐完善，对于北海市的房地产发展起到推波助澜的作用；新行政中心的南移，将是目前影响北海市房地产市场发展方向的最大的因素，北海市东面及城市南面新区逐渐成为房地产开发的热点。（五）对沿海区域的重点开发规划：沿海区域成为北海房地产重点发展对象，北部湾片区与银滩度假区成为房地产优质片区的绝对价值争夺地。（六）GDP的迅猛增长：北海GDP近年增长迅猛，房地产正处于高速发展阶段。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%进入高速发展期北海市经济呈现稳定快速的发展态势,近两年均达到16%以上的高增长率。10年总量已达到397亿元，增速达17.6%。（七）全社会对固定资产的大力投资：基础设施建设、旧城改造、房地产投资等方面投资力度加大，为城市空间快速持续的发展提供了坚实保障。二、北海市房地产市场销售情况分析（一）2010年之前的北海房地产发展历程回顾1.总体发展历程2.房地产投资额发展情况自05年以来，北海市房地产投资额总体呈快速增长趋势，2010年后整个北海市房地产投资额达到了97亿元，其中房地产投资总额大幅度提高，房地产市场进入高速发展阶段。整个北海市投资同步增加，社会发展快速。（二）北海近三年房地产成交情况统计2010年至2012年全年成交情况统计2010年2011年2012年月份套数面积（万㎡）套数面积（万㎡）套数面积（万㎡）1月191722.185795.7110716.792月127312.735224.76147111.23月131414.96145814.35197916.964月128316.144906.4131111.855月122316.318879.86174315.476月8298.16144119.63163514.297月103210.33156313.87151213.548月5838.1166315.28133012.119月6048.968118.12180015.9710月5126.35101310.62166415.4511月96910.36138913.18192016.8512月6946.98126811.91191615.84总计12233141.5613084133.6919352166.322011年1-12月北海新建商品房成交套数共13084套，成交面积133.69万平方米；2010年全年商品房交易12233套，全年成交面积141.56万平方米，在成交套数上较上年度增加了851套，套数环比增长6.50%；在面积上较上年度减少7.87万平方米，环比下降5.56%。2012年1-12月北海新建商品房成交套数共19352套，成交面积166.32万平方米；在成交套数上较上年度增加了6268套，套数环比增长48%；在面积上较上年度增长32.63万平方米，环比增长24%。（三）北海市场成交量走势年份预售商品房套数（套）总面积（万㎡）平均面积（㎡）2010年18992157.0782.72011年16115138.0385.72012年11294103.4791.6从上表可以看出，北海市场预售商品房总量在逐年递减，面积平均每年缩减14%，这说明新入市的产品在减少；同时我们也可以发现，在新增货量萎缩的情况下，平均面积在逐年递增，这也反映了目前北海市场开发过程中开发商选择了更多较大较舒适的改善型户型。年份商品房交易套数（套）总面积（万㎡）平均面积（㎡）2010年12233141.56115.72011年13084133.69102.22012年17822166.393.3从上表可以看出，北海市场商品房成交量呈上升态势，同时我们也可以发现，客户的成交面积在逐年递减，这也反映了目前北海市场以外地投资客为主的消费群体对投资总价的控制和对小户型产品的投资需求。从上表近三年每月成交走势图，我们可以很清楚的发现：每年的三月份及十一月份是成交旺季，季节周期明显；同时，北海整体的成交量呈逐步增长态势。现阶段成交量已回复到2010年初北海市场最火爆时候的水平。（四）北海市场成交均价走势北海市房地产经过泡沫期，2000年的调整期之后，房价逐步攀升。由于宏观经济的良好态势，国家通过了《广西北部湾经济发展规划》，使越来越多的投资者看好北海的未来发展；在北海优越的地理位置，适宜的气候，良好的居住环境也吸引了各地购房者；尤其北海的房价正在起步，相对偏低，有较大的上升空间。故其价格浮动存在如下特征：北海市场房地产均价呈逐步上升态势，2003-2010年，北海市商品房价格由1227元/㎡逐渐攀升到4298元/㎡，保持着相对稳定的增长趋势。近两年增速放缓，但随着物价的上涨，房价的上涨将是必然趋势。（五）北海商品房余量（截至2012年12月北海房产局）面积区间可售存量可售面积90㎡33494243.3190㎡~144㎡10919122.59144㎡252862.62合计：46941428.52如上表，我们可以分析得出如下结论：北海市商品房市场到2012年12月底，仍存在较严重存量房，总面积仍约有428.52万，按照2012年的去化库存量60万平米，仍须8年左右。同时，上表亦表明90平米以下户型存量巨大，约占56.8%，后期竞争将持续激烈；144平米以上户型存量较小，总数约62万，占到库存量的14.5%，后续存在一定机会点。（六）北海市场销量排行情况（2012年1至10月份）北海成交排名情况销售排名项目名称前10个月总销量总成交面积每月成交套数成交均价1恒大御景半岛5546373155.478002东峰广场4814187248.143803九州家园4584102545.842004同和泊湾430398284329885银滩桐洋国际大厦3463099234.660006金葵领海郡3162905431.630007海语城2542243825.455008嘉顺金城华府2522253425.258009金沙万绿园二区2461870324.6450010桐洋家园2412124724.14200由以上表格我们可以看出：在北海成交排名前十的项目中，低于5000元均价的项目占到总数的一半，其中同和泊湾和金癸领海郡两个项目均为3000元低价销售。据消息灵通人士透露，北海11、12月份，各主力楼盘均采用了降价优惠的政策进行放量销售，其中森海豪庭曾一度出现3500元的超低价格。这也导致在最后两个月的放量销售过程中，再度拉低了北海整个市场的均价。各主力楼盘不同程度的采用了降价策略吸引客户，甚至直接选择低价逃顶战略坚持低价走货。这一方面是来自于年底银行催款的压力，一方面是开发商对销售战略的变动。月均销售套数在20套以上的有15个楼盘销售排名项目名称月均销售套数1恒大御景半岛55.42东峰广场48.13九州家园45.84同和泊湾435银滩桐洋国际大厦34.66金葵领海郡31.67海语城25.48嘉顺金城华府25.29金沙万绿园二区24.610桐洋家园24.111金缘世家商住楼23.312中南锦绣花园2213东峰锦绣城21.314爱琴海景住宅小区20.315蓝海银湾20.1月均销售额在千万以上的有10个楼盘以成交套数进行排名情况项目名称月均销售金额1恒大御景半岛573579005银滩桐洋国际大厦185952002东峰广场183399363九州家园172305008嘉顺金城华府130697207海语城123409004同和泊湾1190060616金领阳光花园1185900826恒宇海岸华府1149544025森海豪庭10023650从上述表格可以明显看出，成交套数、成交金额、成交面积等数项指标表明，银滩片区海景楼盘仅恒大御景半岛入选，森海豪庭在金额部分入选，侧证北海房地产市场仍欠缺价格与总价的承受能力。三、北海市房地产市场区域特征分析（一）北海住宅市场区域划分对北海市的楼盘而言，稀缺的海景资源就是其利润的来源，一区和五区虽然同属于可看海区域，但是由于方位不同，且距离中心区的距离不同，在价格的反应上也有所不同，五区价格比一区贵。三区是北海市传统的中心城区，中心城区土地稀缺，土地供应量小，因此该区域的项目相对较少，主要以在售项目或者已经进入尾盘销售的项目为主。二区和四区代表了北海市目前城市发展的两极—向东和向南发展。这两个区域土地资源丰富，待开发土地众多，虽然市政配套设施不齐备，但价格相对适中，品质较高。纵观这两区，新增项目最多，且未来土地供应量也是集中在这两个区域，所以这两个区域的项目竞争最为激烈。区域典型项目区域特点价格第一区域天隆三千海由于较近海，以销售海景物业为主，高层和小高层为主。面积60㎡～160㎡不等，户型1-4房均有。该区域一线海景项目别墅价格约在12000至19000元，普通住宅在7500元/平方米。恒大御景半岛森海豪庭第二区域同和水岸香堤该板块以前楼盘相对较少，以同和水岸香堤为代表楼盘，但是潜在开发量比较大，今年以来推出较多新盘。该区域无海景资源，顾房价相对较低，均价为5500元/平方米。辰寰花园纯天海德堡第三区域君临西海岸该区域市政配套设施完善，是北海传统的中心区域。以两房和三房为主力户型。无海景资源，依赖市中心成熟资源，均价大多在5500-6500元/平方米。天宁假日尚品国际第四区域香槟郡物业类型丰富，有别墅洋房公寓普通住宅等。在无景观资源的条件下，项目品质决定项目价格，该区域价格区间5200—5600元/平方米。蓝海银湾止泊园第五区域北部湾1号一线海景的稀缺资源使得该区域物业多以大户型为主，辅以公寓和五星级酒店。由于稀有的景观海景资源，均价在12000—17000元/平方米。海岸国际海逸豪园（二）北海部分区域楼市形态分布1.北海市主要在售项目----西南大道以北广东路以西