Xxxx前期物业服务协议

Xxxx前期物业服务协议（住宅小区入住合同）第一章总则第一条协议双方当事人甲方：（以下简称甲方）地址：法人代表：联系电话：乙方：（以下简称乙方）地址：联系电话：甲方是指：建设单位（烟台鲁花丰益房地产开发有限公司）选聘的物业服务企业。乙方是指：购房人（业主）。前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并按照合同的约定实施的物业服务。根据法律、法规和相关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就乙方（拟）购买的，由烟台鲁花丰益房地产开发有限公司开发建设的东上·海赋（以下简称“本物业”）中第幢层号房，物业用途为住宅，竣工验收交付使用后提供前期物业服务事宜达成一致意见，特订立本协议，双方共同遵守。第二章物业服务事项第二条建设单位烟台鲁花丰益房地产开发有限公司采取协议的方式选聘烟台鲁花丰益物业管理有限公司（以下简称甲方），对本物业实施前期物业服务，根据物业管理条例的规定，购房人（业主，以下简称乙方）接受烟台鲁花丰益物业管理有限公司提供的物业服务。第三条甲方的权利和义务：（一）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等进行维护、修缮、服务与管理。（二）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的公众管理制度并告知乙方。（三）建立健全本物业的物业服务档案资料。（四）制止违反本物业的公众管理制度的行为。（五）可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。（六）向乙方收取物业服务费用。（七）每月公布需分摊的水景（动力）及二次供水维持运行费用，每年至少一次公布物业管理费用收支情况。（八）提前将房屋装饰装修施工的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《室内装饰装修管理服务协议》，收取相关费用，按照约定开展装修管理服务。（九）向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务。（十）根据需要开展社区文化活动和多种经营业务。（十一）及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督。第四条乙方的权利和义务：（一）参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权。（二）监督甲方的物业服务行为，就物业服务的相关问题向甲方提出意见和建议。（三）遵守本物业的各项公众管理制度。（四）按时向甲方交纳物业服务费用。（五）装饰装修房屋时，遵守甲乙双方签订的《室内装饰装修管理服务协议》以及《东上•海赋房屋装饰装修管理规定》的相关要求，并交纳或协助装修施工单位交纳相关的费用。（六）不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得甲方的同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。（七）属于甲方服务维护范围的位于业主专有部位的共用设施、设备，业主或物业使用人在该部分设施、设备出现损坏或故障时有通知甲方维修的义务，因未及时通知造成的损失甲方不负责任。（八）转让房屋时，应事先通知甲方，并与受让方一起到甲方办理物业服务房屋过户手续，结清相关费用，告知受让方与甲方签订本协议。（九）对承租人、使用人及访客等违反公众管理制度等造成的损失，承担民事连带责任。（十）遵循安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。（十一）遵守小区《临时管理规约》的管理约定。第五条本物业竣工交付使用后，由甲方按以下服务内容与质量标准向业主和物业使用人提供服务：（一）综合管理服务内容与质量标准（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。（2）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全，接收完备的物业管理所需资料。（3）制定完备的内部管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等）；建有完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及物业使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。（4）有完善的物业管理方案。（5）管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情。（6）按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。（7）按有关规定规范使用住房专项维修资金。（8）服务窗口公开服务流程、办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。（9）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目与收费价目；开展便民服务；节假日有专题活动；每年组织两次以上的社区活动。（10）对违反小区临时管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。（11）小区内设置服务接待中心，办公场所整洁有序，有专门的业主、物业使用人接待区域。（12）制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度，建立业主装修档案。（13）配置办公家具、电话、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品，广泛运用计算机管理（业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。（14）小区经理有物业管理经理上岗证，有两年以上小区经理任职经历。（15）物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗；对管理和服务人员进行考核。（16）公示二十四小时服务电话，急修二十分钟内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录，属于保修范围的及时联系建设单位，维修回访率达100%。（17）对业主或物业使用人的属物业管理范围内的投诉在二十四小时内答复处理。（18）采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或物业使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。（19）进入正常管理后，每年至少两次征询业主或物业使用人对物业服务的意见，并对薄弱环节进行改进。（20）根据政府规定及自身条件制定相应的创优计划。（二）公共区域清洁卫生服务内容与质量标准楼内公共区域：（1）共用楼道、门厅部分：楼道地面每日循环清扫、拖洗保洁，走道、门厅、楼梯地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌；墙面保持无灰尘、无污迹；大堂、电梯厅、地砖、墙砖部分每半月保养一次，保持干净、有光泽；门窗玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹（日常可擦抹部分）；每日擦抹两次楼梯扶手，保持干净，无灰尘；天台、屋顶保持清洁，无垃圾；天花板、公共灯具每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹；楼内公共设施、设备每周清洁不少于两次，保持干净、无灰尘。（2）垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日早晚清运两次，垃圾袋装化；积极开展垃圾分类收集；根据小区实际情况合理布设果皮箱；随时清理擦拭，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹，垃圾收集点保持清洁。（3）电梯轿厢：每日循环保洁；每半月对电梯门壁上光，表面光亮，无污迹。楼外公共区域：（4）广场、道路、绿地、车库：每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，垃圾滞留时间不能超过一小时；随时清除小区主要道路积水、积雪；车库场地无油污、污渍，无纸屑等杂物，墙面无污渍，空气流畅，无异味；随时清理房屋外墙及设备设施的乱贴乱画。（5）公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等：每两日擦拭一次，目视无灰尘、明亮清洁。（6）水景：保持水体清洁，无漂浮杂物，定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味（属于水景维持运行费用，根据乙方的需要提供此项服务）。（7）消毒灭害：根据实际需要和季节特点制定环境消杀计划，并组织实施，每年不少于三次。（8）外墙清洗：小区投入使用一年内由建设单位根据小区情况决定是否清洗并承担相关费用，以后由全体业主共同决定小区外墙清洗事宜并承担相关费用。（三）公共区域秩序维护服务内容与质量标准人员要求：（1）配备中青年专职公共秩序维护人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训；每周定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训，掌握基本安全护卫技能，能恰当地处理和应对公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，定期进行实战演练。（2）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐；当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠；会讲普通话。（3）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械，器械佩戴规范。门岗：（4）小区实施封闭管理；各出入口二十四小时值班看守；主出入口重点时段双人值勤；保持出入口环境整洁、有序，道路畅通；对大型物件搬出凭《物品放行通知单》管理；有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（5）外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行，并予登记。（6）对进出小区的装修、家政服务人员等实行临时出入证管理。（7）对进出小区停车场的机动车辆实施IC卡智能停车系统管理，引导车辆有序通行、停放，保持道路畅通。巡逻岗：（8）公共秩序维护人员按指定的时间和路线巡查，重点部位设巡更点，并且增加巡逻频次；有巡逻记录；监控中心有电子巡更记录。（9）遇到突发事件，应采取必要措施，并及时报告相关部门。（10）在遇到异常情况或住户紧急求助时，应在五分钟内赶到现场，采取相应措施。技防设施和救助（监控岗）：（11）小区设有监控中心，具备录像监控（监控点覆盖单元进出门、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警、住户报警、门锁智能卡等技防设施，并且二十四小时开通；监控中心有专人值守，监控人员不得擅离职守。（12）监控中心接到报警信号后，公共秩序维护人员应在五分钟内赶到现场进行处理，同时监控中心随时接受用户救助要求。车辆管理：（13）车行道设立指示牌或地标，车辆行驶有规定路线，停放有序。（14）有专职人员巡视和协助停车事宜。（15）地下停车场二十四小时有专人管理，车辆停放有序，配置道闸和录像监控，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全；停车场保持清洁，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放。（四）公共区域绿化日常养护服务内容与质量标准（1）有专业人员实施绿化养护管理，绿地设施及硬质景观保持常年完好。（2）花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。（3）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝防冻。（4）草坪生长良好，及时修剪和补栽补种；草坪常年保持平整，边缘清晰，高度适中，无杂草、杂物。（5）定期喷洒药物，预防病虫害。（6）死亡树木应在植树季节及时补栽，无黄土裸露。（五）共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务内容与质量标准共用部位：（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查和维修、保养记录齐全。（2）每年三次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,保修期内发现损坏及时联系相关单位进行维修，保修期外及时编制维修计划及专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据决定组织维修。（3）每三日一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开关灵活，无异常声响,门窗玻璃无破碎，五金配件完好；雨季前一个月要对屋顶进行检查，发现防水层有起臌、碎裂的，应及时做出专项维修计划，与委托方或业主委员会协商安排专项维修。（4）墙体表层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；墙面无明显污迹。（5）每年三次以上(雨季前须安排一次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨、污水井每月检查一次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查一次，发现异常及时清掏。（6）配备有休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品的，每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。（7）根据装饰装修管理有关规定和临时管理规约的要求，建立完善的装饰装修管理制度；装修前告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日一次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告相关部门。（8）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及其他违反临时管理规约的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。（9）主出入口设有平面示意