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上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司上海宏观市场环境新江湾城市场分析新江湾城典型个案分析新江湾城SWOT分析新江湾城项目定位建议研展报告-ForWhat?上海同策房产咨询股份有限公司宏观市场环境1上海宏观经济形势2土地供应量分析3房地产市场供求关系分析4价格走势分析5市场展望与预测上海同策房产咨询股份有限公司从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌从产业结构来看，上海正形成“三二一”的服务型经济特征，金融业和房地产业是促进上海经济的持续增长的主要动力随着政策不断出台，上海市房地产开发商会放缓新楼上市销售节奏，但随着年末资金逐步趋紧，住宅市场供应在下降后还会逐步有所回升上海将继续增加居住用地供应总量，使保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%2010年上海房价每平米上涨4000元以上，单价在5万元/平米以上的新房源占到5%，直接拉高整体房价水平，2011年上海楼市的高端化演变趋势日益明显从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。上海同策房产咨询股份有限公司新江湾城环境分析新江湾城产品分析新江湾城市场分析上海同策房产咨询股份有限公司新江湾城简介新江湾城位于上海的东北角，西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南到政立路，东靠闸殷路，总面积达9.45平方公里。城区建设将严格控制住宅规模，规划毛密度为0.6，居住用地平均容积率约为1.0，综合绿化率达50以上，规划居住人口6-8万人。据规划，新江湾城将以网络状的生态水系形成区域生态骨架；绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透；大学校区与居住校区相互促进形成共生关系。上海同策房产咨询股份有限公司新江湾城主要分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄和知识商务中心等六大板块，整体城区将以低层独幢住宅、低层联排式住宅、多层住宅和小高层住宅。庞大的造城规划预计将于今年完成道路、景观、水系工程的基本建设，同时建成生态博物馆、文化中心、极限运动中心三大公建项目；上海同策房产咨询股份有限公司周边自然人文环境拥有百年复旦大学、同济大学、上海财经大学、解放军第二军医大学、上海交大附属、同济附中等14所知名学府，畅享绝难复制的人文气息。历经五年的开发锤炼，新江湾城地域价值早已获得全民的共识。随着众多知名楼盘开发商的进驻、整个板块以其卓越的企业信誉、超高品质的物业产品获得市场的一致肯定，从而成为首个个人居标杆。上海同策房产咨询股份有限公司市政、生活配套情况主要市政配套:复旦江湾城新校区：复旦本科生、研究生教学、高科技研究和国际交流项目所在地，极限运动中心：规划总占地面积27000平方米，其中包括15000平方米的体育运动中心区和12000平方米的国际滑板公园；新江湾城公园：占地约17万平方米，其中水体面积约为5万平方米；大型超市、商业步行街：总用地规模约7公顷，建筑面积约14万平方米；新江湾城公园文化中心：该中心占地约3万平方米，总建筑面积9190平方米，规划作为新江湾城的地区文化交流展示中心；此外，地铁M1、M3、M8线以及轻轨L3线，加之中环线，众多密集的交通设施.上海同策房产咨询股份有限公司三湘七星府邸九龙仓玺园仁恒怡庭建发江湾萃祥生御江湾加州水郡江湾尊堡项目概况新城御景公馆1088保利维拉家园上海同策房产咨询股份有限公司01002003004005002521685001391770多层小高层别墅项目供应情况上海同策房产咨询股份有限公司050010001500200073422491168591962484121422多层小高层别墅上海同策房产咨询股份有限公司新江湾城典型个案分析核心楼盘参数汇总表：项目名称总建筑面积物业类别装修状况容积率绿化率九龙仓玺园100000平米住宅、普通住宅精装修1.745%仁恒怡庭65000平米住宅、花园洋房精装修全装修1.245%建发江湾萃31280平米住宅、普通住宅全装修2.035%祥生御江湾92466平米住宅、公寓、别墅毛坯1.0944%表格一上海同策房产咨询股份有限公司项目名称项目特色开盘时间物业费均价去化状况（供应/已售）九龙仓玺园豪华居住区,地铁沿线2011.35.20元/平米·月55000345/254/91仁恒怡庭豪华居住区,宜居生态地产,公园地产2010.10.108.00元/平米·月70000268/182/86建发江湾萃复合地产,国际化社区2010.12.175.00元/平米·月37000125/108/17祥生御江湾豪华居住区,宜居生态地产2010.12.244.50元/平米·月35000222/24/198表格二核心楼盘参数汇总表：上海同策房产咨询股份有限公司个案具体分析九龙仓玺园项目简介：玺园项目位于杨浦区江湾镇核心区域，充分吸收海派建筑的细腻与大气，倾力打造沪上高标准精装修公寓的豪华高尚社区，开创城市领袖精英的专属尊崇领地。以中西合璧、中轴对称的皇家园林制序，统御工整典雅的宫廷公园形象。户型：137平米的两房，147平米小三房、179平米大三房，最大面积是334平米的四房，主推179的精装三房，房源均为精装修大户型周边配套：学校：同济大学第一附属中学、新江湾高级中学、复旦大学新江湾新校区购物：五角场商圈、新江湾生活广场（规划中以具有较强经济实力的公司高层管理者和商业人士为主。客层分析：以具有较强经济实力的公司高层管理者和商业人士为主以具有较强经济实力的公司高层管理者和商业人士为主。上海同策房产咨询股份有限公司缺点：1.置业顾问态度不够热情，着装不整齐。2.地铁会带来沉降，楼盘离得较近，后期会有体现3.外立面采用大理石装修，但是灰黑色给人的感觉很冰冷，很像是写字楼而不是住宅，没有回家的亲切感。4.房型设计不太合理，给人紧凑的感觉，可利用的空间小。设计大房型，总价偏高，有提高房子总价的嫌疑，且升值空间不高。5.交通不便利，周边生活配套不齐全，生活用品需要驱车五角场附近购买。优点：1、样板房会客厅装修奢华大气，能够彰显主人的豪气及优雅的品味；主卧套间阔雅上乘，奢华大卫浴，独立衣帽间和起居室。整体装修风格极尽奢华。2．小区整体规划整洁干净。楼房呈环形排列，在小区中央配置开放游泳池以及会所。上海同策房产咨询股份有限公司九龙仓玺园上海同策房产咨询股份有限公司个案具体分析仁恒怡庭项目简介：仁恒怡庭近邻五角场金融CBD和杨浦大学城区.，首创私家泳池、私家电梯等诸多全新理念，包括恒温游泳池、下沉式庭院的会所。户型主力C户型（超豪华叠拼）300平左右，部分一楼边套带私家游泳池，每户配置私家电梯，地下双车位客层分析：以高收入并无需贷款的自住客为主优点1.仁恒的品牌一直受到众多业主的青睐2.该楼盘有附赠面积3.售楼处装修豪华，体现了该楼盘的整体装修风格。4.接待人员素质较好缺点1.距军工路闸北电厂较近，污染较严重2.装修报价存在虚报嫌疑，装修风格稍显过时。3.中心景观和下沉式广场缺少创意。4.价格较高上海同策房产咨询股份有限公司仁恒怡庭上海同策房产咨询股份有限公司建发江湾萃个案具体分析户型：以235、275平米的“四加一”房为主力户型，也有少量175平方米、190平方米左右的三房，共139户。住宅全部为纯板式住宅，55-125米的宽阔栋距，一梯一户，地上地下双大堂，人车分流设计。客层分析：建发·江湾萃一期均为大平层精装户型，主要针对高端自住型客户，以改善居住条件的业主为主，大多为企业家和公司中高层管理者周边配套：商业：联华超市、国和购物中心、福生购物中心、华联商厦、百联又一城、万达广场教育：复旦大学新江湾城校区、财经大学、复旦科技园小学、开路新村第一、二小学、上海民办杨浦实验学校、中福会幼儿园、上音附中附小银行：建行、农行邮局：开鲁路邮政所邮政储蓄公园绿地：SMP滑板公园、新江湾城公园项目介绍：建发江湾萃为建发新江湾城系列项目，分期开发，预计5-8年完成，为城市精英打造高品质的节能环保型生活社区上海同策房产咨询股份有限公司建发江湾萃上海同策房产咨询股份有限公司个案具体分析祥生御江湾项目SWOT分析客源客层分析优势：位于杨浦区新江湾城生态区域，生活配套齐全，教育功能齐全，周边环境优美劣势：位于新江湾城边缘地带，目前该项目周边环境较差，周边多为老公房未动工，河道污染严重；项目周边在建工程较多，粉尘大，噪音大。且该案出入动线较差，距目前的轨交线路较远。机会：产品类型能满足不同客户需求，项目位于中内环交接板块，区域内可开发地块较少，加之黄浦江游艇码头正在动工，建成后增值空间大威胁：从目前市场环境来看，此时开盘可能并不是一个良好的时机，新政出台后，购房者的观望心态正处于观望心态家庭较为富