城镇变更地籍调查中权属调查方法研究

城镇变更地籍调查中权属调查方法研究权属调查定义权属调查是地籍调查的重要任务之一，主要目的是查清调查区域内所有宗地的使用者名称、权属性质、来源、位置、用途、界址及土地利用状况，同时实地设置界址点标志，并现场绘制界址点（宗地）相关位置图和宗地草图，为地籍测量提供基础条件。权属调查以宗地为基本调查单位，在充分利用原有土地登记资料基础上逐宗现场实地进行权属调查，切忌完全依赖原有资料。权属调查遵循的原则（1）维护法律法规的严肃性，应该结合土地登记严肃查处侵占、乱占、多占土地等的违法行为。（2）尊重历史事实，贯彻“实事求是”的原则进行确权。（3）充分考虑提高土地利用、使用效益。（4）严格依照《城镇地籍调查规程》、《关于确定土地所有权和使用权的若干规定》的要求，确保确权的工作质量，减少人为误差。权属调查工作流程土地登记公告土地调查申请材料审查指界通知预编宗地号划分街坊现场确权宗地草图街坊草图地籍测量成果应用地籍调查准备权属调查流程图（以初始登记为例）权属调查的工作步骤一、调查去的划分及预编宗地号利用调查区1：5000地籍图和城市地形图、规划图做工作底图，将整个调查区按乡、镇划分街道，每个乡镇设为一个街道。调查区中建成区范围较大，宗地地籍编号按街道、街坊、宗地三级编号。建成区范围较小的区域，不再设置街坊，宗地地籍编号直接按街道、宗地二级编号。在工作地图上按照自左到右、自上而下原则，顺序编排街坊号，在街坊内按照以上原则由“1”号顺序预编宗地号，界址点编号以宗地为单位，自左上角按顺时针方向统一编号，地籍图上不注记界址点点号。二、发送指界通知书统一宗地编号：各区各国土资源所权属组的工作人员，负责对本辖区的单位和宗地发送指界通知书。在发送指界通知书以前，应将各个街坊内的各宗地结合工作底图进行统一编号，并标明界址点和编号。每街坊应尽可能的小，以街坊之间互不相连宗地内没有贯通道路为原则（即有道路、河流等明显的线状隔离地物分界）。发送指界通知：根据工作进度，有计划、有步骤地按工作地图控制范围将指界通知书由调查员专人送达相关单位，并预约时间到现场指界。在指界通知书送达收件人时要由收件人在文件收到簿上签名，以免将来对某些不出席现场指界的人造成未收到通知的情况。每次发送指界通知一般以街坊为单位发送一次。各权属组应保管好指界通知签收簿，并随宗地资料一并移交。三、审核宗地权源材料土地权源材料或证件是证明土地使用者用地是否合法的重要依据，因此对土地的权属审核必须坚持以法律为准绳，以用地现状为依据和重书证的原则。由于历史原因，目前仍有不少土地使用者的土地权源证件不全，甚至有些用地单位无土地权源证件，给地籍调查确权工作带来了不少困难。对土地使用者无土地权属文件或权属文件不清的，先补办手续，再进行土地登记；对土地权利人有土地权属文件，但证件因历史原因不能反映其法律效力的或越权审批的，根据实际情况补办手续，或由上级主管部门出具证明直接作为土地权利人申请土地登记时的土地权源证件；对须补办手续而又不办理的，地籍调查办公室逐一登记后交局监察科，由监察科作为清理土地隐形市场工作的重点和焦点，向单位下达违法占地行政处罚书，并令其限期补办用地手续。权属资料点差的主要内容：①土地权属来源材料调查；②土地权属性质调查；③土地使用者法人资格及通讯地址调查；④批准用途与实际用途调查；⑤单位性质与土地坐落位置调查等；⑥有土地使用证的，指界人应持土地使用证复印件、地籍图、用地批复等相关材料到现场指界。土地使用证和政府批准用地的文件是土地权属材料的最主要证明，是土地权属调查的第一证明材料。界址调查一、外业调查（1）根据工作进度计划，分片召开调查区域法人代表会议，进行动员，发送指界通知书，通知土地使用单位或个人、法人代表（或委托代理人）按时现场指界。两个以上土地使用者，共同使用的宗地，要共同委托代表指界，并出具委托书及身份证明。一宗地有两个以上土地使用者时，应查清各自使用部分和共同使用部分界线。（2）现场调查核实土地使用者的名称、权属来源、地籍号和土地类别等，确定界址点位置，填写法人代表身份证明书。法人代表在界址调查表上签字盖章。地籍调查结果必须记录在地籍调查表上。（3）双方认定的界址，必须现场埋设界桩，界桩分为水泥桩、铁桩、灰桩或喷漆桩。水泥桩主要埋在地面宽阔有土层的位置，铁桩埋在坚硬路面或墙角等位置，灰桩、喷漆桩主要用于居民住宅界址点。对违约缺席指界及土地权属争议的处理违约缺席指界按下述办法处理：（1）如一方违约缺席，其宗地界线以另一方所指界线确定；如双方均违约缺席，其宗地界线由调查员依现状界线及地方习惯确定。（2）对以上情况确界的结果以书面形式送达违约缺席者，如有异议，必须在15日内提出重新划界申请，并担负重新确界全部费用，逾期不申请，确界结果自动生效，违约缺席定界通知书见《城镇地籍调查规程》P31附录D。（3）指界人认界后，不在地籍调查表上签字盖章的，按违约缺席指界处理。对土地权属争议的处理：宗地界址有争议的，调查人员应在现场调解处理。现场调解不了时，在调查记事栏上写明双方争议的原因，并标出有争议的地段，呈报县地籍调查领导小组、办公室裁决处理。确界过程中几种特殊情况的处理（1）对于重复征用的土地，以实际使用范围或最后一次征地确界。（2）土地批准文件上标明的界线、四至、土地面积与实际情况一致时，按批准文件确界；土地批准文件上标明的界线、四至与实际情况一致，但土地面积不一致时，按实际用地范围定界；土地批准文件上标明的界线、四至与实际情况不一致时，应查明原因，按有关规定处理后再确定界线。（3）对未有批准文件的违法占地，按有关规定处理后再确定界线。（4）相邻单位、个人之间以墙体为界时，按墙体归属确界，墙体归属不明者，以墙体中间位置定界。（5）对于城镇道路两侧的宗地，其临街权属界线要根据已有的土地登记界线、土地批准文件界线与城镇道路规划红线综合确定，原则上临街权属界线应在不超过城镇道路规划红线前提下以该宗地临街围墙、墙壁外沿为准。表册的填写权属调查过程中，主要填写申请书、收件单、地籍调查表、法人代表身份证明书、委托书、权属争议书等表册。（1）各种表册的填写要与图上、实地相对应，各项目填写齐全，准确无误，字迹清楚整洁，各项目不得涂改，同一项目内容划改不得超过两次，全表不得超过两处，划改应加盖划改人员印章。（2）每宗地填写一份地籍调查表，项目栏内的内容填写不完的，可加附页，调查结果与土地等级申请书填写不一致时，按实际情况填写，并在说明栏内注明原因。界址标志设置设置界标是保证地籍勘丈的重要依据，是处理土地权属纠纷的依据之一，有利于地籍日常管理，界桩必须由调查员在双方指界人在现时设置。建筑物上的界址点统一要求设置距离离地面高度为1.5m，墙基突出时，以墙基为准并做相应的标识，符号设置按《城镇地籍调查规程》要求进行。对设在墙壁上的界址点。可在离地面1.5m处红漆喷涂一直径为10㎝的圆圈，圆圈中心标准红点。土质地面上的界址点统一要求埋设灰桩，灰桩一般要求深度为0.45m，要求先打孔后填充石灰并在灰桩周围用石灰撒一直径20㎝的圆圈，一般情况下不再埋设水泥桩，对水泥地面上的界址点，打入钢钉，并用红色油漆在钢钉周围画一直径为10㎝的圆圈。一般情况下不再设置其他类型界址点标志。填写地籍调查表地籍调查表是权属调查过程中填写的主要表格，调查员远隔按照《城镇地籍调查规程》要求，认真填写，做到：记录真实，图表一致，项目齐全，准确无误，字迹清晰；填写内容不得涂改；将宗地的权源材料情况，宗地的界址情况，权属有无纠纷，界址勘丈等情况真实地记录在调查表的权属记事、调查员和勘丈记事栏中；地籍调查表与原土地登记申请书填写不一致的，按实际情况填写，并在说明栏内注明原因。宗地草图的绘制宗地草图是指对宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地记录。调查人员必须将实地现状现场进行绘制，要求数据完整、精度高，图形可使用约略比例尺，绘制宗地草图使用2H～4H铅笔，宗地草图内容记载本宗地号、相邻宗地号、本宗地使用者、相邻宗地使用者；本宗地界址点序号及界址线、宗地内地物及宗地外紧靠界址点（线）的地物；界址边边长、界址点与相邻地物的相关距离和条件距离；确定宗地界址的位置、界址边方位所必须的建筑物和构筑物。宗地草图的一切注记和勘丈记录均不得涂改。根据宗地的实际用途，确定宗地地类，在宗地草图上同时标注《城镇地籍调查规程》二级地类和新《土地分类》三级地类。界址点相关位置图界址点相关位置图是由调查员在权属调查过程中，以已有的工作底图为基础，实地绘制的描述界桩种类及相关位置的街坊图，是为快速寻找界址点服务的，也是下一步进行宗地及界址点测量的工作底图，界址点相关位置图是根据实际丈量的数据，按街坊绘制，具体内容及表示方式如下：单位的权属界址线用黑实线表示，对一时难以解决的争议界线暂按使用现状用黑虚线表示。界桩种类表示符号，用（□）表示水泥桩、石灰桩；用（○）表示铁桩；用（⊙）表示漆桩。字头朝西朝北注记实际丈量的界址边长，过密的可移位放大。主要的建筑物、构筑物。指北线、概略比例尺、绘图人、丈量者、调查人、调查日期。成果检查审核权属调查的好坏，直接关系到整个地籍调查工作和以后土地登记的成败，必须切实保证权属调查质量。要建立权属调查检查、审核制度。由专门成立的检查审核组定时不定时的对各调查小组进行抽查审核。结束语本文论述了城镇并更地籍调查中权属调查的方法和工作步骤。在具体实践中，还应根据工作特点和具体情况，并尊重法律法规及历史事实，科学严谨的进行权属调查，为我国的“数字国土”建设作贡献。