北京商业地产发展概况及综合体项目调研报告245PN

投资发展中心2012年11月30日北京商业地产发展概况及综合体项目调研报告壹●商业地产市场发展概况肆●传统商圈和现有商圈介绍伍●新兴商圈形成及发展因素叁●2011年年商业地产市场分析陆●典型城市综合体调研柒●通州商业项目调研贰●2010年商业地产市场分析壹●北京商业地产发展概况商业地产发展现状05年后，北京商业地产持续升温，商业地产高速发展，各区域项目纷纷落成。海淀区的奥北地区在奥运会之后逐渐完善了周边配套措施；丰台、石景山区也在西CBD和南城发展计划落成如万达广场等大体量的商业项目；而CBD计划东扩的面积几乎等于目前CBD的面积，可以说这几年也在逐渐落成。下表列出商业地产09-10年已落成的商业项目：商圈的演变和发展1992年基于市场经济的发展以及对全球经济活动的预测，北京市政府就提出了《北京城市总体规划1991-2010》中建立北京商务中心区（CBD）的构想。在综合考虑了北京城地理分布、中心区域古都保存以及交通等因素后，国务院1993年批准了CBD的建立，其范围为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里，即约400万公顷。1993的《北京市总体规划1991-2010》还提出构建国家级金融管理中心的规划，集中管理国家级银行总行以及非银行金融机构总部。金融街商圈位于西城区西二环，，目前占地118公顷（118万平米），建面402万平米，写字楼占74%。。金融街2009年实现税收1707.2亿元，占北京税收的28.4%，2010年上半年度实现税收992.4亿元，占西城区71.4%，目前它集中管理了超过40万亿的金融总资产，占全国金融总资产的47.6%。1988年5月国务院批准中国第一个国家级高新科技产业区，中关村商圈是随着中关村科技园的规划和发展带动发展起来的。中关村商圈早期规划的时候就被定为为“中国硅谷”。上地、大钟寺商圈也是随着中关村商圈发展起来，以“宜居”商业为主。两广商圈是在自广安门和广渠门的拓宽改造和宣武门外大街北改造为“国际传媒大道”而成名的，将会是继CBD、金融街、中关村商圈之后北京有一个举足轻重的新兴商圈，其代表商业有国际传媒商贸城、传媒未来城等。由于08年北京奥运的开展，奥运场馆的建设坐落在北京亚运村周边，众多房产开发商看到了这里的价值，短时间内住宅猛增。为了满足骤增的人群，其商业配套设施也迅速得到了完善。商业销售模式一般的商业地产的销售模式分为只售不租、只租不售和租售结合，其中出售又分为先售后租回和整体出售的。据统计，北京市商业地产中三种销售模式三分天下，分别占比34%、33%和31%，其中售后租回的占全部的41%，可见销售仍然是占据了商业地产的主要模式。究其原因，在结合了众多资料考虑后，我们总结出来有以下几点：1)分商业项目的业态来看，传统百货、购物中心、商业街以及商铺等纯销售的比例并不高，大约在10%-20%左右，而写字楼配套和底商的销售的占40%-50%之多，主要原因是写字楼配套对商业业态的招商定位、对开发后期持续经营的要求不高，开发商可以快速出售以回笼资金，而百货、购物中心等具有业态整体性的特点，对招商策划则必须要对项目定位、产品定位、分割商铺定位合理，只有定位合理，才能保证长期的可持续经营利润。2)由于写字楼配套和底商占商业项目的比例还是挺高的，而开发商在写字楼开发前本身就缺乏长期经营的意识和耐心，因此采取短、平、快的纯销售模式成为了必然。3)理论上说，售后返租是开发商为了达到快速销售回笼资金，答应给予投资者固定年年回报的一种营销手段。这是售后租回占比如此高的一个原因。4)从商服的发展趋势来看，随着长期经营意识的加强，国际视野的开拓，越来越多开发商意识到只有把握住产权，不急于回笼资金，从而获取长远的利润，因此对长期经营能力要求较高的商业业态采取只租不售的方式也就越来越多。租售比和投资回报率租售比一般指单位建面的月租金和房屋单价之比，是国际上常用于衡量楼市运行是否良好的指标，一般来说租售比在1:200到1:300之间为正常，比值越高，说明该地区的房产投资潜力较大。从租售比来看，北京地区的商业投资潜力是较大的，其中东西两城、朝阳和海淀区等都不到1:100。其二，东城和西城区的租金最高，这是因为金融街商圈的缘故。其三，朝阳、海淀区的租售比接近100，这是因为他们是首都的经济科教中心，租售比趋于合理。从商业回报率来看，城八区的区域差异性较大，东西两城已经大大超过8%的合理投资回报率，而朝阳海淀两区的投资回报率还不到5%，主要原因是朝阳区CBD商业多以外资为主，西城金融街区主要是内资，08年的宏观经济下，不少外资因运营撤离，而金融街的商业（主要是写字楼）的地段稀缺性却受到了内资的青睐，从供需的角度考虑，不难理解西城的租金要比朝阳高出一倍多，从而具有较高的投资回报率。而从下面的住房空置率方面也能印证这一点。写字楼(甲级写字楼)北京甲级写字楼物业市场在2010年强势复苏，全年表现优于预期。截至2010年底，甲级写字楼市场存量超过475万平方米，同比增加5.36%；市场供应量新增316,907平方米，全年净吸纳量累计达540,218平方米，同比上涨120%；总体空置率由2010年第一季度的16.27%下降至第四季度的10.02%，为2007年以来的最低值；投资市场在2010年表现依然活跃，总计15单整售或大宗买卖交易在年内签约。展望来年，高力国际认为业主方仍将在甲级写字楼市场中占据有利地位，并对租户的公司背景提出更多要求。2011年，总建筑面积达553,271平方米的七个写字楼项目计划入市，市场总体空置率预计将小幅上升，并在2011年底徘徊在12.60%左右。商铺(中高端购物中心)北京商铺物业市场2010年保持活跃，大量海外及国内零售商积极扩张或进入本地市场。尽管新增供应量创下历年之最，但鉴于商铺租赁市场的竞争日益加剧，2010年北京中高端购物中心市场整体空置率较2009年下降1.79个百分点至14.48%。至2010年底，整体租金同比下降0.25%至每月每平方米人民币692.53元。鉴于北京居民消费力的持续增长，北京仍将是多数国内外零售商进行扩张和拓展的战略性市场。2010年商业物业空置率2011年上半年商业物业空置率及租金甲级写字楼北京甲级写字楼整体市场的空置率创20年来新低，租金上涨已接近历史最高点。2011年上半年，北京甲级写字楼新增40余万平方米供应，整体市场存量达到580万平方米。其中，一季度有五个甲级写字楼入市，两个为自用写字楼，新增供应集中位于中关村和CBD区域，在二季度没有任何新增供应。由于可租赁面积有限而需求持续强劲，北京甲级写字楼的租金已上涨接近历史最高点。二季度，甲级写字楼平均净有效租金环比增长11.7%，达到243元每平方米每月。至此，2011年上半年甲级写字楼整体租金已上涨了17.3%，各区域市场均实现了租金上涨。从整体市场来看，业主们不但提高了租金的成交价格还缩短了免租期。商铺(中高端购物中心)2011年上半年，北京国贸三期商城正式营业，为市场新增供应面积约57，000平方米。基于强劲的零售商扩张需求，北京APM、蓝色港湾、新光天地等核心商圈优质购物中心纷纷调整租户结构或者进行装修改造以顺应新的市场需求。上半年，整体市场租金平稳上涨，其中优质购物中心首层平均租金半年内增幅为7.0%，同比增长14.7%，达到668元每平方米每月。受益于强劲需求，整体市场平均空置率在半年内下降3.1个百分点，达到10.8%。酒店2011年北京的酒店需求继续去年的增长趋势，强劲上扬。海外入境旅游人数显著增长，截止2011年5月底接待海外入境旅游人次较上年同期增长3.3%。与此同时，由于酒店新增供应放缓，北京五星级酒店的房价和入住率均呈强有力的增长趋势，分别达到人民币1，139元和62.0%。在入住率自2010年以来不断攀升的情况下，酒店管理者对采取更为积极的价格策略信心满满，也同时带动了房价的增加。房价和入住率的捆绑性增长导致每间可出租房间收入（RevPAR）相应增长了18.7%（与上一年同期数字相比）。2009年，北京平均人均商业面积在1.5平方米左右，较2005年的0.9平方米提高了40%，从这里我们就能看出2005-2009五年间，北京市的商业布局飞跃式的转变。人均商业面积北京市各区域目前的人均商业面积分布如下图。从图中我们可以看出，崇文、宣武、东城、西城四各个老城区的人均商业面积均达到1.6以上，可见到目前为止，这里的商业发展已经趋于成熟；朝阳、海淀两大区虽然聚集了北京市的大量商业中心，但因其面积较大，周边区域的商业发展还未成熟；丰台、石景山、其他郊区县是未来北京市商业开发的重点区域，潜力巨大。物业形态对比分析商铺、社区底商、写字楼配套三种业态的体量集中在3万m2以下；而传统百货商场、步行街和综合购物中心的体量都较大，其中，传统百货商场的体量大多数在3~6万m2，步行街大多数在6~10万m2，综合购物中心在1~3万m2和3~6万m2的比例相近。在超大体量，也就是20万m2以上的，综合购物中心这种业态占据了多数，而10~20万m2的由步行街占据多数。东城区、海淀区和石景山区都是以写字楼配套为主，而崇文区、丰台区和其他区都是以社区底商为主。西城区、宣武区、朝阳区三个区县的社区底商和写字楼配套的数量基本持平。西城区的综合购物中心和传统百货商场较其他区是最多的，因为西城区是最早发展这两种业态的区县之一，早在上世纪80年代形成的西单商圈最为典型，集传统百货和新型的购物中心于一体，形成了浓厚的购物氛围，每年都会吸引大量的客流，因此西城区成为了开发商建造传统百货和综合购物中心的首选。贰●2010年商业地产市场分析自2005年北京写字楼市场供应达到峰值后，供应量逐渐回落。2009年尽管楼市火爆但由于经济危机的持续影响，写字楼市场并没能呈现类似住宅市场的繁荣。全年总供应量同08年基本持平，达到167万平米。2010年随着全球经济逐渐走出衰退，以及国内经济的稳定增长，北京甲级写字楼市场回暖现象明显。2010年下半年开始放量形成供应高峰，全年供应量将超过140万平米。其中有将近半数为自用为主的甲级写字楼。写字楼市场根据2010年每月月统计数据，写字楼分布除传统的朝阳、海淀区外东城区新增供应明显增加超出了海淀区。昌平区写字楼新增供应占据了很大比例。城市中心区域的崇文、宣武也有少量供应。周边郊区供应略有增加。延续了09年供应相对分散的趋势。写字楼市场2009年随着经济逐步回暖，房地产市场整体好转，全年写字楼成交较2008年有所回升，首次出现需求超过供应的局面，全年写字楼（期房+现房）销售达到278.3万平米，其中期房成交194.9万平米。2010年写字楼成交需求仍较为强劲，但是受到写字楼供应回落的影响，全年成交面积略有回落，预计全年成交将达265万平米，其中期房成交将达185万平米。2010年写字楼市场成交与09年基本持平，但是与住宅市场成交回落3、4成相比，写字楼市场已经凸显其投资优势。写字楼市场2010年1-11月写字楼市场成交中，朝阳区仍稳居成交量之首，成交占比达到34.8%；海淀区与东城区成交基本持平，占比均为12%。西城区、昌平区成交量较有起色，逐渐接近海淀区成交量。周边郊区成交量显示出写字楼分布由最初的集中逐渐向多元化分布，未来市场供应分布很大程度上将维持此趋势。写字楼市场2009年写字楼成交均价为17298元/平方米，受到经济危机持续作用的影响，全年写字楼成交价格未出现大幅下滑，基本保持稳定。2010年写字楼市场成交与09年基本持平，但是与住宅市场成交回落3、4成相比，写字楼市场已经凸显其投资优势，因此，在写字楼成交价格走势上，2010年出现了较大的上涨，上涨到了25558元平米。写字楼市场2009年东城区写字楼均价达30007元/平方米，西城和海淀两区写字楼均价也超过两万元。2010年中心城区写字楼均价继续回升，东城、西城、宣武、朝阳位列全市写字楼成交价格前四；其中西城区已突破3万大关，东城区也已超过46000元/m2；宣武区已达到3300