搜索
本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈：嘉霖投资坂雪岗项目前期定位报告01地块认知&借鉴案例——定位面临的条件与可行方向Cognizance项目位置：南山后海大道与蓝天路（原工业五路）交汇处基本指标：总占地面积：25040㎡总建筑面积：65063㎡（其中）住宅面积：60500㎡商业面积：2500㎡会所面积：1000㎡建筑容积率：2.56绿化率：35%楼层：29-31层塔楼（共4栋）目前为片区内最高建筑主力户型：100㎡/130㎡三房，少量260平米复式案例一：后海公馆后海公馆位于南山后海蓝天路与后海滨路的交汇处。东邻蛇口东填海区，北邻澳城项目。片区的起势者，引领片区品质与市场。点状排布，中央园林景观最大化纯粹社区，以100/130平米三房/3+1房为主力户型所有户型均南北通透、方正实用，100%入户花园设计130平米三房两厅两卫可实现3+1功能全部东南朝向，户型方正实用通风采光好，南北通透100%入户花园设计主卧独特270度景观凸窗设计100平米三房两厅两卫全部东南朝向，户型方正实用通风采光好，南北通透100%入户花园设计主卧独特270度景观凸窗设计后海公馆的豪宅品质实景拍摄楼体全部采用干挂花岗岩石材，是深圳第一个将用于写字楼建筑的干挂石材应用于住宅建筑的楼盘，实现了一个住宅建筑材料运用的飞跃。外墙工程总造价近一亿精装修全部采用世界知名品牌：意大利博洛尼整体厨房、德国杜拉维特卫浴、德国高仪水龙头、松下空调、三星液晶电视、西门子电冰箱、西门子洗衣机、鸿基高级实木地板、德国ABB插座面板等品牌。后海公馆入户大堂、电梯间地面及墙面均采用2.5cm天然白洞岩装饰而成。后海公馆的地下停车场大堂的地面全部采用环氧树脂地坪漆材料，一般用于五星级酒店、高档写字楼及商场。后海公馆的豪宅品质度假风格的泳池设计“健身器材中的劳斯莱斯”诺德士品牌：以最完善的人体工学设计和最杰出的质量在业界称雄的诺德士，对健康生活的关注与公馆无缝契合。采用网式地面加热系统，以及美国专利纯天然供氧系统的高温瑜伽房：全深圳有此配置的健身会所屈指可数，而先进技术所倡导的正是生活的艺术。后海公馆的豪宅品质借鉴传统中国画“平远、高远、深远”的画理，由南向北营造景观层。S型连池溪流，弯曲的线条给人以舒广自然的体验，手工接的叶形木平台，散落树荫下，以技艺表达对自然的尊重。层层不同的风景线，使进入小区的视线，己在高大疏朗的林木与建筑间延伸向远，心理感受深远，而别有洞天。10cm厚道天然花岗石林荫道，严谨而不失灵动的气氛营造；手工接的叶形小台散落路边，以精湛技艺表现对生活的礼遇。案例二：龙岸龙坂区域第一豪宅·突破外围形象限制占地面积：约10万㎡总建筑面积：约27万㎡分期：项目分三期开发可售建筑面积：198000㎡商业面积：约3000㎡容积率：2.0物业形式：别墅+叠墅+高层主力户型：别墅约220-260㎡、叠墅约180㎡、高层约125-165㎡三房四房总套数：约1400套以高层围合式布局保证小区私密性及景观最大化水景园林的打造，配以名贵树种，为高端客户带来生态景观。峰水别墅，围绕社区龙栖湖面而建，以层层退台式排布设计，融入歌剧院式线脚、拱基等元素。5000万打造欧式风格会所，13米挑高大堂，包含恒温泳池、宴会场所等户型设计优势突出：得房率、赠送率高户型特点:客厅开间4.5-5米赠送内庭院可改房，三个大露台(入户花园)一梯三户，双卫，主卧衣帽间户型面积套数户型特点90平米62套两房不可改，三露台125平米248套三房改四房，双露台、双阳台，厅宽4.5，主卧宽3.7145平米31套四房改六房，双露台，双阳台，厅宽4.8，主卧宽3.8165平米124套四房改六房，双露台，双阳台，厅宽5.0，主卧宽3.9别墅62套双拼+联排220-260平米125平米145平米165平米龙岸一期户型公共区域展示体系到位：入口仪式、地标会所（五星级售楼处）、园林全景展示、精致样板房水景园林的打造，为豪宅社区带来生态景观享受。13米挑高大堂的地标级会所入口私家路豪宅品质：后海公馆全干挂石材立面、世界知名品牌精装龙岸公共区域展示体系到位：入口仪式、地标会所、园林全景展示、精致样板房优质产品：后海公馆4栋高层点状布局，保证园林空间；全东南向户型、通透舒适龙岸高层半围合布局，保证户型朝向与景观；高层户型得房率高纯粹社区：后海公馆100/130平米两种舒居产品，保证社区的高端性与纯粹性龙岸高层产品125平米以上为主，保证社区的高端性与纯粹性1.中小规模社区产品相对统一，以保证社区的纯粹性；2.中小规模社区以点状布局排布，保证园林最大化；3.加强户型赠送率、朝向、通透性；4.豪宅品质打造以提升项目价值，主要包括立面、公共空间展示、精装。02机会与制约。——从大势、市场、区域及客户四个角度寻找项目发展机会及制约Opportunityandcondition市场大势A大势对项目的影响分析：小体量项目对政策关注度不在于预见性，更在于抗风险性在市场冷淡的态势下，宜以抗风险性相对较强，且较小户易实现价格突破的中等户型产品为主。在市场稳定的态势下，宜以能够提升价值的高端中大户型产品为主。市场冷淡市场稳定A龙坂发展趋势B龙华作为新城市副中心发展潜力巨大坂雪岗片区依托华为、佳兆业改造区域环境；收费站外移加速区域融合坂田区域自有消费需求旺盛，随片区逐步成熟及发展，区域外吸引力持续，但随龙华新城一带重点发展，对关内的吸引力将受到一定的削弱影响区域发展对项目的影响分析：B站在巨人的肩膀上——项目道路修通后，与万科城联系更紧密，可享受万科城片区发展成熟后的红利，放大区域价值。片区项目/地块建筑面积(万）容积率推出时间二线拓展区金地梅陇镇三期1332008年2月金地梅陇镇四期4.332008年11月幸福枫景3.262.12008年4月坂雪岗万科第五园5期/8期1.434812008年9月3.871.92008年6月万科城四期高层8.52008年3月珠江旭景佳园三期6.162.82008年4月关口水榭山4.50.62008年5月星河丹堤高层E区13.81.82008年1月星河丹堤别墅D区2.71.82008年9月溪山美地8.622008年11月万科金域华府102.82008年12月书香门第二期上河坊5.11.52008年10月总计96龙坂市场供应08年龙坂推售项目总量约96万平米C片区项目/地块占地面积(万)建筑面积(万）容积率主要产品二线拓展区金地上塘道大地块3.28.5952.845-88平米1房、2房、3房，少量120平米4房小地块2.246.7223深物业新华城2.1114.17户型主要以两房和三房为主，另有少量四房和复式单位，赠送面积大。水榭春天一批8.5293.44户型以85-145平米的三房、四房为主，辅助少量的两房坂雪岗十二橡树14141.0/1.2产品以小高层+TH为主，面积区间在80-300平米，基本以拼合大户型产品为主万科第五园四期、五期及八期13190平米以下小户型，以80平米的2房为主佳兆业上品雅园4.5814.83.5受9070限制，小户型公寓产品为主关口万科金域华府南地块：3.2692.884平米2房,共计1000余套，少量87-90平米LOFT，230-310平米联排溪山美地小二期:1213.7122房、3房、4房：可能走拼合路线圣莫丽斯三期：12.7——高层，平面产品，均大于160平米金光华·龙岸一期7.662受90/90限制、走拼合路线二期5.73022龙坂市场供应09年龙坂推售项目总量约160万平米C09年以后龙坂推售项目总量约416万平米,其中不包含地铁上盖的288万平米片区项目/地块占地(万m2）建面(万m2）容积率主要产品二线拓展区水榭春天16.756.33.4户型以85-145平米的三房、四房为主，辅助少量的两房潜龙曼海宁花园524.63.4有住宅927套，以68-141平米的2-4房单位为主中航项目6.1824.74.6--特发园区旧改1141.83.8未确定绿景项目7.728.8/142.4/4.3主力产品130平方米以上鹏润达项目312.24受9070限制，100%小户型，底商合正龙华项目4.9612.92.61两房三房为主金地上塘道二期22.46.73.0以70－80平米的中小户型为主关口龙一号6.88.21.12以高端产品组合为主，TH+小高层，面积主要集中在85-300平米滢水湾6.123.13.8大户型.TH,受90/70政策限制星河民乐旧改8.1724.44.4受90/70限制,未确定方案预计中大户型，走拼合方向溪山12（3期）62.090－140平面产品，还将推出别墅产品龙岸10（3期）7.62.0三期有高层住宅产品400套，面积在85-140平米C09年以后龙坂推售项目总量约416万平米,其中不包含地铁上盖的288万平米片区项目/地块占地(万m2）建面(万m2）容积率主要产品坂雪岗万科华昱项目6.29.91.675-88㎡三房，115㎡四房万科第五园（6.7.9期）总44131.97期为130㎡左右大户型产品上品雅园二期45.8203.570-80㎡两房，80-90㎡小三房光浩大发埔村旧改项目2.6104受90/70限制信义坂田旧改9.932.33.25受90/70限制星河南坑村雅宝工业城项目___28.5未确定未确定佳兆业坂田旧改项目3090初定３.0住宅本项目1.955.93未确定镇中心古浓滕和平路广场项目8.1328.483.5受9070限制，产品可能以中大3房及4房为主城龙项目0.635未确定C片区2011年后集中放量，以新城城市精品项目和资源低密度项目为主，坂田则以大型旧改住宅项目为主二季度三季度二季度三季度2010年四季度一季度特发园区旧改，建面41.8万㎡中航项目，两房、三房、有部分拼合产品，建面24.7万㎡潜龙曼海宁花园，50-90平米小户型及140-150㎡中大户型，建面24.5万㎡星河民乐旧改项目，受90/70限制，建面26.1万㎡金地上塘道，45-90㎡小户型，建面15.3万㎡水榭春天项目，走拼合路线，受90/70限制，建面56.3万㎡合正地块，小户型为主，建面12.9万㎡万科第五园四、六、七、九期，建面13万㎡信义坂田旧改造项目，受90/70限制，建面32.3万㎡大晋鑫古浓滕项目，三房-五房，建面28.48万㎡鸿荣源龙一号，小高层/TH，建面8.2万㎡卓能雅居，建面11.8㎡光浩大发埔项目，受90/70限制，建面10万㎡2012年上品雅园项目，70-90平米两房，小三房为主，20万㎡潜龙山庄（原）地块，TH/小高层/高层，建面58万㎡万科华昱项目、75-88㎡三房，115㎡四房，建面9.5万㎡金光华龙岸三期，75-88㎡三房，115㎡四房，建面5.6万㎡星河南坑村雅宝工业城项目，建面28.5万㎡溪山二、三期，户均面积150㎡，建面10万㎡龙华镇中心二线拓展区坂田关口鹏润达项目，100%小户型，建面12.2万㎡2011年四季度一季度绿景818项目，受90/70限制，建面22.8万㎡绿景牛栏前项目，受90/70限制，建面14.2万㎡国鸿项目，建面4万㎡，小复式与公寓，商业用地C龙坂市场布局：关口豪宅区、二线拓展区、坂雪岗区三足鼎立梅龙路新区大道五和大道坂雪岗大道地铁4号线3、坂雪岗片区：以规模大盘和旧改项目为主个盘规模较大或为大盘后期区域内客户与关内换房客2、二线拓展区：2009起开始放量地铁4号线，轨道交通便捷项目容积率偏高，普遍在4左右为新兴区域，城市感较强凭借轨道交通，吸引关内一置和小二置客户1、关口豪宅区1、关口豪宅区：集中在关口区域社区及周边环境较好容积率较低或拥有资源主要针对关内换房客户D381011121516171820玉龙路A21222728293030313334351金地梅陇镇432世纪春城4期13.93绿景项目18.84幸福枫景9.455潜龙曼海宁176中航项目24.77鹏润达项目12.28合正项目12.99莱蒙水榭春天