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江南特色科技园区的规划探索——中关村软件园太湖园区设计策划案例分析目录项目概述01前期策划02园区规划03思考总结04CONTENTS项目概述•项目背景•目标设定•环境分析01PARTONE•项目背景2009年，前总理温家宝考察无锡新区，视察中科院上海微系统所时，指示将中国物联网产业中心放在无锡，使无锡成为“感知中国”的中心。以此为契机，无锡太科园致力于建成中国传感网技术创新的核心区、科研成果转化的示范区、产业规模发展的密集区、大规模应用的先导区、信息商务服务的中心区和高端人才的聚集区。全园由传感网创新园、传感网产业园、传感网信息服务园组成，总面积7.5km2。项目概述01•目标设定项目总体产业定位：以软件研发外包和物联网信息服务为主要特色的高科技园区。产业发展目标：建设集软件与通信产业研发、高端服务外包、中小企业孵化器、产业中介服务中心与培训中心为一体的综合科技服务园区。项目总体规划定位：世界一流的国际化生态高科技产业园区。其特点为：建筑特色突出，基础设施完善，产业布局合理，服务配套方便，景观环境优美，低碳环保节能，专业服务一流。项目概述01•环境分析•基地区位：基地东临312国道，北邻环湖大道立交，东南为农大校园。东侧和南侧连接绿地。基地总用地面积约70公顷。项目概述01•环境分析•宏观区位：基地位于无锡太科园南端、无锡城市南边缘；西林太湖，水系发达；基地距太科园中心6km，距无锡新区中心20km；距硕放机场2.5km，受到机场限高要求和噪声影响。项目概述01•环境分析•基地现状基地内现状主要为农田、果园和村落。现状用地内部及周边河流水系丰富，但水网不完整、水道深度较浅、水质较差。出于环保要求，区内景观水系不能与太湖、望虞河直接连通。项目概述01前期策划•触媒选择•形态构想•经济计划02PARTTWO•触媒选择通过对信息产业发展前景的预测、依托北科建集团的自身优势以及无锡产业结构特点，该项目重点引进如下产业：（1）结合当前物联网概念，打造微系统与通信技术研发中心。（2）发挥原中关村软件园企业资源优势，做好北京、上海高端研发企业产业转移的承接服务，打造区域服务外包交付核心区。（3）结合当前无锡产业发展的实际情况，本着核心产业发展与经济效益并重的原则，引进集成电路设计与中试基地。（4）发展工业设计、游戏研发等自主创新区，扶持原创产业发展，提升园区可持续发展能力。（5）结合无锡当地产业经济特点，打造微长三角民营企业总部办公集聚区。前期策划02•形态构成太科园总体开发与无锡的物联网和服务外包产业刚刚起步，并且项目位置较偏。虽然占据政策优势，发展潜力巨大，但产业短期内需要培育。项目区位决定了60多万m2园区物业，很难在开发过程中全部销售。项目的产业发展特点又决定了开发商必须持有一定比例的自有物业，以控制产业方向并培育园区产业发展。因此，项目开发过程中必将出现一部分“持有型”物业，包括：孵化器、标准写字楼、培训、宿舍及其他商务配套等。为了资金的回笼和滚动开发，也必须推出一系列销售型产品，包括：总部独栋、创意工作室和定制办公等。前期策划02•形态构想•规划结构：一心、一环、五轴、八区、多廊。园区规划以中央景观区为核心；以内环为主要交通环，并复合绿化环；中央景观向五个方向伸展出景观和绿化主轴；园区分为孵化中心区、创意研发区、总部研发区等8个功能片区；除五个绿化主轴外，各片区中还有若干绿化磁轴作为补充。前期策划02•经济计划项目总体开发运营思路：短长结合、以销补持、长期培养、整体变观。•项目必须由短期的销售型产品和长期的持有型产品组成，其比例综合考虑市场承受力和现金流需要；•以短线产品过程中销售现金流，补偿或支持长线产品投资需要，保证整体开发进度；•通过5~7年时间着力培育园区产业，通过产业集聚和发展，提升持有型物业的价值；•待产业培育成熟后，持有型物业将实现稳定递增的租金收入，此条件下，项目可整体转让给持有型基金，实现投资效益。前期策划02园区规划•功能分区及土地利用•绿化及开放空间系统•交通系统及公共设施03PARTTHREE•功能分区及土地利用•功能分区：孵化中心区、创意研发区、总部研发区、中央景观区、标准开发区、定制研发区、产业配套1区、2区共8个功能区。•土地利用：利用312国道的交通优势，将孵化中心区布置在东入口；在农学院相邻区域布置创意研发区和产业配套1区；产业配套2区作为东入口的主对景；利用中央景观布置定制研发区；凭借望虞河沿岸景观布置总部研发区；西侧主入口布置突出城市形象的标准研发区。园区规划03•绿化及开放空间系统•绿化系统：指状的景观体系，由中心绿地、组团绿地、各地块附属绿地组成。各级绿化相互渗透，并通过绿轴和绿廊与基地周边绿化带有机融合。利用现有水系突出园区景观及生态特色。•开放空间：以绿化系统为骨架、在园区入口、园区中心、组团中心等处设置不同等级的开放空间，突出的均好性，形成完整的开放空间系统。以自然手法为主突出了生态性。园区规划03•交通系统及公共设施•交通系统•基地共有东、南、西、北四个出入口，其中以东、西为主。内环构成通达性主要区内交通，设置双向2车道，并附有非机动车道。•利用庭院和组团间场地设置地面停车位，数量约占总停车数的19%，减少地下车库面积，节约建设成本。•南北入口联系景观结构，实现人车分流，共休闲需要。园区规划03•交通系统及公共设施•公共设施布局园区公共设施总量约3.5万m2，重点安排三处配套公共服务设施：(1)园区东入口处，沿入口大道底层设置0.5万m2的园区配套A，主要满足一期地块的配套需求。(2)内环内与园区东入口对景处，设置1.8万m2的园区配套B，作为全区的制高点。(3)在中心岛设置0.3万m2的园区配套C，供园区餐饮休闲之用。园区规划03园区规划03鸟瞰效果图思考总结•项目评价04PARTFOUR•项目评价项目计划2010年开工，2015年竣工。总体建设期为6年，分为三期，每期建设为2年。但现在仍仅仅只建成了一期的部分。原因是园区面积较大，基地区位较偏远，建设期较长，入驻企业和未来市场具有不确定性。且园区功能较多，因此对项目的开展实施和后期经营进行有效的控制是极其重要的。另外不能单纯的植入“中关村”的概念，应充分考虑实际市场，做好经济计划，实现经济效益。思考总结04谢谢聆听！