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本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网本报告是严格保密的。水蓝湾项目沟通报告谨呈：深圳市蓝湾房地产开发有限公司2007年8月17日本报告是严格保密的。中心城未来房地产市场走向？——从政策、产品、客户、价格、竞争预判项目未来市场形势？本此报告需解决的两大问题问题一：市场变化趋势如何？问题二：同致行的客户控制应对方略？核心区域客户潜量是否充足？如何使项目获得足够的客户支撑？——客户量分析、现在阶段营销研判、项目分析、解决办法本报告是严格保密的。中心城市场趋势研判本报告是严格保密的。07年上半年行业政策解析政策内容影响限外令7月10日发布，规定境外机构只能购买办公类商品房，境外个人需在境内工作、学习超过一年，方可购买一套用于自住的住宅类商品房。香港客户占深圳销售总量的近10％，主要是针对港人的投资投机行为。六禁规定7月13日发布，引人注目的是六个“禁止”：即房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为，禁止发布项目销售广告，禁止收取任何预定性质款项，使销售量明显放缓、价格涨势得到抑制。启用新版二手房买卖合同8月1日启用，二手房交易示范文本必须通过“深圳市二手房网上交易系统”打印，其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使用。由于卖方市场的大势并未改变，目前买家“实付”在深圳并未出现，成交合同金额仍按原始低价登记。全面启动政府廉租房及经济适用房建设7月17日发布，规定我市今年经济适用房住宅用地总建设面积达1140万平方米，各类住房14.33万套。同时规定，凡今年新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到商品住房总建筑面积的70％以上。住宅市场供应量将明显增加，缓解供需紧张的压力；中小户型产品实现较大增量，满足中低收入人群的置业需求。总结：缓解紧张的供需关系，快速实现抑制深圳疯涨的房价；加大中小套型的供应，扩大中底端消费市场；消除投资客户炒房、哄抬房价问题。旨在抑制过度投资行为、平抑房价增长幅度、扩大中低端市场，实现楼市理性循环。本报告是严格保密的。区域项目名称开盘时间占地建面容积率户型绿化车位龙城国际2006-4-293．92万13．3万3．4三房：120-140四房：140-19038%958龙城华府2007-1-272．6万7．7万2．95两房：63-75三房：97-12433%650东方明珠城2007-5-122．78万15．4万5．72两房：62-72三房：93-110四房：129-13930%876龙岗中心城天健现代城2007-4-226．3万13．9万2．2三房：120-130四房：130-16035%1200中央悦城2006-119．7万26万2．8二期/三房：133-137四房：149-18630%2030奥林华府2007-113万40万3．2一期/三房：153-165四房：170-23060%2400公园大地2007-4-2136万77万1．66一期/三房：110-124四房：134-17833.49%4715依山郡2007-4-2015万28万1．57二期/两房：90-130三房：125-22545%2100水岸新都二期2006-12-2321万30万1．73三房：94-12430%150007年上半年龙岗中心城项目供应量居冠舒适型中大户型产品占绝对比例；品质化、规模化的开发模式明显，成为项目价值的支撑之一；产品线类似，存在一定同质化。本报告是严格保密的。项目户型/面积客厅开间凸窗入户花园多阳台露台复式外立配套（园林、商业学校、会所）东方明珠城两房：62-72三房：93-110四房：129-1393.453.9-4.24.2-4.5★★★★★★★★★★★★简约现代自身配套商业3.3万余平方米，主营中高档专卖，并引进世界零售排行第三的英国TESCO进驻，一站式购物叠翠新峰二期三房：89-117四房：1373.8-4.24.5★★★★简约主题休闲广场――椰风广场及太阳广场，为小区住户提供了休闲的归属场所天健现代城三房：120-130四房：130-160五房：2344.2-5.14.15-5.34.6★★★★★★★★★★★★★简约现代现代解构主义园林，商业面积1.2万平方米，打造成深圳最长的纯粹风情商业街中央悦城三期三房：119-190四房：155-175四房：199-2094.2-4.954.75★★★★★★★★★★★★★现代1000平方米的水岸会所（健身室、桌球室）篮球场、羽毛球场、私家泳池等，自身配套水景商业街和幼儿园奥林华府一期（N+2）二房：119-132三房：147-1514.2-4.54.5★★★★★★★★欧式2000平方风情商业街水上会所，1000平方超大泳池，大型欧式中央园林，60%绿化率公园大地一期三房：110-124四房：134-178五房：2653.94.5-5.35.3★★★★★★★★★★★★★欧式会所面积3400平方米、商业（总共约1.4万平方米）、幼儿园（三所，一期两所，二期一所）、泳池（共五个）君悦龙庭一期三房：92-130四房：157-1724.24.5-4.9★★★★★★★★简约现代巴厘岛风情亲水园林，会所+商业，小区配套幼儿园龙岗中心城各产品在设计和功能上的水平比较接近；高附加值和品质竞争成为个性竞争的主流方向。已售项目产品特征：功能全、配套档次高本报告是严格保密的。07至08年龙岗住宅市场供应量加大根据国土局数据显示，龙岗在未来2年商品房的供应量将持续增长。2008年龙岗预计供给将达到400万平方米，达到历史新高。十一五规划（2006年-2010年）：深圳龙岗规划住宅用地4.3平方公里。其中，新批用地2.7平方公里，存量土地1.6平方公里，受各项规划利好影响，未来几年龙岗中心城仍是龙岗区新增住房建设的中心发展地区。预计07年下半年至08年上半年，龙岗中心城住宅供应量将接近150万平米，其中以10万平米以上中大规模项目为主。本报告是严格保密的。07年至08年龙岗中心城住宅项目预测项目名称建筑形态总建筑面积(㎡)主力户型开盘时间欧景花园3期公元盛世5栋18－25层板式高层12万四房115㎡-134㎡大户型为主，顶层复式面积可达200㎡。07年底公园大地2、3期高层,联体别墅60万以四房134㎡-180㎡、五房170㎡-190㎡为主，配以三房、复式、别墅HOUSE2期07年10月推出，3期08年5月君悦龙庭12栋28层、2栋19层高层17万115—172㎡三房、四房，部分为复式产品总计1200套2007-10奥林华府二期高层24万124-138㎡三房、141-172㎡四房2008年上半年龙城国际2期高层13万112-138㎡三房、140-162㎡四房2007-12水蓝湾（本案）4栋高层5万90㎡以下户型占总面积的85%08年初依山郡三期高层7万60㎡公寓、90㎡两房、130㎡三房07年11月阳光天健城高层23万三房、四房为主首批07年12月；第二批08年8月天集雅苑高层4.4万以70-80㎡两房，120㎡三房、140㎡四房为主07年12月万科九州多层高层38万90平以下户型为主08年初珠江广场酒店、四栋商务公寓、国际风情商业街和一栋写字楼15万以酒店公寓为主2008年中龙岗中心城项目中大户型供应仍是主流；中小户型供应逐渐加大；品质和舒适性因素获得加分，稀缺逐渐明显；获取加分，彰显稀缺和差异将成为本案未来竞争中价值实现的唯一方向！本报告是严格保密的。区域项目名称建面容积率户型均价龙岗中心城微王府9.7万3．7两房：78三房：110—13012000满园3.2万2.3一房：44两房：63-75三房：100—14011000东方明珠城15．4万5．72两房：62-72三房：93-110四房：129-1399800天健现代城13．9万2．2三房：120-130四房：130-16012000中央悦城26万2．8二期/三房：133-137四房：149-18611000奥林华府40万3．2一期/三房：153-165四房：170-23011500公园大地77万1．66一期/三房：110-124四房：134-17813000依山郡28万1．57二期/两房：90-130三房：125-22512000水岸新都二期30万1．73三房：94-124900007年上半年龙城项目成交均价逾1万/M207年上半年中心城产品放量扩大，素质明显提高，7月份均价在11000—12000元/平米；本报告是严格保密的。07年至08年龙城住宅项目价格预测07年龙岗住宅土地交易活跃2007年7月万科成功竞拍龙岗坪山两块住宅用地，该地位于龙岗坪山街道办、大工业区行政一路，万科以2.22亿元、楼面地价约2356.24元/平方米及2.56亿元、楼面地价约1780.4元/平方米将两块土地收入囊中。至08年初，仅以“（成本+常规利润）*正常增长率”的方式来估算，次级区域中心项目的销售均价将有望突破9000元/㎡，而中心城的销售均价将攀升至14000元/㎡左右。龙岗中心组团楼价攀升图1100070004500417636003000400050006000700080009000100001100012000中心城3600417645007000110002003年2004年2005年2006年底目前在售三个促动因素：随着城市规划的逐渐深入，区域价值的进一步展现；07年下半年至08年中的众多高品质品牌项目的入市（公园大地2期、依山郡3期、万科九州等）；深圳房地产市场的理性自然增幅10—20%；预计中心城均价将突破14000元/平方本报告是严格保密的。龙岗客户置业流向及区域来源龙岗中心城凭借高起点的规划、完善的硬件设施、众多发展利好和丰富的土地储备，吸引了众多地产开发商集聚开发，已成为未来两年龙岗市场的开发中心区域，与龙城周边区域形成了两极分化，龙岗片区客户置业流向直指中心城。从成交客户的数据统计分析，龙岗中心城客户主要以本地客为主，大多为满足自住需求，兼具少量龙岗投资客。同时，由于原先的龙岗价格低洼，以及对未来价格的增长预期吸引了大批关内专业投资客。客户区域来源龙岗70%罗湖10%福田8%南山5%其他7%本报告是严格保密的。附表：例举热点项目成交客户分析片区对比项目主力客户次主力客户偶得客户龙岗中心城奥林华府占65%中心城客户；企事业单位公务员、中小私营业主；家庭结构为二代或三代同堂；对居所环境关注度高认同区域规划。占15%龙岗老镇居民为主；喜欢龙城中心的居住环境及配套；方便工作、生活；追求舒适居家生活；了解龙城城市规划，对区域未来发展充满信心。占20%，福田客为主，其它包括坪山、横岗等周边区域；私营企业主居多，该部分投资客居多。中央悦城二期占55%，龙岗中心城本地客：个体私营业主为主，公务员、企事业中高层管理人员其次；追求舒适居家环境，对价格及产品较关注。30%，以龙岗镇、横岗为主的龙岗区域客：追求高品质居家生活、考虑物业升值潜力。15%，福田区等关内客：投资为主，尤其别墅产品入市价格较低，认为具较高升值潜力。水岸新都二期占75%，龙岗老镇本地客：本地原住民、附近中小企业主及中高层管理者居多且90%为自住，追求物业配套环境及品质。15%，龙岗中心城、坪地、坪山客户：私营业主、公务员等，追求大社区环境配套、享受居住舒适度，以自住兼投资居多；10%，福田等关内客：私营业主、公务员为主，投资为主，兼具自住；认同大规模项目配套、环境和升值潜力龙岗成交客户特征总结：以家庭自住为主，本地客占到总量的65%以上，加上周边约15%区域客龙岗区客户占到80%；因此龙岗中心城项目推售对象是以本地客户为主，龙岗区内客户为次；本报告是严格保密的。龙岗成交客户职业构成&影响置业因素成交客户身份以本地公务员、企业中高级管理者、私企业主和原住民为主；园林