会所专题研究-房地产

1豪宅会所经营专题研究品控中心3你遇到过会所经营困难的情况吗？你遇到过发展商不愿意投资会所的情况吗？你遇到过客户对你设置的豪华会所不屑一顾的情况吗？如果以上情况符合其中一条，那就恭喜你，以下内容将为你解答困惑4为什么发展商不愿意触动会所？深圳会所约84%亏损；广州会所约90%亏损；北京会所约60%亏损；香港会所约20%亏损5目前国内会所普遍处于亏损状态的原因会所的定位、功能、经营模式十分模糊大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，会所仅仅成了一种摆设而已但例外总是存在……6会所盈利状况天琴湾会所1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主不多，但茶室生意不错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对外1000多元的价格后海天骄华庭会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭party提供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客户业务量较少，每月最多2-3次。瑜伽房对外开放，成功运营金地香蜜山会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引进华润超市。提供美容、形象顾问，由物业公司联络。招商海月会所外包，2层整层包给李云迪老师，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利1000元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐；此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好万科金域蓝湾会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽，由思妍丽包会所1～2层，定期交租金国内会所运营成功案例虽然大多会所都在亏损，但是仍然有盈利的会所存在7成功案例分析8棕榈泉国际公寓项目区位北京外三环朝阳公园南侧，北临亚洲最大的城市公园－朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园项目参数占地近7万平方米，总建筑面积32万平方米的，有11栋31～33层板式塔楼，约1100户物管费用5.60元/平方米·月项目均价35000元/平方米（最终市价）13000平方米超五星级豪华会所会所功能档次定位——棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部会所对外经营——许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的最佳选择。入会方式——面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣，个人入会费USD12,000。9A健身休闲设施——提供私人健身教练及保健顾问服务B餐饮会议设施——提供宴会订制和私房菜上门服务C其它设施红酒雪茄吧大堂吧台55米长，700多平方米的全天候阳光天然温泉游泳池全套美国名牌健身器材Nautilus，装备精良的器械房，健身操室，乒乓球，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动室。3,000平方米的温泉水疗纤体美容SPA俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及会议室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅——俱乐部可承接从两个人到多至200人的活动。正宗的港式粤菜由香港名厨施辉先生主理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴10专业机构管理——棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。俱乐部式经营——扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务和社交联谊环境。经营方式——独立核算，经营成本不摊入物管费用特点俱乐部模式经营11项目区位广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧项目参数占地65万平方米，总建筑面积87万平方米的大社区物管费用2.80元/平方米月项目均价25000元/平方米投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所功能档次定位——广州首个超大型酒店式豪华会所独立酒店式经营——完全酒店式经营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务管理方式——由合生国际酒店管理有限公司管理，完全独立酒店式经营广州珠江帝景12合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理客房及配套设施100间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知智能化的房间控制系统餐饮中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供２４小时送餐服务会议能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议系统，以相配合你的各种需要康乐中心大型SPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋牌室其他开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游配备票务等一应俱全依托海珠区使馆附近成熟的商务环境，酒店经营良好业主只享有康体方面的优惠13专业酒店机构管理——合生国际酒店管理（集团）有限公司。经营环境——位于使馆附近、商务环境浓厚经营方式——全开放式经营特点全开放式经营、全酒店式管理、成熟的商业环境14项目区位南山区蛇口后海大道东侧项目参数占地85610.70平方米，总建筑面积129706平方米的大社区物管费用3.2元/平方米月项目均价4800-6800元/平方米（2004年）7000平方米社区会所——深圳成功经营典范功能档次定位——高档社区会所半封闭式经营——服务社区，针对海月业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。管理方式——部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营深圳招商海月15一期会所设施二期会所设施三期会所设施健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、儿童阅览室、西餐厅、棋牌室，室外泳池。篮球场、羽毛球场地等运动类为主，项目最多，面积较大以恒温泳池为主，直径25m半圆形池，水深1.1-2m。增加棋牌室，全部为自动麻将桌一期会所大而全，经营不十分成功二期集中于体育设施，为业主喜好项目三期增加业主需求旺盛的棋牌室16音乐教室——2层整层包给李云迪的老师但昭义，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好麻将房——生意非常火爆，每晚盈利1000元，后来物业增加房间，并更换为自动麻将，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎；其它课程班——舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好„健身房——如设置羽毛球、篮球场等深圳人喜爱的运动项目，使用频率高经营策略灵活、以外包为主，结合自营针对少年儿童教育需求针对成人文化娱乐需求特点：17茶馆大堂酒吧中餐厅卡拉OK西餐厅野外烧烤婚宴厅接待处健身中心儿童游乐室室外泳池罗马恒温泳池兰花游泳池功能档次定位——高档社区会所，香港最早、功能最全的豪宅会所半封闭式经营——服务社区，针对阳明山庄业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。管理方式——部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营香港阳明山庄会所——间最早，功能最全的顶级豪宅会所1819特点：香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享受部分免费服务；部分采取会员制对外经营半封闭式的管理针对性强会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服务，需要提前7天预定，从来不缺消费；柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队20项目区位青羊区浣花溪风景区半草堂路万树园侧项目参数占地面积93338平方米，建筑面积80000平方米，299户物管费用3元/平方米月项目均价18000元/平方米（别墅）半岛会——3000平方米成都顶级纯别墅社区会功能档次定位——高档别墅社区会所半封闭式经营——经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万；管理方式——与物管完全独立分开经营管理金林半岛21前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想——红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费——其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高后期调整会所功能聚焦——以服务女人为主，引进法国高端品牌spa，2～3层作为SPA以女人为主题的定位特点：22案例会所模式档次定位运营方式盈利模式适应性条件北京棕榈泉国际公寓俱乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部俱乐部式经营独立核算，经营成本不摊入物管费用•年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目•重点项目为主要盈利点•定期举办特色活动，阶段性增加消费频次城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向具有特殊资源的项目，如高尔夫等广州珠江帝景酒店式的开放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营，对管理方提出较高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；企业集团有实力和能力运作深圳海月花园香港阳明山庄封闭经营模式大型高档社区会所半封闭式运营部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求成都金林半岛半封闭经营模式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所半封闭式运营与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险案例对比23豪宅会所成功运营的共性24功能设置消费者需求品牌嫁接多种收费模式女主人和小朋友是会所需要满足的核心人群将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用会所功能设置锁定消费者需求重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢25针对女人的消费项目针对小孩的消费项目„香港柏景湾：针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队„成都金林半岛：针对女人的法国主题spa26国内楼盘会所品牌嫁接：万科北方楼盘：健身较多包给一兆韦德健身中心；万科金域蓝湾：会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽华侨城：整合丹桂轩等小众餐饮品牌星河丹堤：引入中航健身会招商海月：2层整层包给李云迪的老师但昭义，设名人钢琴中心北京棕榈泉：整体由香港酒店投资管理集团经营27以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与付费项目相结合，带动其它经营项目的消费健身功能免费恒温泳池带动健身房瑜伽馆SPA咖啡吧带动将会所部分功能费用适当加入物管费中，实现部分免费项目保证会所档次；吸引客户消费付费项目，并起到连带经营作用28会所设置不单是豪宅的锦上添花，而是有力支撑豪宅高价值和高价格的必备设施；豪宅因地域、文化、项目不同，因“豪”的程度各不相同，故会所设置首要考虑的，不是不切实际的“豪”的功能堆砌，也不单是市调时客户的喜好和向往，而是站在开发商的角度，考虑的是会所功能设置后能否运营的问题，是按开发商实力确定会所功能的可落地性；一旦确定后，在与开发商就会所方面较量的过程中，该坚持就得坚持，并动用公司一切资源说服开发商，否则一再折中后的会所将是一块四不像的鸡肋。29THEEND