搜索
8、典型案例案例一：****有限公司用地（无形资产——土地使用权评估明细表序号1）（1）估价对象描述1）土地登记状况估价对象来源及历史沿革：该宗土地原为****耕地，政府通过一书四方案、收购储备、出让等用地程序，权利人按该合同约定交清地价款后，取得了该宗国有土地使用权。2010年4月1日权利人办理了土地登记手续，取得了该宗地的《国有土地使用证》，根据该证记载：编号：*国用（2010）第100004号权利人：****有限公司坐落：****地块地号：未填写图号：未填写地类（用途）：工业用地取得价格：未填写使用权类型：出让终止日期：20**年5月25日土地面积：21,958.60平方米（其中：独用面积21,958.60平方米，分摊面积未填写）填发单位：***人民政府填发日期：2010年4月1日现场勘查：该宗地四至界限为东邻***、南邻****用地、西邻**路、北临**街；根据**市土地级别图，估价对象所在土地级别为*******工业用地级二级地。2）土地权利状况估价对象的土地使用权属于******有限公司。土地性质为出让，出让方式取得该宗地的时间为20**年5月26日；该宗地土地使用权终止日期为20**年5月25日，至本次评估基准日20**年12月31日，剩余土地使用年限为38.4年；初始批准使用年限为50年，至本次评估基准日20**年12月31日已使用年限为1.6年。评估基准日本次估价对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利，本次估价对象未设定相邻关系权利。3）土地利用状况估价对象的利用现状为：宗地内建设有**、***、***等建构筑物，土地总面积为21,958.60平方米，总建筑面积为35,846.36平方米，容积率约为1.63，建筑密度约44%，绿化率约为20%。地上重要建筑物基本情况如下表：地上重要建筑物基本情况一览表序号建筑物名称结构建筑面积（m2）竣工年月楼层耐用年限已使用年限建筑成新檐口高度备注1厂房A框架9887.942002-9-135011.3377%12.22宿舍楼A框架4355.382002-12-155011.0878%16.23办公楼框架4549.282003-9-175010.3379%22.24厂房B框架9674.782003-10-135010.2580%12.25宿舍楼B框架4462.632003-12-155010.0880%16.26宿舍楼C框架1691.232007-1-1550786%16.27***框架1225.122003-12-135010.0880%12.2合计35,846.362010-10-30土地利用变迁为：估价对象开发利用前为耕地，主要地类为旱地，经过土地用途转换，进行建设用地开发后，目前作为工业用地进行利用，土地最佳利用为工业用地。（2）地价影响因素分析1）一般因素**市，简称“鲤”，别名鲤城、刺桐城、温陵，是中国三大金融综合改革试验区之一，是海峡西岸经济区五大中心城市之一，经济总量连续15年居福建省首位。目前**市辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4区，代管石狮、晋江、南安3市和惠安、安溪、德化、永春、5县及清蒙、台商投资区2个管委会。**国土面积11,244平方千米，人口812.85万人（**市2010年第六次全国人口普查主要数据公报数据）2012年《福建省**市金融服务实体经济综合改革试验区总体方案》获得国务院批准。福建**成为继浙江温州市金融综合改革试验区、广东省珠江三角洲金融改革创新综合试验区之后，第三个国家级金融综合改革试验区，将努力为中国金融服务实体经济探索新途径。主要任务：加大对小微企业及民生的金融支持力度，提升农村金融服务能力，加强泉台港澳侨金融合作等。**市地处低纬度，东临海洋，属亚热带海洋性季风气候，气候条件优越，气候资源丰富，为人民生活和经济发展提供了良好的环境。2009年《**市城市总体规划（修编）》（2008年~2030年）获省政府正式批准实施，城市规划面积达2980平方公里，核心区面积为980平方公里，首次将市辖区、晋江、石狮、惠安全境及南安部分区域纳入，撑大城市骨架，构建环湾滨海城市。2013年中心市区建成区面积从2005年70平方公里，拓展到环湾区域建成区176平方公里。**自唐代开埠，即为中国南方四大对外通商口岸之一。宋元时期，**港跃居为四大港之首，以“刺桐港”之名驰誉世界，成为与埃及亚历山大港相媲美的“东方第一大港”，呈现“市井十洲人”、“涨海声中万国商”的繁荣景象。**交通发达，海运、空运、公路、铁路一应俱全，**港为海西三大港口群之一，已迈入亿吨大港行列，晋江空港为国际航空港，铁路有福厦快速铁路与正在规划的长泉快速铁路，并拟建设厦漳泉城际铁路与**城市轨道交通，高速公路有福厦高速、泉南高速、莆永高速、厦沙高速、福诏高速及**环城高速等。区内路网四通八达，交通极其便利。**GDP在1978年为7.79亿元，到1992年突破100亿元，2000年跨过1000亿元；2010年GDP实现3564.76亿元，增长12.8%，2013年****生产总值实现5050亿元，增长11.5%，GDP总量连续15年居全省首位。2）区域因素①区域概况**经济技术开发区是国家级经济技术开发区，开发范围包括清濛园区9.5平方公里、国家级**出口加工区3平方公里、**特种汽车基地4.5平方公里、官桥园区15平方公里。估价对象位于***（***）：位于**市***,是**市中心城区的拓展和延伸，也是**市八大组团之一的江南池店组团的核心区域和交通枢纽。属**中心城区部分。②交通条件区域内有公路主要有324国道及其复线、城市外环路、二环路；区域距**市中心仅3公里，距**晋江机场7公里，距**后渚港7公里，距**火车站7公里，距厦门国际机场、厦门港90公里，是通往厦门、福州、晋江、南安、石狮等地的交通要道。③基础设施条件a.通路区域内估价对象周边主要有美泰路、智泰路、崇荣街（砼面层，宽度约15米，次干道）。b.供电区域内估价对象周边供电由国家电网保障，主要电源有**火电厂、**红山电厂、**市光明水力发电厂。综合分析区域内供电保证率98%以上。c.通讯区域内估价对象附近市政通讯网主要由电信、移动、联通公司保障。区域内全部开通了程控电话，市话普及率95%以上；通讯线路基本通畅，通讯质量较优。区域内估价对象附近建设有联通和移动通讯基站各1座，移动通讯信号较优。④公共设施状况估价对象周边布置有超市，邮政、电信、银行等公共设施，综合评价公共设施条件较优。⑤环境条件估价对象周边文体设施较优，居民素质较优，治安状况较优；自然环境较优。⑥规划条件限制估价对象周边规划用途为工业用地，规划对土地利用强度有适当限制。⑦产业聚集程度估价对象附近同类相关企业5～10家，产业聚集程度较聚集。综上，通过上述区域因素分析：该区位优势较明显，适宜工矿仓储企业的发展，工矿仓储用地地价单从区域因素分析，具有一定的看涨趋势。3）个别因素估价对象位于**市*********号地块；土地总面积为21,958.60平方米，容积率约1.63；土地登记用途为工业用地，现状用途为工业企业用地，本次评估设定用途为工业用地；三面临路（***、***、***），临路状况优；宗地宽约204米，宗地深度约85米，宽深比约为2.4；宗地形状较规则图形；地基承载力约为20～25T/m2；地形平坦；宗地基础设施条件为红线外“六通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气)，红线内场地平整。具体如下：①通路：***、***、***。②通电：红线内铺设有用电线路，安装有用电设备设施，与红线外市政供电系统接驳。③通讯：红线内接电信公司线路；红线内属于移动通讯全覆盖区域。④通上水：红线外布置市政供水，红线内铺设有供水管网，供水保证率约95%。⑤通下水：红线内铺设有雨水管网和污水管网，与红线外布置有市政管网。⑥通燃气：红线外铺设有天然气管网。⑦通热力：红线内外未布置市政热力管网。⑧场地平整状态：平整。综上，通过上述个别因素分析：宗地自身优势较明显，有利于工矿仓储企业的发展，工矿仓储用地地价单从个别因素分析，具有一定的看涨趋势。（3）估价原则1）合法原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。2）供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。3）协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。4）替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。5）变动原则估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。6）报酬递增、递减原则土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。（4）估价方法与估价过程估价方法选择根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估价方法的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况，按照城镇土地估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件，结合评估目的，进行具体分析如下：1）估价对象所选用评估方法的理由①由于**市工业用地成交较活跃，近期估价对象同一供需圈有可比交易实例，故本次适宜选用市场比较法进行评估。②由于我们对******的征地政策有较充分的了解，土地的取得成本和相关税费等资料收集比较翔实，且本次估价对象为工业用地，故本次适宜选用成本逼近法进行评估。2）估价对象不选用评估方法的理由①收益法由于估价对象同一供需圈类似的工业用地出租实例较少，工业用地和工业房地产租赁市场不活跃，因此本次评估不适宜选用收益法进行评估。②剩余法由于工业用地的建筑物售价等相关参数难以直接从市场调查中取得，因此本次评估不适宜选用剩余法进行评估。③基准地价系数修正法考虑到本次评估已经收集到**市2009年11月30日公布执行的基准地价，其修正体系资料没有完全掌握，所以本次评估暂不选用基准地价系数修正法进行评估。估价过程市场比较法市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本计算公式如下：V＝VB×A×B×D×E式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／