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南站No.2015G29地块分析报告2015.8Content目录第一部分：项目概况第三部分：项目定位第二部分：市场分析3地块位置地块位于南站站西片区，距离南京南站约1.3km，距离新街口约9.0km，距离河西新城约8.5km，区域为近年来全市新晋高端发展板块之一，各大房企争相追逐。河西新城——本案直线距离：8.5KM新街口——本案直线距离：9.0KM南京南站——本案直线距离：1.3KM新街口南京南站河西新城地块指标本地块为二类居住用地，占地2.4万㎡，总建面约6.7万㎡，体量较小，需满足9050限制，未来预计以高层建筑为主。 项目指标 项目指标出让面积（㎡）：24030.30建筑面积（㎡）：67284.84土地用途二类居住用地容积率：2.8建筑密度：22%绿地率：35%建筑限高：H≤100出让年限：70年起拍价（万元）66400最高限价（万元）96400起拍楼面价（元/平）9868最高楼面价（元/平）14327Ø地块需满足9050限制，90㎡以下套型面积需占比50%以上。Ø地块A分区内配建占地面积不小于4700平方米的12班幼儿园一处，占地面积计入容积率；Ø地块A分区内配建基层社区中心一处，建筑功能包含：文化活动站600㎡、行政管理与社区服务中心600㎡、托老所1000㎡、医疗卫生设施约300㎡、商业金融服务设施约500㎡、以及公厕等其他公共设施。区位价值南部新城、河西新城和新街口市中心三大板块规划为“一主城两中心区”的三足鼎立局势；市级战略高度拟定南部新城为南京的第三大主城区；各类市政资源、配套设施、综合物业高速发展。以南京南站区域为核心，连接大校场机场地区，将形成24平方公里的中心区域，其辐射区域可达到50平方公里。未来发展愿景：1、地铁枢纽：京沪高铁五大始发站之一，四条国际区域干线、3场15台28线2、城市综合交通枢纽：城市轨道、城市公交、长途汽车、出租车、私家车多种交通方式的零换乘3、服务中心：南部新城有望成为区域服务经济中枢早期入驻品牌房企近期入驻品牌房企区域品牌聚集度高，早期已经有品牌房企开发项目，近年来受规划利好，土地大量出让使品牌开发商有机会再次入驻，且短期连续拿地，板块炙手可热。区位价值地块交通周边道路、轻轨交通发达，新运营的3号线宏运大道站距离本案不足800m，交通价值优越。地铁3号线宏运大道站南京南站地铁1号线本案机场高速绕城高速宏运大道花神大道明城大道私家车交通：Ø至河西新城：宏运大道-花神大道-软件大道；Ø至主城：机场高速、绕城高速、明城大道、双龙大道；轨道交通：地铁一号线南京南站；地铁3号线宏运大道站，仅800m。公交线路：地块周边有27路、792路、129路、190路、719路、19路、791路等公交线路。周边配套地块目前近身配套较弱，但南站周边近年来已出让大量商办地块，包括绿地、证大、万科等纷纷打造综合性商业，区域商业有望在短期内快速提档升级。l生活配套：项目目前近身配套较弱，但南州周边近年来大量商办综合性地块出让，未来势必带来大体量商业配套的进驻，包括绿地、证大、万科、金轮等，未来商业航母的启动有望彻底改变目前周边的配套现状。l教育资源：岔路中心小学、岔路中学等。南站车站商业华润苏果世纪华联世纪华联绿地南广场绿地北广场证大喜马拉雅中心万科九都荟集中商业岔路中心小学岔路中学金轮商办地块9地块四至地块四至：Ø北至宏运大道Ø南至滨河路Ø东至站西二路Ø西至站西四路地块四至多为规划道路项目西侧近机场高速，未来或将带来一定销售抗性；南侧临秦淮河，具有一定景观资源。机场高速秦淮河【地块属性界定】地块属性对本项目的价值点界定城市层级南部新城、河西新城和新街口市中心三大板块规划为“一主城两中心区”的三足鼎立局势；市级战略高度拟定南部新城为南京的第三大主城区。各类市政资源、配套设施、综合物业高速发展。区域层级区域品牌聚集度高，早期已经有品牌房企开发项目，此后土地出让减少，而近年南站地块出让使品牌开发商有机会再次入驻，且短期连续拿地。地块层级经济指标本地块为二类居住用地，占地2.4万㎡，总建面约6.7万㎡，体量较小，需满足9050限制，未来以高层建筑为主。商业配套地块目前近身配套较弱，但南站周边近年来出让了大量商办地块，包括绿地、证大、万科等，区域商业有望在短期内快速提档升级。交通状况周边道路、轻轨交通发达，新运营的3号线宏运大道站距离本案不足800m，交通价值优越。景观资源南邻秦淮河项目处于南站板块，中高端首置首改集中发展区域；目前周边交通完善，品牌集中度高，商业有望在近两年快速提档升级，全市客群感召力强。Content目录第一部分：地块分析第三部分：项目定位第二部分：市场分析122012-2015年期间，南站核心区域成交楼面价已从6536元/㎡快速攀升至目前14224元/㎡。土地市场2012-2015年南站区域土地成交情况宗地号用地性质占地面积（㎡）成交楼面地价（元/㎡）买受人楼盘名NO.2015G22二类居住、商住混合42400.74平米14224万科 NO.2014G81商住混合24929.09平米9001中交集团NO.2014G51二类居住55308.16平米10273万科万科尚都荟NO.2013G49二类居住、商住混合73227平米6335复地 复地宴南都NO.2014G48二类居住、商住混合73504平米6309保利 保利堂悦NO.2012G43商住混合45022平米6536万科万科九都荟 典型成交居住地块参考地价：对本案有参考意义的地块主要为2014G81地块和2015G22地块，楼面价分别为9001元/㎡和14224元/㎡，预计本地块未来成交楼面价也将达到14000元/㎡左右。万科2013G52/商办、二类居住开发商：万科容积率：2.99楼面地价：6588元/㎡建筑面积：10.77万㎡中交2014G81/商住混合用地开发商：中交建设容积率：3.2楼面地价：9001元/㎡建筑面积：7.98万㎡万科2015G22/商住、二类居住开发商：万科容积率：2.57楼面地价：14224元/㎡建筑面积：10.9万㎡万科2012G43/住宅混合用地开发商：万科容积率：2.96楼面地价：6535元/㎡建筑面积：13.33万㎡万科2014G51/商办混合、二类居住开发商：万科容积率：2.64楼面地价：10273元/㎡建筑面积：14.6万㎡南京整体成交南京2015年1-7月成交套数城南2015年1-7月成交套数日均占比212套（日均套）10套（日均套）4.7%类别7月南京住宅1-7月南京住宅库存供应成交供应成交套数101409598418704462257276面积（万平）102.02101.47449.81493.93659.4均价（元/平）—15107—14955—金额（亿元）—153.3—737.28—表：2015年上半年南京商品住宅供求基本指标表：南京全市商品住宅月度供销价表：南京各版块商品住宅供销价2015年上半年南京市场逐步回暖，月成交量稳步上涨，上半年南京全市供应449.81万㎡，成交493.93万㎡，两江、城北、河西为南京供销主力。城南月度供销2015年以后，受330、降息等多重政策叠加效应下，城南板块自3月份开始成交量逐步回升，7月份成交651套，均价18061元/㎡，量价创一年峰值。表：南京城南板块2014.7-2015.7月度供销情况2014年8月-2015年7月城南住宅分面积段供销城南供销成交结构区域市场主力供销以80-120㎡标准首置首改产品为主，其中80-100㎡刚需户型成交量占到53%，100-120㎡成交占到33%。2014年8月-2015年7月城南住宅分总价段供销城南供销成交结构区域市场成交主力以100-150万总价段为主，其中100万以下低总价段成交量占到15%，100-150万成交占到45%，150-250万成交占26%,250万以上占到14%。18城南板块位于河西与城中两大高端板块交界处，河西和城中为目前南京高端板块，价位全市最高，而城南板块近年来受南站规划、主城土地稀缺影响，板块逐渐高端化发展，承接主城、河西价格外溢客群。区域格局城北板块：老旧城区，刚需印象城南板块：后起之秀，首置关注河西板块：热点板块，改善首选城中板块：寸土寸金，豪宅集中江宁板块：供应集中，成交稳定板块定位高端首置首改型产品，主要为90-140㎡之间平层住宅产品，区域规划利好、一线房企扎堆极大提升区域房地产价值，全市客群感召力大幅提升。楼盘分布万科新都荟万科九都荟万科尚都荟保利堂悦复地宴南都主力在售楼盘区域内主力在售楼盘中，住宅总体量共计72.7万方，目前已推26.38万方，剩余库存（已推+未推）约56.2万方。项目名称物业类型住宅建面（万㎡）主力面积已上市面积在售存量待上市量（万㎡）成交价格（元/平米）月均去化套数万科九都荟高层18.2590、115、14012.232.146.0523700（精装）37万科尚都荟高层9.980-1352.420.357.4824000（精装）51万科新都荟高层10.4590-1152.440820000（2014年数据）60保利堂悦高层17.3587-92；98-1004.43.5812.9522700（精装）51复地宴南都高层约16.895-97；120-1224.893.811.91970033合计——72.7——26.389.8746.3————主力在售楼盘主力户型：85-90㎡小三房供应量最大，2015年精装总价段在190-210万之间；次主力户型：110-120㎡标准三房，2015年精装总价段在260-280万之间；案名面积段单价总价段万科九都荟2+1房：88-90㎡三房：113-118㎡四房：138-145㎡23700元/㎡（精装）2+1房：208-215万三房：267-280万四房：327-344万万科尚都荟2+1房：84-86㎡三房：111-112㎡四房：133㎡24000元/㎡（精装）2+1房：200-210万三房：265-275万四房：310-325万万科新都荟2+1房：87-88㎡三房：115-116㎡20000元/㎡（2014.9月价格）2+1房：170-180万三房：230-240万保利堂悦2+1房：87-92㎡2+1房：98-100㎡四房：129-131㎡四房：159-161㎡22700元/㎡（精装）2+1房：197-227万130㎡四房：290-300万160㎡四房：360-370万复地宴南都2+1房：95-97㎡三房：105㎡三房：120-122㎡四房：141-143㎡19700元/㎡（毛坯）2+1房/小三房：187-209万三房：236-240万四房：274-282万主力在售楼盘80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-144㎡144㎡以上万科九都荟万科尚都荟万科新都荟保利堂悦复地宴南都100-110㎡面积段为市场供应空白；城南区域主力供应集中在80-90㎡和110-120㎡之间；区域项目普遍定位高端首置首改，80-90㎡供应最大，110-140㎡之间偏首改再改型产品供应也相对较多。空白待售楼盘项目名称占地（万㎡）总建（万㎡）容积率楼面地价（元/㎡）其中住宅总建（万㎡）开盘时间项目规划万科G22地块4.2410.92.57142246.54————中交G81地块2.497.973.290014.79合计4.318.87————11.3————待售住宅类项目为万科G22地块和中交G81地块，均为商住地块，未来可提供约11.3万方住宅上市量。住宅总存量=在售存量52.6万平+待售存量11.3万平=63.9万平万科G22地块中交G81地块2424万科九都荟项目地址雨花区民和路1号总建18.25万㎡容积率2.39开盘时间2013.12楼面地价5158元/㎡近期价格均价23500元/㎡月均去化4384㎡/37套住宅已推量约2.42万㎡住宅存量约6万㎡全案销售情况普通住宅成交：9.5万㎡/824套，去化率：92%精装成交价格：23700元/㎡近期推售2015.8.1日加推G01、A05栋房源共