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深圳某商业地产项目招商方案案例分析目录⏹第一部分商场基本情况⏹一、本项目地段概述⏹■地理位置⏹■商业氛围⏹■商场规模⏹■项目配套设施⏹第二部分：周边人口结构调查⏹一、镇人口⏹二、中心城人口与商业情况⏹第三部分：商业市场调查⏹一、老中心城商业情况⏹二、其他镇的商业情况调查⏹第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准⏹一、商场经营定位：⏹二、首层商业步行街⏹三、女人世界⏹四、装修标准⏹商场公共装修建议：⏹一楼步行街及内步行街铺位装修：⏹二楼铺位装修⏹第五部分招商策略⏹一、招商平面分割图⏹二、商业租金调查及商场租金确定⏹■商场租金调查：⏹■中心城部分商业街商铺租金调查⏹■商场租金及租赁期：⏹■租金策略⏹■租赁期内实际租金收益：⏹■招商目标客户⏹■招商相关法律文本⏹⏹第六部分整合推广策略⏹一、商场命名⏹二、商场推广主题⏹三、招商推广策略⏹四、招商画册要点及文案⏹五、招商、销售推广时间进度安排⏹⏹第一部分商场基本情况⏹一、本项目地段概述⏹1、地理位置：⏹项目位于中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有30多条公交线路往返深圳市区，数十条线路通往全国各地。⏹2、商业氛围：⏹项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。⏹3、商场规模：⏹商业建筑面积：33103.37平方米；⏹层数：4层纯商业；一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米。⏹一层10308.61平方米⏹二层10292.55平方米，⏹三层8842.29平方米，⏹四层3659.92平方米。⏹地下一层设停车场，面积8367.84平方米，设备区面积903.7平方米，人防区面积1080平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实）⏹4、项目配套设施：⏹全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。⏹停车位：244个⏹广场面积：2000平方米现代化休闲广场，由设计院出效果图。⏹第二部分：周边人口结构调查⏹一、镇人口⏹位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。总人口171万，是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。⏹龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里，总人口26万。深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。现已建起了21个工业区，兴办了各类企业1050家，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。⏹二、龙岗老中心城人口与商业情况⏹1、龙岗老中心城人口状况⏹龙岗老中心城人口调查⏹第一商圈（旧城区约2公里内）市场人口基数统计（据不完全统计）⏹2、龙岗老城区人口状况分析⏹龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。⏹一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。⏹第三部分：龙岗商业市场调查⏹一、龙岗老中心城商业情况⏹该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。⏹本项目与其它零售商距离表⏹商场名称位置距离（米）深圳国际商场深惠公路以北，龙兴街以东300人人购物广场金龙店深惠公路以北与龙平东路之间300龙岗百货广场龙平东路以北，双龙立交桥以西400百佳龙平东路以北500人人购物广场富德店龙平东路以南华西街以东600福临百货龙岗路与深惠路交汇400米⏹总结：⏹老城区人口总数达17万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；⏹老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在150元/平方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在100-120元/平方米左右；⏹有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。国商、百佳的经营面积分别为2000平方米和900平方米，不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积43000平方米，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。⏹本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。⏹二、龙岗其他镇的商业情况调查⏹1、布吉镇人口及商业情况⏹基本情况⏹位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近的一个镇，地理位置十分优越。⏹全镇总面积83平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）。2000年全镇总人口55万人（包括常住人口和暂住人口）。⏹⏹商业情况⏹伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开花。⏹深惠路以东零售品牌商⏹新一佳：百鸽路⏹南城百货：百鸽路⏹深惠路以西零售品牌商⏹新一佳：布吉中心广场2—4层商业群楼⏹另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女人商场、金鹏百货等。⏹特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在2001年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于2002年1月进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁江山。⏹而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其营业额最高。这说明品牌商家在关外的商业中心具有很强的规模效应和聚集效应。⏹2、横岗镇人口及商业情况⏹基本情况⏹该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城，全镇总面积81.12平方公里，总人口16万多人（其中常住1.8万人，暂住14万多人）⏹横岗商业情况⏹横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响，发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现，龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。⏹结论⏹横岗的本地商家占领了零售市场，目前尚无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留下了巨大的市场空白。⏹3、大鹏镇人口及商业情况⏹基本情况⏹位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上，总人口4万人，总面积82.81平方公里。⏹商业情况⏹由于大鹏的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，因而商业发达，商业设施较为齐全。⏹⏹3、南澳镇人口及商业情况⏹基本情况⏹位于深圳市大鹏半岛的最南端，总面积114.04平方公里，人口总数约3万余人。⏹商业状况⏹由于南澳人口较少且相对分散，经济结构以海产品生产和旅游开发为主，五的商家很少进驻。⏹4、葵涌镇人口及商业情况⏹基本情况⏹位于深圳市东部，全镇面积103.9平方公里，总人口约4万人。⏹商业情况⏹5、坪地镇人口及商业情况⏹基本情况⏹位于深圳市东北部，全镇面积57.6平方公里，总人口10万人，其中户籍人口1.2万人。⏹商业情况⏹6、坪山镇人口及商业情况⏹基本情况⏹坪山镇地处大鹏湾畔，总面积132.8平方公里，人口12万人。⏹商业状况⏹政府依据经济发展的整体规划，着力发展技术、知识、资金密集型和高科技大型工业项目，积极发展商贸、房地产、金融、旅业等第三产业。⏹目前，深圳龙岗大工业区主战场就在本镇地域，大型台商工业园和占地2平方公里的深圳市罗湖工业区已落户坪山。⏹7、坑梓镇人口及商业情况⏹基本情况：⏹坑梓镇面积46平方公里，总人口6万多人。⏹8、平湖镇人口及商业情况⏹基本情况⏹平湖位于龙岗区西北面，总面积约41.8平方公里，人口16万人。平湖商业发达、人气旺盛，零售商家规模较大。⏹商业情况⏹第四部分：⏹商场经营定位、经营分区及装修标准⏹一、商场经营定位：⏹天虹主力店+首层商业步行街+二层龙岗女人世界⏹定位原则：本项目的经营定位通过对天虹商场经营分区及经营品种的明细调查，的经营定位；力求经营互补，避免福田中港城与百佳、龙岗万佳与世贸百货的经营重叠与强烈冲突；保证天虹商场及辅营区有足够的生意源，能够做旺。⏹二、首层商业步行街⏹品牌形象店一条街：⏹饮食类：⏹麦当劳、肯德基、面点王。电信：包括联通新时空、中国电信营业厅。数码类：联想1+1，恒波通讯的诺基亚专卖。服装鞋包类：经典故事、百丽等。其他：千色店、柯达、银行办事处或自助银行等。⏹生活便利店一条街：⏹糖烟酒、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注。⏹电子用品一条街：⏹手机及其配件、复读机、录音机、随身听、电子钟表、电子打卡机、电动玩具、电话及小电器⏹文具图书一条街：⏹包括文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、网吧、游戏厅等⏹美食一条街：⏹包括桂林米粉、东北饼、西安夹馍、湘菜、川菜、徽菜、砂锅粥等，以规模形成美食中心。