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长春益田项目综合分析E-HOUSECHINA/200911长春益田地产/中国长春2©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有长春市的商业地产近年来发展较快，主要以“重庆路商圈”、“桂林路商圈”、“红旗街商圈”、“火车站商圈”、“大马路商圈”为主，形成了城市固有的五大商圈，主要为集中商业与临街门市相辅相成。长春市的写字楼市场还处于培育成长阶段，占据市场半壁江山的商住两用楼就可以说明。商住楼以商住两相宜、低廉的前期投入、较长的使用年限，而受到很多客户推崇。从目前形势来看，商住楼与纯写字楼会在一定时期内并存，用于满足中小型创业公司办公。像新润天国际这样一些高品质高价位写字楼项目的热销，在一定程度上反映出高端客户对高档写字楼的强烈需求。从长期看，长春市对一些高端写字楼的供给尚显不足。长春市的酒店式公寓市场处于刚刚兴起阶段，目前与北京、上海等发达城市的酒店式公寓还有一定的差距，发展相对滞后。概述3©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有目录一、长春市商业市场分析二、长春市写字楼市场分析三、高新区、净月区商业、写字楼市场分析四、长春市酒店式公寓市场分析五、益田企业及长春项目背景4©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有一、长春市商业市场分析1长春市商业形态2长春市商圈分析34长春市商业供求分析长春市典型项目分析5长春市商业市场预测5©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有长春市的商业地产随着整体市场的发展，逐渐形成了以下几种商业地产态势。长春市商业形态老商业聚集已经形成。主要以“重庆路商圈”、“桂林路商圈”、“红旗街商圈”、“火车站商圈”、“大马路商圈”为主，均为传统意义上的“商圈”，原有的老商圈呈现出饱和趋势。纯商业性的大型项目较少，商业项目主要以临街门市为主，其他类型商业项目为辅助的商业地产市场结构。依靠原有商气发展的项目较多。住宅规划的形式格局对商业地产的影响较为明显。新区域的商业地产逐渐崛起。从定位来看，长春商业地产主要分为单一定位和综合定位两种。从分布区域来看，商业项目由原来的一点或几点变为“遍地开花式”的成片发展。各区商业发展不平衡，各有特点。6©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有据长春市商务局的统计，目前长春已经被确定的城市级商圈共有5个，主要集中在老城区，以人民广场为中心。长春市商圈分布情况重庆路商圈桂林路商圈红旗街商圈站前商圈大马路商圈重庆路商圈站前商圈大马路商圈红旗街商圈桂林路商圈7©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有重庆路商圈内的集中型商业主要分布于重庆路两侧，多为百货及购物中心。重庆路是目前全市最大的商业步行街区。以市中心的枢纽地段、持续强势的商业“金锁链”（卓展时代广场、百货大楼、重庆路步行街）为核心，涵盖了长春市CBD区。该商圈以大型综合性购物中心为发展基点，营造了通向全市各区域的发散性商业辐射圈。商圈走“受众细分”的路线，从旧式国营百货商场到新兴服装连锁店，到新式服装卖场，重庆路商业圈成为长春市商业中心的“黄金点”。商圈日人流超过60万人，本商圈主力消费人群主要来自长春本地的中高收入层，主力年龄层大约为20到50岁的青年及中年人士，而且女性的比例比较大。商圈分析/重庆路商圈百货大楼人防地下商场亚泰富苑崇智商场国贸中心万达广场(沃尔玛)王府井卓展购物中心国美电器苏宁电器8©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有项目名称地址业态商业面积（m2）租金状况（元/m2/天）亚泰富苑重庆路618号运动休闲、精品名店、男士服饰、少女装、淑女装、家居生活、6F：品牌折扣7层共46000每层约6600单铺：40-80利用扣率联营12-20%长百大楼人民大街1881号重庆路口餐饮、珠宝化妆品、鞋类、男装、少女装、淑女装、童装及家居类、家电数码城十层共65000每层6500主力铺:30-70利用扣率联营10-20%国贸中心人民大街与重庆路交汇处化妆品、箱包、鞋类、仕女、淑女、男装、羊绒、羊毛、珠宝、名表、品牌折扣七层共计20000每层约3000单铺面积：30-80利用扣率联营10-18%卓展购物中心重庆路1255号家居、家电、精品、化妆品、男装、淑女装、少女装、运动休闲、儿童、美食商业部分8层共12.3万单层面积15000单铺70-120利用扣率联营15-20%万达广场重庆路精品店、申格体育、沃尔玛、苏宁电器、万达电影城五层建筑面积共计80000单层营业16000，沃尔玛200001F沿重庆街：14-161F南面内街10-12集中型商业以百货及购物中心的模式为主，基本采取扣点联营的模式。商业竞争日趋激烈，原有的一些商家已经被淘汰（百盛），由于商业及百货中心的业种规划不合理，导致经营同质化严重，竞争激烈。卓展购物中心万达广场亚泰富苑国贸中心商圈分析/重庆路商圈/集中商业概况长百大楼9©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有商圈分析/重庆路商圈/商铺概况本商圈内沿街铺位很多是商家的旗舰店，沿街商业产品档次在城市中属于中高档，因此街铺的出样产品特征为比较高级的形态。主力铺位面积：120-200平方米（旗舰店一般由多个标准铺位组合而成）铺位形态：单层铺位大约80%，双层及以上约20%铺位主力面宽：4.0-4.5米铺位主力进深：12-14米层高：3.8-4.5米重庆路商圈的租金水平主要由重庆路上的商铺租金体现主街租金范围：60-100元/平方米/天副街（交叉的小马路）租金范围：15-30元/平方米/天的水平铺位租金铺位情况10©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有桂林路商圈内的主力店主要分布于同志街、桂林路沿线及自由大路两侧，金融机构与商圈、城市配套及学校形成互补。商业主要以服饰及餐饮类业态为定位。桂林路商圈是一个时尚、前卫风格明显的现代商圈。较小的区域内云集了购物商场、大型超市、写字楼、特色餐饮、娱乐、酒吧一条街等等现代化的商业设施。以临街小商铺为主打的新潮服饰专卖店，是长春市18—28岁青少年一族追求服装、饰物潮流的主要集中地，2004年桂林路商业圈已经定位为“韩国商业街”。各家以其风格前卫、货品新奇等特点占去了大部分的青少年消费者市场份额。该商圈以其优越的地理位置、便捷、发达的交通、时尚的经营风格和区域较强的消费能力在长春商业发展中立于不败之地。商圈日人流超过40万人，桂林路单街日人流超过8万；周末人流超过15万。商圈分析/桂林路商圈小燕莎购物广场恒客隆超市（依林小镇）桂林商厦11©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有商圈分析/桂林路商圈/集中商业概况本商圈内集中型商业面积约5万平方米，大多为零售目的的精品时尚服饰及饰品商城，主力店大多人流很旺，而且内部多以店中店的模式分割出很多面积很小的铺位。其中店中店经营者主要为个体业户。项目名称地址商业面积（m2）业态定位租金状况（元/m2/天）小燕莎购物广场桂林路立信街交汇处五层共2723每层约550单铺：8-15前卫服饰、时尚饰品16-40恒客隆超市（依林小镇）西康路同志街交汇处三层共17500B1约25001F\2F各约7500依林单铺:8-10B1:依林小镇前卫服饰、时尚饰品1-2F:恒客隆超市20-40桂林商厦桂林路四层共约3900单层面积约1000单铺面积：7-12前卫服饰、时尚饰品大多为女性用品20-50主力铺位面积：20-60平方米铺位形态：单层铺位大约85%，双层及以上约15%铺位主力面宽：3.6-4.3米铺位主力进深：10-12米层高：2.8-3.0米12©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有红旗街商圈主要以三大百货商场为主力所营造的集中型商业圈，同时IT电子商业也是红旗街商圈的一个重要组成部分。红旗街商圈的整体消费档次偏于大众化，欧亚商都、巴黎春天服饰广场经营品种填补了该商圈中高档消费的空白，为中、高档消费者提供了所需要的消费需求，在红旗街商圈确立自己的存在价值。亚细亚商以“经济实惠”在长春市民心目中确立良好的口碑。红旗街商圈也是传统与新兴商家同台唱戏的大舞台，区域内存在兼容性相互依存。由于红旗街商圈近年中、高档住宅项目的大量开发，为红旗街商圈已经汇聚的巨大人气“锦上添花”，为红旗街商圈的发展起到推动作用。商圈日人流超过40万人。在商业方面，以百货类为主，其他商业基本附带，同时也是IT电子的集中经营区域，为该区域聚集较多的人气效应。商圈分析/红旗街商圈亚细亚商厦欧亚商都百脑汇巴黎春天服饰13©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有商圈分析/红旗街商圈/集中商业概况项目名称地址业态商业面积（m2）租金状况（元/m2/天）欧亚商都工农大路14号超市、副食、化妆品、珠宝、运动休闲、精品名店、男士服饰、少女装、淑女装、家居生活、电器、IT15万扣率12-20%巴黎春天百货工农大路1055号珠宝化妆品、鞋类、男装、少女装、淑女装、童装及家居类、国美电器1.6万扣率10-20%亚细亚百货大厦红旗街5号化妆品、箱包、鞋类、女装、男装、羊绒、羊毛、珠宝、苏宁电器2万50-300元/㎡•月百脑汇红旗街(欧亚对面)IT电子2.66万60-80元/㎡•月红旗商圈以集中型商业为主，其中附带少量的商铺。其中，欧亚商都起了一定的带动作用，三大商场的经营种类各有不同，其消费者需求次列排序不同。巴黎春天百货欧亚商都亚细亚百货百脑汇14©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有长春市现阶段的商业销售以商铺为主。集中型的商业现阶段仍以招商为主。在现阶段城市商圈的打造中，逐渐向老城区外蔓延。长春市在售商业分析中国北方汽贸城天地十二坊临街商铺主要在售项目招商项目天地十二坊盛世城·购物中心天池领域中国北方汽贸城富苑盛世城天地十二坊天池领域15©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有商业供求比在由2007年度的2.28：1至2008年的2.45：1，供应量增加，成交总体上并不理想。商业市场略表现出供过于求的态势。长春市在售商业分析/商业供求分析商业供应在2007年开始迅速增加，其成交稳步上升。近年商业用房供应与成交走势020406080100120200620072008（1-10）051015202530供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交金额（亿元）16©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有商业类型以底商为主，新建小区的底商所占比例达68%，份额相对较高。长春市在售商业分析/商业类型成交分析2008年商业类型成交占比商业街6%底商68%主题商业20%商场铺位6%17©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有成交均价自2006年起呈稳定上升态势，但因其需求量相对不足，其均价同比增长显下降态势。长春市在售商业分析/价格走势近年商业用房成交均价走势30004000500060007000200620072008（1-10）00.050.10.150.20.250.3成交均价（元/平）同比增长18©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有天地十二坊——天地十二坊是集餐饮、娱乐、文化、休闲于一体的院景商街。典型商业项目分析项目总用地7.59公顷，是长春长电房地产开发有限公司通过土地交易市场与大型居住小区临河风景同时摘牌获得，位于长春市经济技术开发区，是长春长电房地产开发有限公司投资五个亿打造的项目。项目周边聚集居民区较多，方圆两公里内的人口约四十万。开盘日期2006-08-26交房日期2007-12-30销售报价4000-7200元/㎡楼盘地址长春市经济开发区临河街5062号（沃尔玛后门处）物业管理单位长春市启泰物业管理公司物业费2.1元/㎡开发商长春长电房地产开发有限公司商业形态临街商铺、内街商铺与商场当期建筑面积149110.55㎡容积率1.96装修标准毛坯面积区间38-1766㎡，分割销售推案时间推案面积（㎡）推案报价（元/㎡）2006-8-25127135000-62002006-10-28383815000-62002007-9-5348874000-720019©2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有典型项目分析/天地十二坊商街全长1026米，总建筑面积17.31万平方米，纯商业面