里程碑节点标准要素、执行与反馈

里程碑节点标准、执行与反馈吴畏2012年11月26日第一章里程碑节点标准第二章里程碑节点执行与反馈第三章里程碑节点调整目录第一章里程碑节点标准第二章里程碑节点执行与反馈第三章里程碑节点调整1、兼顾集团管控度需要与节点执行效率而确定的一系列项目时间进度点，选取项目总控计划中19个重大节点设为里程碑节点，由集团直接管控，里程碑节点的设定、调整、取消均需要经过集团相关部门及管理层审批。2、里程碑节点含：土地合同签署、营销定位报告审批、设计方案内部审批、设计方案外部审批、目标成本审批、施工图第三方审查、工程规划许可证、施工许可证、土方及支护、总包底板开工、正负零结构、优展区移交、主体达到预售条件、预售许可证、开盘、主体结构封顶、外架拆除、竣验备案、集中入伙第一章里程碑节点标准里程碑节点的含义及分类3、里程碑节点按属性分类：营销类：营销定位报告、开盘、入伙，主责单位为分公司营销部设计报建类：土地合同、方案内审、方案外审、施工图外审、工规证、施工证、预售证，主责单位为分公司设计部、发展部（如有）工程类：土方及支护、总包底板开工、正负零结构、预售条件、优展移交、主体封顶、外架拆除、竣工备案，主责单位为分公司项目部成本类：目标成本审批，主责单位为分公司成本部第一章里程碑节点标准4、里程碑节点按相关性分类：第一类强相关节点：营销定位报告30天设计方案内审45天目标成本第二类强相关节点：土地合同签署90天设计方案外审45天施工图外审30天工规证15天施工证第三类强相关节点：土方及支护底板开工正负零预售条件主体封顶外架拆除竣工备案入伙第一章里程碑节点标准5、原则上不能调整节点施工许可证影响财务融资，进而影响项目现金流、IRR影响现场动工，进而影响项目施工进度预售许可证影响开盘，进而影响销售业绩竣验备案证明影响入伙，进而影响财务利润结转及引起客户赔付以上里程碑节点若有延误，将直接影响项目经营业绩！第一章里程碑节点标准•土地合同签署定义：国有土地使用权出让合同的签署时间。作用：一般情况下，土地合同签署作为项目报建的起点。注意事项：1、国有土地使用权出让合同不等于土地出让协议。2、国有土地使用权出让合同不等于项目收购协议。3、若出现原土地合同失效，需重新签订的，以新签订时间节点为准。第一章里程碑节点标准•营销定位报告定义：营销定位报告通过集团总裁审批作用：明确业态、产品、户型等定位条件，为下步方案设计提供前置条件注意事项：1、营销定位讨论会或过程稿完成不等于此节点完成。2、营销定位报告应使用集团规定标准模版填写，发起审批前应与集团职能部门进行充分沟通并达成一致。3、作为营销设计指引的输入条件，深度必须满足方案设计的要求。4、营销定位报告一经审批，必须避免反复修改。第一章里程碑节点标准•营销定位报告案例分析某项目营销定位报告因质量及深度不够，导致营销定位报告报批超过3个月，仍未获审批，直接影响项目开发进程！第一章里程碑节点标准反对意见•设计方案内审定义：设计方案通过集团总裁决策会，报批件总裁签字同意作用：明确总平面、单体等设计方案，为下步设计扩初或施工图深化、目标成本编制提供前置条件注意事项：1、设计方案讨论会或过程稿完成不等于此节点完成。2、设计方案应能满足集团规定的设计任务书及评审表要求，报批前应与集团职能部门进行充分沟通并达成一致。3、设计方案作为目标成本的输入条件，深度必须满足目标成本的编制要求，提供可衡量的项目经济技术指标。3、设计方案一经审批，必须避免反复修改。第一章里程碑节点标准•设计方案内审案例分析某项目设计方案因与集团未能达成一致意见，导致方案设计持续未完成，审批延误超过2个月，直接影响项目开发进程！第一章里程碑节点标准延误2个月以上？•设计方案外审定义：取得项目所在地规划部门书面方案批复文件（规划复函）作用：标志设计方案已完全确定，是开发商与政府博弈的结果。注意事项：1、方案外审必须与方案内审同时进行，方案内审确定或基本确定时，方案外审应能与规划部门达成一致。2、项目设计方案必定存在与政府规划部门的博弈，但在时间上必须有底线及应急处理预案。3、方案外审文件若与内审文件不能完全保持一致时，必须相关各部门交底并做好风险控制预案。4、此节点完成时间以取得方案批复文件之日计。第一章里程碑节点标准•设计方案外审案例分析第一章里程碑节点标准方案意见与方案批复意见方案函复与方案复函•目标成本定义：项目目标成本（V2版）通过分公司总经理、集团总裁审批。作用：用于在项目开发过程中对成本的整体控制，标志着项目目标成本的基本确定。注意事项：1、目标成本应按照集团规定，涵盖建安成本七大费用的所有内容，报批前应与集团职能部门进行充分沟通并达成一致。2、若目标成本报批通过，节点完成时间以分公司总经理审批时间为准；若目标成本报批未通过，此节点视为未完成。第一章里程碑节点标准•施工图外审定义：指施工图通过（政府认可的）外部第三方单位审查合格作用：标志施工图得到建设主管部门认可，满足公共利益和安全，符合工程建设强制性标准规范，并可用于现场施工注意事项：1、此节点含三个要素：审查意见、全套盖章施工图、审查合格证2、此节点以上述三个要素完成的最晚时间为此节点完成时间。3、报建施工图文件若与实际现场施工图文件不能完全保持一致时，必须相关各部门交底并做好风险控制预案。第一章里程碑节点标准•施工图外审案例分析当施工图审图单位为（政府）下属事业单位垄断时，对报建进度影响极大当报建施工图与现场施工图不一致，由此引起的竣工备案风险当报建施工图与预测绘图纸不一致，由此引起的预售证取证风险当报建施工图与实测图纸不一致，由此引起的产权证取证风险……第一章里程碑节点标准•工程规划许可证定义：取得政府规划部门颁发的建设工程规划许可证作用：建设工程已获得规划主管部门的完全认可，确定了建设单位和项目的合法地位，是融资条件的四证之一注意事项：1、此节点完成时间以取得工规证之日计。2、若项目分期分区较多，不能以一个区的证件取得代替整期节点完成。3、在项目开始进行报建前，应提前规划报建分区及分期，并与项目运营节奏（开工、销售、竣工）相匹配。第一章里程碑节点标准•工程规划许可证案例分析项目取得一个工程规划许可证，因运营节奏及施工进度要求，需分区竣工。存风险！第一章里程碑节点标准•施工许可证定义：取得政府建设部门颁发的建设工程施工许可证作用：标志项目工程满足各项施工条件，法定意义上允许施工，是融资条件的四证之一注意事项：1、此节点完成时间以取得施工证之日计。2、若项目分期分区较多，不能以一个区的证件取得代替整期节点完成。3、在项目开始进行报建前，应提前规划报建分区及分期，并与项目运营节奏（开工、销售、竣工）相匹配。第一章里程碑节点标准•施工许可证案例分析项目取得一个施工许可证，因销售节奏和施工进度要求，需分区办理预售许可证。存风险！第一章里程碑节点标准•土方及支护定义：指基坑土方工程挖至底板标高，基坑四面支护工程全部完成作用：标志项目工程的第一阶段施工完成，此阶段工期受外部影响较大注意事项：1、此节点含两个要素：基坑土方完成、基坑支护完成2、此节点完成时间以上述两要素完成的最晚时间为此节点完成时间3、无地下室结构及支护的项目以基槽土方挖至基底标高为完成标准。第一章里程碑节点标准•土方及支护图片示意：第一章里程碑节点标准•总包底板开工定义：底板基础或承台基础垫层浇筑完成作用：标志总包进场施工，也作为项目实际工期计算的起点注意事项：1、此节点以桩基础施工完成为前提条件。2、此节点以区域内基底全部垫层浇筑为完成标准。第一章里程碑节点标准•总包底板开工案例分析第一章里程碑节点标准未达成底板开工超额完成底板开工•正负零定义：地下室结构完成正负零，地下室顶板混凝土浇筑完成作用：标志着第二阶段施工完成，自此后施工进度进入相对可控阶段注意事项：1、此节点以区域内整体地下室结构达到正负零为完成标准。2、地下室面积过大，为抢工塔楼部分正负零结构时，应向集团运营管理部书面申请以塔楼部分正负零结构完成时间为此节点达成时间。3、无地下室结构项目，此节点以底板混凝土浇筑为完成标准。第一章里程碑节点标准•正负零图片示意第一章里程碑节点标准•优展区移交定义：指优展区内所有施工内容完成并移交至营销部，具备优展区开放条件作用：是确保营销效果，达成销售目标的重要因素注意事项：1、此节点要素含：售楼大厅、样板房、优展区园林、看楼通道。2、优展区施工范围应在制定里程碑节点时，同步上报优展区信息登录表，区域内优展区移交范围应与登录表保持一致。3、优展区移交应具备相应手续：由项目部移交给营销部，分公司营运督办，分公司项目总经理签字确认。第一章里程碑节点标准•优展区移交案例分析第一章里程碑节点标准由于项目启动时，无较好的运营规划，导致我们很多项目优展区移交滞后于项目开盘，甚至无优展区开盘！某项目08年6月开始销售，直到12年10月交付售楼大厅！•优展区移交案例分析第一章里程碑节点标准当项目施工进度与销售节奏不匹配时，利用临时优展区是比较好的做法！11.10.2临时优展开放12.3.25项目开盘12.3.20正式优展移交•主体预售条件定义：区域内所有楼栋达到当地政府（房管）部门要求办理预售的工程形象条件作用：办理预售许可证的必要条件。注意事项：1、此节点有地区特点，不同地区可以办理预售的工程形象进度有较大差异。2、此节点以区域内施工楼栋达到预售条件的最晚时间为完成时间。第一章里程碑节点标准•主体预售条件案例分析某区域楼栋共3栋，预售结构楼层为20层，其中A楼栋达22层，B楼栋达20层，C楼栋达18层，核定主体预售条件：（A+B+C）平均楼层达20层，是否按达成此节点计？第一章里程碑节点标准•预售许可证定义：取得政府房管部门颁发的商品房预售许可证作用：影响项目开盘、销售业绩的最直接因素注意事项：1、此节点完成时间以取得预售证之日计。2、若项目分期分区较多，不能以一个区的证件取得代替整期节点完成。3、在项目开始进行报建前，应提前规划报建分区及分期，并与项目运营节奏（销售）相匹配。第一章里程碑节点标准•预售许可证案例分析某项目原计划10月开盘，因预售许可证一直未获取，至11月17日，项目无证解筹，存很大风险！某项目原计划9月22日开盘，因预售证取证延迟，至10月24日节点完成，开盘时间整整延误1个月！第一章里程碑节点标准•开盘定义：指区域楼栋正式推向市场的动作，含开盘当日的重大活动及客户开始认购或签约作用：是房地产开发项目获得收入的起点，是获得市场认可的标志性动作。注意事项：1、此节点含两个要素：开盘当日重大活动、客户认购或签约。2、在项目开始进行销售前，应提前规划销售区期，并与项目开发节奏（施工、报建）相匹配。第一章里程碑节点标准•主体结构封顶定义：区域楼栋最顶层混凝土浇筑完成作用：标志项目主体结构工程的完成注意事项：1、此节点以区域内施工楼栋达到结构封顶的最晚时间为完成时间2、此节点不含屋面构件等施工范围完成，仅指结构封顶。第一章里程碑节点标准•主体结构封顶图片示意第一章里程碑节点标准•外架拆除定义：指区域楼栋主体脚手架全部拆除作用：标志外墙施工基本完成，室外园林管网进入大面积施工注意事项：1、此节点以区域内施工楼栋外架拆除的最晚时间为完成时间。2、一般情况下，此节点应以外墙保温、防水、装饰及铝合金施工完成为前提条件。第一章里程碑节点标准•外架拆除图片示意：第一章里程碑节点标准•竣验备案定义：取得政府监管部门（档案馆）颁发的竣工验收备案证明作用：标志项目工程的基本完结，是入伙的必要条件注意事项：1、此节点应以工程各单项验收完成、竣工资料齐全为前置条件。2、若项目分期分区较多，不能以一个区的竣工验收备案代替整期节点完成。3、此节点完成时间以取得竣工验收备案证明之日计。第一章里程碑节点标准•竣验备案图片示意：第一章里程碑节点标准•集中入伙定义：区域内楼栋集中正式移交给小业主的动作，含入伙当日的重大仪式及