修改版工程管理部工作手册DOC

广州致善物业管理有限公司版号/修改状态1/0第1页共23页工程管理部工作手册广州致善物业管理有限公司版号/修改状态1/0第2页共23页目录第一章岗位设置及组织架构.................................................3组织架构................................................................3岗位说明................................................................4第二章工作流程...........................................................5维修流程................................................................5保养程序................................................................5报修程序................................................................6设备检修程序............................................................7设备故障/事故事故处理程序...............................................8增改项目程序............................................................9配电巡检程序...........................................................10发电机检修程序.........................................................11给排水巡检程序.........................................................12电梯日常巡检程序.......................................................13电梯事故处理程序.......................................................14空调运行检查程序.......................................................15安全监控系统保养.......................................................17档案资料管理程序.......................................................17设备购置程序...........................................................17设备报废程序...........................................................18第三章管理制度..........................................................18维修管理规范...........................................................18工程部基础管理制度.....................................................19工程部设备运行管理制度.................................................20工程部交接班制度.......................................................22工程部维修服务规范.....................................................22工程部奖惩条例.........................................................23广州致善物业管理有限公司版号/修改状态1/0第3页共23页第一章岗位设置及组织架构组织架构（编制人员：6人）工程管理部主管1人设备维护人员1人水电工3人电梯工1人广州致善物业管理有限公司版号/修改状态1/0第4页共23页岗位说明一、工程管理部主管1、确保公司所有设备设施的完好性，对所属设备系统和人员全面负责；2、按照设备维修保养制度的规定，提出对所属设备系统维修保养的计划，每月定期上报总部服务中心总经理审定，并负责组织实施；3、对运行故障及时组织人力进行抢修，并制定有效的预防措施；4、贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故；5、做好下属员工的技术培训、考核及督导检查工作；6、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养记录工作，善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺对设备进行改造，使设备系统更加完善；7、做好所需材料和零配件的采购计划，保证常用材料和零配件的备用量；8、执行总部服务中心总经理下达的其它工作指令；9.负责制定节能措施，降低公司能源消耗，提高经济效益；10.负责业务范围内发生的问题和公司用户对工程维修工作的投诉的处理；11.协调客房部、餐饮部、环境部、楼宇管理部以及公司等各部门的日常维修及各项设备维修周期计划的制定；12.负责对员工维修质量，设备运行情况进行巡查和考评；13.负责检查所属班组的各种备件和工具使用，保管情况.二、工程技术员1、确保公司的电力系统正常运行，做到安全供电。对所属变、配电系统全面负责；2、按照巡查制度的规定认真检查设备的运转情况，填写好运行表。负责电梯设施的枪修、保养工作，定期做设备的清洁保养，服从调配协助其他部门工作；3、负责公司变、配电设备的运行管理，确保公司正常供电。对所属设备系统和人员全面负责；4.当供电设备出现故障时，要及时进行抢修，以最短的时间恢复正常供电；5.当供电线路停电检修时，按正确操作规程倒闸，要求按工作操作票；6.负责执行公司的节日喜庆灯饰的安装及临时电源的提供；7、负责公司的给、排水系统的管理运行，公司上、下水设备的维修保养。8.按照巡查制度的规定认真检查设备的运转情况，填写好运行表。并按计划做好预防性检修；9.配合相关部门做好例行消防检查、演习；服从调配协助其他部门工作；10.执行工程部下达的其它工作指令，协助其它工种工作。广州致善物业管理有限公司版号/修改状态1/0第5页共23页第二章工作流程维修流程保养程序工作程序工作步骤1.查阅保养记录(1)掌握设备保养周期；(2)掌握设备技术状况。2.制定保养计划(1)根据保养记录制定保养计划，要求，内容详尽、合理；(2)确定工作质量检查标准。3.组织实施(1)根据人员情况，指派分管人员按计划进行设备保养工作；(2)如在保养过程中出现技术问题，使工作量加大，主管领导及时协调解决，根据实际情况增派人手或修改保养计划；(3)工作完成后，主管领导按质量检查标准检查工作完成情况。4.保养记录(1)详细记录保养时时，工作情况和设备技术情况。制定保养计划查阅保养记录组织实施保养记录报修部门填写《维修申请单》物业部接收维修申请并分派至维修工维修工持申请单上门维修报修部门验收合格后签名确认维修工交签名的申请单至物业存档维修结束广州致善物业管理有限公司版号/修改状态1/0第6页共23页报修程序工作程序工作步骤1.报修(1)正常情况下使用报修单报修；(2)紧急情况下可使用电话报修，事后补填报修单；(3)报修部门应说明维修项目和准确地点。2.派工(1)接到报修后，主管根据报修项目的轻重缓急和相应工种分派任务；(2)如报修项目影响范围较大，应及时通知酒店与物业管理部经理及相关部门，向客人做好解释，并做好准备工作；待维修任务完成后，将维修结果告知总部服务中心经理。3.组织实施(1)项目主管根据维修项目工种分派任务，重要项目需亲自到达现场；(2)随时了解维修员工作完成情况和所处位置(3)对于紧急报修，要求在接到报修后15分钟内到达维修现场。4.维修(1)维修人员接到维修任务后，带维修单及时赶到维修地点排除故障；(2)维修人员进入客房维修，楼层服务员须在现场、维修人员不得挪动客人的或与维修无关的任何物品，若遇客人在房间，须致问候语，并对因维修而引起的客人不便致以歉意；(3)在其他营业场所进行维修时，需报修部门人员在场配合，不得随意动用现场与维修无关的物品，保持维修现场整洁，维修结束后清理现场，做到无施工痕迹；(4)如现场维修有困难，可带回操作间维修。5.完成(1)维修任务完成后，请报修单位签名验收，维修人员须在维修单上注明完成时间及维修人姓名；(2)对维修单进行审核之后，将已完成的维修单整理归档，未完成的分情况进行如下处理：①对因缺配件无法完成的维修任务，工程部写反馈单给报修单位，待所需配使用部门报修报修单工程主管派工专业维修工实施现场维修完成电话广州致善物业管理有限公司版号/修改状态1/0第7页共23页件到货时，马上分派维修员完成该项任务。②对不合格或客人不满意的维修项目，项目主管需将此维修单交给原承担维修项目的维修员，同时指出不合格之处，说明正确处理方法，立即派该员工重新到现场处理。③客房显示“请勿打扰”时，暂缓进房维修，并由楼层服务员确认，在报修单上签名并注明时间；待服务中心与客人联系后再将维修时间通知工程部，维修员保证在约定时间到达现场进行维修；设备检修程序工作程序工作步骤1.制定计划(1)工程总监/经理根据设备检修记录制定检修计划；(2)检修计划报总经理审批；(3)如检修设备影响其他部门正常工作，需在检修前通知有关部门，协调解决。2.组织实施(1)按照检修计划，调整设备工作台班；(2)备品备件及设备技术资料准备齐全；(3)根据专业安排施工。3.现场督导(1)大型设备检修或设备大修，专业主管需在现场督导；(2)进行技术指导，纠正维修人员的技术错误；(3)控制劳动成本，避免浪费。4.设备检修(1)检修前认真阅读设备技术资料，按照设备操作规范施工；组织实施制定计划现场督导设备检修通知施工影响部门检修记录广州致善物业管理有限公司版号/修改状态1/0第8页共23页(2)严格按照各工种技术操作规范施工；(3)施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外；(4)注意消防安全。5.检修记录(1)记录检修时间、零件更换情况；(2)准确描述设备技术状态；(3)检修记录整理归档。设备故障/事故事故处理程序工作程序工作步骤1.统筹协调(1)工程总监/经理与使用部门领导共同协商采取应急措施，控制影响范围；(2)如发生人员伤亡，积极组织救助；(3)分析故障/事故原因，找出预防措施；(4)重大事故，及时呈报总经理。2.组织抢修(1)工程总监/经理根据故障/事故情况,安排相应专业技术人员进行抢修；(2)合理分布资源，尽快完成修复任务，恢复正常营业并采取预防措施。3.现场督导(1)专业主管需在现场，分析故障原因，提出解决方案；(2)进行技术指导，纠正维修人员的技术错误；(3)控制劳动成本，避免浪费。4.抢修(1)按照设备操作规范维修；(2)严格按照各工种技术操作规范施工；(3)施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外；(4)注意消防安全。总经理统筹协调故障影响部门工程主管组织实施专业人员现场指导抢修故障记录故障分析广州致善物业管理有限公司版号/修改状态1/0第9页共23页5.故障记录(1)记录修理时间、设备故障情况、零件更换情况；(2)准确描述设备技术状态；(3)故障记录整理归档。增改项目程序工作程序工作步骤1.报批立项(1)使用部门制定计划,报总经理审批;(2)工程部提供