三亚龙沐湾拟建度假酒店项目市场及财务可行性研究_174页

拟建度假酒店项目市场及财务可行性研究中国海南三亚龙沐湾国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司2009年3月目录1报告摘要72介绍152.1业主背景152.2项目背景152.3研究目标162.4服务范围162.5主要假设172.6主要的市场风险因素183海南省概况213.1介绍213.2整体经济环境223.3海南旅游243.4三亚旅游263.5季节性293.6交通293.7气候334项目地点分析344.1项目地点位置344.2龙沐湾地形374.3周边环境，景观和可见度394.4交通434.5项目地点优劣势总结444.6结论455度假酒店市场概览465.1三亚湾465.2大东海535.3亚龙湾585.4三大度假区比较676未来度假区716.1海棠湾716.2土福湾766.3清水湾796.4香水湾816.5石梅湾836.6神州半岛846.7太阳湾856.8其它海湾867市场前景887.1客房供给增长预测887.2客房需求增长预测907.3市场住宿率水平预测947.4前景概述948龙沐湾酒店开发968.1酒店群968.2酒店开发策略988.3开发策略1019设施建议–1期1059.1市场定位和概念1059.2客房1079.3餐饮设施1159.4宴会和会议设施1199.5SPA设施1229.6娱乐设施1249.7其他设计建议12710设施建议–2期和3期12810.1市场定位和概念12810.2客房12910.3餐饮设施13110.4宴会和会议设施13210.5SPA设施13310.6娱乐设施13311酒店的可持续发展13511.1地块评估13611.2设计策略13711.3能源减排13811.4废弃物品管理13911.5水资源的保护13911.6源头控制14011.7客人的参与14011.8结论14111.9有用的资源14112预计使用率水平和平均房价14212.1研究方法14212.2研究方法14212.3拟建度假酒店渗透率水平预测14512.4平均房价水平预测15012.5业绩总结15312.6后续阶段开发的拟建度假酒店的平均房价水平15313营运现金流量预测15713.1固定和变动成本15713.2定义15813.3营运现金流预测假设15913.4利息、税收、折旧和偿债前收益总结16014投资分析16114.1投资费用假设16114.2投资分析162附件I-设施规划附件II-10年现金流量预测附件III-投资分析20/FCentralPlaza18HarbourRoadHongKongTel(852)2524-6073Fax(852)[e-mail]浩华管理顾问公司香港港湾道18号中环广场20楼电话:[phone]传真:[phone]电邮:[e-mail]网址:日陈鼎元先生国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司中国三亚市榆亚路167号迎宾楼邮编：572021尊敬的陈先生，依照我们2008年7月2日签署的合约，以下附上《龙沐湾拟建酒店项目市场及财务可行性研究》（中国海南），其中涵盖了我们的研究成果和结论。为进行此市场研究，我们访问了海南酒店业业内人士，我们探讨了经济和旅游形势和酒店竞争市场状况，以预测酒店市场未来可能的需求和供给发展趋势。本报告包括我们的研究和分析的结果、对项目地点和周边地区是否适宜开发酒店项目的考察、以及对拟建项目的未来运营业绩的预测。该报告涵盖的所有信息、预测和假设均是基于浩华在2008年8月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告相应的章节中均已提及。基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，报告预测了拟建酒店未来10年运营期间设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算得出拟建度假酒店的现金流量。该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现，这是因为，在本报告出具之后，未来市场和环境都可能发生一系列的变化，而某些特殊或者突发事件也可能发生，在研究阶段或者报告撰写阶段，我们无法完全预测这些情况的变化，或者做出相应的假设。研究报告中，各项预测和假设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与否，以及其他管理上的行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。我们的服务并不包括查核能源短缺、法律和法规等对项目可能构成的影响，包括区位划区和其他法规、审批程序、移民政策和执照等。而且，我们也不对目前和未来的法律、环境和生态上的因素可能对项目构成的潜在影响负责。对该报告提交日期之后所发生的各种事件和环境的变化，我们不履行进一步更新的义务。但是如果有必要，我们可以就是否需要进行相应修改进行讨论。这份报告为贵公司内部使用所准备，报告中涵盖的信息高度机密。它可以呈递给贵公司为该项目所罗列的融资贷款机构以及潜在的投资方和合作伙伴。除非该报告以完整形式呈现或者贵公司得到浩华事先的书面许可，否则，该报告及报告中的任何内容均不允许转载至任何其他形式的报告、说明书、贷款材料或者其他协议及公文。代表浩华管理顾问公司NigelSummersDirector龙沐湾拟建酒店开发项目市场与财务可行性研究国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司第7页拟建度假酒店项目市场及财务可行性研究中国海南三亚国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司2009年3月1报告摘要1.1项目背景项目业主正在海南西部海岸的乐东县龙沐湾开发一个名为“龙沐湾国际度假城”的综合项目。项目占地面积5.46平方公里，海岸线长6.5公里。在2007年10月，国信地产委托戴德梁行房地产顾问公司针对龙沐湾（包括延伸地区）共34.16平方公里提供市场和发展定位的调查报告。于2008年1月，设计公司SCP和PTW组合成设计团队拟定“龙沐湾国际度假城”的总体规划，并于2008年8月获得海南省政府通过。浩华受项目业主委托为“龙沐湾国际度假城”的多个酒店项目进行市场及财务可行性研究和定位策略。在以下的分析中，我们对各拟建酒店项目进行了定位和设施建议，使之与整体规划相得益彰。我们假设各拟建酒店以度假酒店群的形式整合经营，并由一家酒店管理公司统一管理。1.2项目地点分析总而言之，由于海滩较长并且拥有高品质的沙滩和水质，龙沐湾适宜于度假酒店项目的开发。尖峰岭区域潜在的旅游开发项目将为旅客提供独特的山海体验。但是从另一方面讲，由于远离三亚主要旅游景点且地处偏远的西南部海岸，龙沐湾昀初将面临着来自东南海岸现有及新兴开发海湾的挑战。此外，整个龙沐湾都处于同一开发商的开发规划之下，这为该地区更好地整合各酒店开发项目提供了竞争优势。因此，我们认为项目地点具备开发成一个融合各度假酒店综合体的市场机遇。龙沐湾拟建酒店开发项目市场与财务可行性研究国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司第8页1.3度假酒店市场介绍下表所示为亚龙湾高档酒店的平均住宿率水平：住宿率，亚龙湾高档酒店，2003年截至2008年6月20032004200520062007截至2008年6月凯莱47%46%59%55%62%未知天域度假酒店48%63%52%45%58%未知假日酒店54%71%59%62%65%未知喜来登39%79%67%75%78%73%万豪/43%56%59%68%65%红树林//29%43%62%60%希尔顿///64%72%72%皇冠假日///53%60%55%平均46%61%52%56%65%未知下表所示为亚龙湾高档酒店的平均房价水平：平均房价，亚龙湾高档酒店，2003年截至2008年6月20032004200520062007截至2008年6月凯莱700659703720913未知天域度假酒店6706887776901,099未知假日酒店439544607709716未知喜来登9759411,1631,2901,5851,919万豪/7608831,0751,2741,479红树林//7719501,1011,346希尔顿///1,0101,3571,541皇冠假日///553689860平均6997468569241,077未知龙沐湾拟建酒店开发项目市场与财务可行性研究国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司第9页以下地图所示为海南现在和未来主要旅游开发地区。海南岛南部机场1三亚湾2大东海3亚龙湾4太阳湾5海棠湾6土福湾7清水湾8香水湾9石梅湾10神州半岛11博鳌12红塘湾13三美湾14龙沐湾资料来源：下表概括性地显示了供给和需求趋势及竞争市场业绩表现：竞争市场住宿率预测，2007年至2017年年份总供给客房供给变化房晚出租整体需求增长市场住宿率20071,683,38022%1,097,40165%20082,053,12522%1,097,40127%66%20093,040,08548%1,395,71436%60%20103,311,2809%1,893,7430%55%20114,692,80542%1,889,50542%55%20126,306,47034%2,674,23641%58%20137,542,36020%3,773,52422%59%20148,243,1609%3,773,52414%62%20158,852,7107%4,615,5429%63%20168,852,7100%5,282,6410%63%20178,852,7100%5,780,5420%63%年均增长19%18%2134589101312117146龙沐湾拟建酒店开发项目市场与财务可行性研究国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司第10页1.4市场定位建议根据我们对项目地点的分析以及所提供的整体规划，我们建议在龙沐湾北部开发5座酒店项目，如下图所示：建议酒店项目构成地块建议市场定位总建筑面积酒店A2顶级5星级度假酒店77,900酒店B4(海滩部分)标准5星级度假酒店酒店C4(后面部分)中档纯套房度假酒店62,310酒店D10+11+13高档5星级度假酒店54,510酒店E12高档纯别墅度假酒店16,000备注：1预计下表显示了我们建议的龙沐湾酒店项目开发时间表：酒店项目开发时间表开发阶段酒店建议市场定位预计开业时间客房数量I期酒店A顶级5星级度假酒店2012–2013525酒店B标准5星级度假酒店2012–2013370II期酒店C中档4星级度假酒店2013–2014150酒店D高档5星级度假酒店2014–201585III期酒店E高档全别墅度假酒店2015–2018430酒店D酒店E酒店B酒店A酒店C龙沐湾拟建酒店开发项目市场与财务可行性研究国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司第11页1.5设施规划建议下表概览了我们对项目1期两座拟建度假酒店（酒店A和酒店B）的设施建议：拟建顶级5星级度假酒店（酒店A），客房构成建议客房类型客房数量客房平均净面积（平方米）阳台面积（平方米）客房构成比例标准双人房185601035%标准大床房210601040%行政客房80601015%套房501202010%合计525100%拟建标准5星级度假酒店（酒店B），客房构成建议客房类型客房数量客房平均净面积（平方米）阳台面积（平方米）客房构成比例标准双人房15542855%标准大床房5042818%俱乐部客房3542813%套房1584165%别墅25100--9%合计280100%拟建度假酒店，餐位数构成酒店A酒店B全日营业咖啡厅320200中餐厅–大厅180120中餐厅–包厢120--特色餐厅1150200特色餐厅280--大堂吧8050酒吧30--池畔酒吧5050熟食店--20餐位数总计1,010640龙沐湾拟建酒店开发项目市场与财务可行性研究国信（海南）龙沐湾投资控股有