搜索
索引PART1重庆宏观市场研究PART2重庆商业市场研究PART3南岸区市场研究PART4项目区域及属性研究PART5项目SWOT分析PART1重庆宏观市场研究•中国准一线城市•国家五大中心城市之一•长江上游地区的经济中心•西部地区的重要增长极•城乡统筹发展直辖市•国家重要的现代制造业基地•西南地区综合交通枢纽国家战略：重庆，起点低、增长快、地位高1.成渝经济区规划起于2003年，于2010年12月正式获批2.成渝经济区区域规划将涵盖四川15个市和重庆31个区县，总面积20.61万平方公里，人口9840.7万，GDP总量1.58万亿元。3.成渝经济区的空间布局将依托中心城市和长江黄金水道、主要陆路交通干线，形成以重庆、成都为核心，沿江、沿线为发展带的“双核五带”空间布局。五大定位：1.全国重要的经济增长极，建成以重庆、成都为核心的西部地区综合实力最强区域；2.西部地区重要的产业集聚区，形成国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地。3.深化内陆开放的试验区；4.统筹城乡发展的示范区；5.国家生态安全保障区。西部战略：成渝经济区，中国第四级成渝经济区，是西部地区经济最发达、经济密度最高的地区。区域经济密度是全国平均水平的3.2倍，是西部地区平均水平的14倍，2011年，实现GDP2.8万亿元，占川渝两省市的80%、西部的25%、全国的5%。国内外的大企业在产业转移布局时，会更多涌向成渝经济区，提升区域产业的规模和质量，更多高端的产业肯定会在区域落户发展，促使区域内产业调整，市场要素也会形成自由流动，达到川渝两地合作互赢。发展目标：到2015年，建成西部地区重要的经济中心，地区生产总值占全国的比重达到6.5%，城镇化率达到52%。到2020年，成渝经济区区域一体化格局基本形成，人均地区生产总值达到4.7万元，城镇化率达到60%，成为我国综合实力最强的经济区域之一。成渝经济区将与沿海长三角、珠三角、京津冀三大增长极呈东西犄角鼎立之势西部战略：成渝经济区，中国第四级打造“亚洲领先、世界一流”大型国际商业门户枢纽机场，远期规划到2040年，规划飞行区等级为4F，两组4条平行跑道，满足年旅客吞吐量6500万—7000万人次的使用需求一是中国西部地区的航空运输经济中心；二是打造中国西部最大的现代立体式综合交通运输中心，拥有西部最大的立体交通换乘中心和功能最强、方式最多的综合交通运输网络。以重庆机场为中心、1小时航程为半径的1小时航空圈即是中国未来最具潜力的航空旅游圈，同样3小时航空圈覆盖了中国最富裕的几大经济区，6小时航空圈覆盖了包括东南亚、日韩以及俄罗斯远东等21世纪经济发展空间最广阔的区域“空对空”衔接——国际化机场建设重庆城市战略：具备成为国际化大都市基础重庆城市战略：具备成为国际化大都市基础目前，重庆江北国际机场已跻身世界百强机场之列，排全国十大机场第九位。据介绍，世界上机场年吞吐量超过5000万人次的有11个，包括美国的纽约和芝加哥，欧洲的伦敦、巴黎、法兰克福，亚洲的东京、首尔、曼谷，以及我国的北京、上海、广州。十年后，重庆江北国际机场将与这些机场比肩，成为国际空港。“空对空”衔接——国际化机场建设重庆城市战略：具备成为国际化大都市基础“水路”衔接——两路寸滩保税港区“水港＋空港”模式，侧重保税物流，打造西部最开放的口岸，内陆地区政策最优、功能最齐全、开放程度最高的口岸环境和长江上游航运中心，吸引和集聚国内外先进的生产要素，增强重庆在整个西部地区的经济辐射带动作用，加快内陆地区的开放步伐。规划占地8.37平方公里，其中，空港保税港区2.37平方公里，水港保税港区6平方公里，预计到2015年分三期全部建成。经分析评估，以重庆保税港区为中心，500公里半径划圈，辐地面积约80万平方公里，加之局部经干线交通辐射吸引区域，预计重庆保税港区辐地总面积约100平方公里。“陆路”衔接——构建“大西南综合交通枢纽”“2小时周边”、“4小时重庆”、“8小时出海”的交通发展战略，将加快高速公路和铁路干线的建设，快速连接周边各大城市。到2020年，“一小时经济圈”公路网将构成“三环十射多联线”的格局，区县高速公路通达率100%。除内环、外环外，将形成遂渝、渝武、渝邻、渝宜、江南通道、渝湘、渝黔、渝泸、成渝、成渝辅助通道10条放射状高速公路。重庆城市战略：具备成为国际化大都市基础重庆宏观交通战略：构建“大西南综合交通枢纽”1.2004年，江北国际机场2期正式运行，现已成为全国排行第9位机场，将跻身国际大型枢纽机场之列；2.2005年，寸滩港一期完工，西部最大港口，中国首个“水港+空港”一区双功能内陆型保税港区；3.2007年，龙头寺火车站投入使用，中国西部南北、东西大通道交汇枢纽；4.2009年，成渝高铁开通，路程缩短至2小时;5.2009年，重庆“二环十射”已完成了一环、二环、成渝、渝遂、渝合、渝邻、渝湘、渝黔八条线路，重庆将建立“八小时西南”的交通枢纽。国际化的交通奠定了重庆作为中国一线国际化大都市的基础，未来重庆将成为联通欧美国家的中心城市，城市价值不可估量。轨道名称起止地点通车时间一号线朝天门-西永（远期至璧山）2011一期通二号线较场口-新山村已通车三号线鱼洞-机场已通车四号线鱼嘴-海峡路2013年动工五号线杨家岩-西彭（远期至江津）2013年动工六号线长生-北碚2014年七号线北碚-西彭规划中八号线跳蹬（大渡口区）-朱家坝（江北）规划中九号线三峡广场-江北机场规划中环线四公里-弹子石2013年动工重庆轨道交通2014年将连通主城九区，远期将通达周边卫星城镇，为千万人口的城市发展提供支撑。重庆微观交通战略：构建“轻轨交通枢纽网”重庆1小时经济圈；重庆2小时经济圈；重庆3小时经济圈覆盖以重庆为中心的中国西部重要城市，2010年，重庆的GDP增速达到惊人的17.1%，2011年GDP增速16.5%，增速全国第一，GDP总量达西部第一，接近全国一线城市水平。2012年重庆GDP预计为11784亿元，预计增速在13.9%左右，重庆经济逐步回调趋稳。重庆经济——重庆已经进入了一个新的经济增长周期19196160001230311502111911001101000020000上海北京广州深圳天津重庆2011年重庆与主要一线城市GDP对比10011695067565619386436362717250922111383050001000015000重庆成都武汉长沙西安合肥洛阳昆明南宁贵阳2011年重庆与中西部城市GDP对比197622322555303434673907467657936530789410011050001000015000200120022003200420052006200720082009201020112001年-2011年重庆GDP1.改革开放前30年属于东部，后30年属于西部2.重庆迎来百年发展机遇，未来10年世界看中国，中国看重庆；重庆的城市价值向世界级的国际化大都市看齐3.重庆的巨大发展前景和政策支持，必将吸引世界各地企业的抢滩登陆，商业、商务市场存在巨大发展空间4.重庆在全国一线及准一线城市中处于明显房价洼地，城市的发展利好必然带来巨大投资空间，吸引全国投资客，尤其是高端投资客5.新政以来的市场反映出，在全国范围内重庆房地产市场抗风险抗跌能力最强，市场最稳健重庆宏观环境总结PART2重庆商业市场研究解放碑商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈大渡口商圈观音桥商圈南坪商圈巴南鱼洞商圈茶园商圈渝北两路商圈北碚商圈西永商圈解放碑商圈：时尚高端商业核心观音桥商圈：潮流高端购物商贸中心杨家坪商圈：城市西部商贸核心区南坪商圈：休闲旅游商贸中心区沙坪坝商圈：文化商贸区大渡口商圈：“都市生态商贸区”茶园商圈：定位为市级商业副中心，辐射主城东部消费者西永商圈：定位为市级商业副中心，服务西永城市副中心，辐射主城西部消费者渝北两路商圈：定位为都市区组团商业中心，服务和辐射渝北及北部新区消费者巴南鱼洞商圈：定位为都市区组团商业中心，服务和辐射巴南及周边消费者北碚商圈：定位于都市区组团商业中心，服务北碚区及周边居民，辐射合川等地消费者重庆商圈定位及功能规划重庆商业发展已形成解放碑商圈为核心，观音桥、南坪等次级商圈的格局。新规划商圈将进入下一步重点打造范围，形成“一个核心商圈、五个传统商圈，五个新兴商圈”的商业格局。重庆商与上海商圈对比分析虽然与重庆市同样是多中心商业格局，但不同的是，重庆的商业格局是受到地理格局所限而形成，但上海市目前的商圈格局是由于经济发达，旧有核心商圈已不能满足其需要而逐渐形成的；上海市目前共有5个核心商圈，均能够辐射到整个城市的消费群体，且各商圈各有特色。目前重庆仅解放碑和观音桥商圈能够辐射到整个城市各区域，而南坪、沙坪坝、杨家坪等仅是区域商圈；“上海的今日就是重庆的明天”，我们有理由相信，随着经济的发展，目前重庆市各区域商圈必将随着城市经济发展、交通条件的改善而迅速成为城市核心商圈，成为真正意义的“多中心”商业。商圈解放碑观音桥沙坪坝杨家坪南坪地位市级商业中心次市级商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心辐射范围全市乃至西南地区主要：江北、渝北、北部新区次要：渝中、沙坪坝、近郊主要：沙坪坝次要：北碚、九龙坡、江北主要：九龙坡次要：大渡口主要：南岸次要：巴南档次中高档中高档、中档中档中档中档现规模0.92平方公里0.65平方公里0.27平方公里1平方公里3.7平方公里未来供应规模--0.8平方公里6平方公里4平方公里6平方公里代表品牌LV，Cartier，GiorgioArmani,Tiffany&Co,H&M,C&A,Uniqlo,SephoraGucci，EmporioArmani,Evisu,MissSixty,Replay,ArmaniJeans,H&M,MUJI,Uniqlo,SephoraZARA,Uniqlo,SephoraNOVO,CKJeans,GuessCKJeans,G-Star，UniqloMax&Co.,ArmaniJeans,Aquascutum,H&M,MUJI,ZARA,Uniqlo,GAP商圈特征•国际奢侈一线品牌云集的传统商业核心区；•但受交通和空间限制，发展潜力有限；•国际潮流时尚品牌集中的商业中心，众多国际潮流品牌进入重庆的首选商圈之一；•未来发展潜力较大，将成长为重庆市另一主力商圈；•人文教育特征明显的学区商业中心；•整体消费力相对较低，未来须加强区域外拓展以实现商圈升级；•传统工业区发展•九龙开发区、袁家岗区域的联动发展是其升级的重要基础；•吸引较多外来人口，消费层级多元化特征明显；•具备一定发展潜力，沿江商业和商圈形成独特的商业竞争力；重庆商业发展现状五大传统商圈对比2005年-2006年2007年-2008年2008年-2009年2010年-2012年重庆商业概况–商业品牌发展趋势重庆日益丰富的品牌组合和档次，正逐步向一线城市商业水平靠近，逐步提升市民的生活品质，而市民消费欲望的热情，对购物中心的品牌组合提出了更高要求。2005年，美美时代百货进入重庆解放碑商圈；国际奢侈品牌首次试水重庆市场。2007年后，奢侈品牌扩大到名表领域；时尚潮流国际品牌大量进军重庆；国际快销UNILQO开出了西南区首店。2008年-2009年，包括H&M，ZARA等国际快销品牌、国际潮流品牌加速在重庆市场布点。2010年至今，LV、GUCCI的进驻带来了更多国际品牌进入重庆市场。快销品牌进一步丰富，重庆整体商业组合与档次向一线市场靠拢。2000年1995年解放碑新世纪百货1996年观音桥重百1997年大都会广场（含太平洋百货）1998年沙坪坝重百2000年杨家坪重百2009-2010年2009年万达广场（万达百货）、百联上海城购物中心（东方商厦）2010年鼎固日月光中心广场2010年星光68、大融城、煌华新纪元、XD炫地、日月光广场、重庆天地2014年时代天街2期、华润24城、招商置地长嘉汇、越洋广场、新华时尚文化城…2004年前，传统型百货急速扩张期2005年后，购物中心集