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国八条国十条银根紧缩贷款利率上调南昌市区限购令房地产市场遭遇前所未有的严厉调控投资客全面退出楼市、改善型需求客户市区购房遭遇限制象湖板块必然是后期市场热点但象湖板块，仍然竞争激烈，如何有效突围？静……先让我们忘却所有的市场纷争…….安静的找到我们想要的！Whisht地产广告已死市场走向成熟，购房者变得越来越理性从案名到推广语……消费者，已然渐渐的被某些声音绑架地产广告——成为忽悠大王把楼市推向品牌信任危机的边缘CrisisTrustful急功近利／赤裸血拼如果说：地产广告仅仅是为了精神的丰满而诞生那么开发商的品牌建树、消费者的生活利益如何实现？今天，地产广告需要重新审视生活需要与精神需求的关系共读认为：一个画饼的时代已经死去广告不再是万能好不好看聊效的时代已过去房地产市场的诚信危机需实际行动去化解幸福时光西区滨河壹品整体发展战略方向COREAD共读地产2011年3月2日幸福时光西区目标中新——肩负企业地产开拓的使命，做诚实的革新者，立志塑造本土实力和影响力典范开发商项目——充分展现项目西区产品卖点，建立在市场上的鲜明地位和良好业绩，实现项目价值最大化。在实现销售顺畅的基础上，为西区寻求最大潜力的价值提升空间。第一篇：审视自我三年，实现总销售套数2336套（含商铺），总销售面积约21万㎡（含商铺），总销售金额9.29亿元。我们是名副其实的“三冠王”比三个鸟巢还要大1000亩的社区，约为2.5个上海新天地大小的7.3万㎡消费区，2倍于标准足球场面积的1.6㎡湖景水系，3个八一广场大小的2.4万㎡园林，1/5个中国科技馆大小的1.3万㎡综合体验馆。我们是真正意义的象湖品质生活示范区但是，市场上也存在着另外一种声音！他们这样说：生活基本配套不足是本案最大硬伤项目东区已接近尾声，然而小区内生活配套却仍然显得过于单薄，与周边“江西奥林匹克花园、九里象湖城”等相对成熟楼盘对比，劣势尤为明显，是阻扰本案价值提升的最大问题。项目整体价值没能得到充分体现项目依靠超高性价比入市，造成后期市场对本案价格过于敏感，而忽略对本案产品不断提升的关注，造成本案价值难以得到充分体现，对后期的形象拔高产生一定的阻碍。项目东区小结：1、两年多的在市场积淀，已具备一定影响力，大盘气势已然显现；2、小区的日渐成熟，中心生活圈已基本形成，区域领导者地位已得到体现；3、项目已形成较强的性价比形象，致使整体价值提升较为缓慢；4、生活配套较为缺乏，生活便利性仍然较差，生活氛围不浓；5、物业服务质量仍然有待提高，对项目形象的提升产生一定阻碍；第二篇：西区思考本案项目位于新区象湖新城南面，东靠金沙二路，西临抚河故道，北连东莲路。区域形象在市场上偏低，在售项目基本为超大体量大盘，且小区内整体规划以及产品品质较高，是目前南昌市场最具代表的性价比区域。项目西面亲临抚河支流，水景资源丰富，具备打造水景楼盘的基础。48万㎡超大体量，中心商业街、小学、幼儿园配套齐全，具备大盘风范。法式建筑风格，超大楼间距，纯板式高层建筑，整体感觉阔绰、大气。全人车分流设计，避免小区人车混行等杂乱现象，减少安全隐患。以点、环、轴为景观设计理念，旨在创造高尚住宅的景观面貌。O机会市场政策的严厉调控，造成市场观望氛围严重；周边项目目前的价格，限制西区产品价值提升；相比于东区，西区区位更加偏远，容易产生抗性；区域内供应体量特大，市场竞争环境依然激烈；限购令推出，象湖板块未来市场关注度必然上升；区域内“奥园、九里”等项目相继收尾，减小竞争；项目经过市场两年多积淀，已具备一定市场影响力；西区产品档次的提升，增加项目后续的核心竞争力；W劣势S优势T威胁48万㎡超大体量，大盘气势，形成良好居住氛围；紧邻抚河故道，2000亩湿地公园，景观资源丰富；60-80米超大楼间距，景观视野开阔，阳光充裕；纯板楼建筑结构，南北通透，通风采光效果极佳；法式建筑风格，全人车分流设计，精致景观园林；位于象湖新城最南端，区位较为偏远；仅有一条212公交路线，交通便利性较差；社区内生活配套缺乏，对生活造成较大不便；小区整体入住率偏低，整体居住氛围不浓；SWOT分析项目启示1、项目所处区域市场形象为性价比代表，较大程度限制本案档次提升；2、项目经过东区的市场积淀，已具备一定的市场影响力以及品牌号召力；3、西区地块紧邻抚河水系以及2000亩湿地公园，具备打造水系景观楼盘基础；4、项目采用较显高端的法式建筑，为项目档次提升提供良好铺垫；5、纯板式高层产品，60-80米超大楼间距，高端项目气势容易显现；6、项目生活配套欠缺，交通较为缺乏，居住氛围不浓，整体稍显冷清；项目内在环境足以支撑打造高端项目的所有因素，但外在环境却又在较大程度上限制了本案档次的提升！基于区位条件及项目特色，研判本案目标客户群这样的项目、这样的产品我们将卖给谁？第三篇：客群研判一种房子定义一种生活…一种生活汇聚一类人群…我们认为房产作为商品，产品特性决定了他的拥有者会是谁，因此，我们可以从此入手分析，准确锁定目标消费群体。根据项目的产品特性、地理区位等，我们挖掘项目的目标客群所在标志客群——改善型需求，注重对生活品质的要求，具备较强经济实力；主力客群——刚性需求，向往具有较高品质的生活环境；经济实力一般；潜在客群——享受型需求，注重对精神层面的享受，具备很强的经济实力；偶得客群——投资客户，具备较强的投资敏锐度，看好项目的升值前景；客群特征描述因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户等标签）区分开来，追求标签及身份象征。他们创造财富，享受高质量的生活方式，是城市时尚与品牌的领先者。他们位于新事物传播最为迅速的群体中，同阶层人员之间具有频繁的互动性，相互之间影响力大；他们的社交生活非常丰富，容易接触一些层次更高的人员，并且以之为精神榜样；在白天，他们追逐梦想，或行走四方，或穷神万里，他们用他们的思想，和智慧，改变着自己，也改变着这座城市。一言以概之，他们是：理性知性务实低调内敛严谨平和优雅从容城市新贵城市新贵的消费观主见：他们追求自己认为有品位和品质的产品，决不根从多数人。“我喜欢有品位的，但品位并不是人人都懂得的”——相信自己的看法和事物的判断。敏感度:与中低端客户相比，他们对产品价格的敏感度低，选择界面较广——他们懂得审视全局，懂得取舍，懂得运筹帷幄。自信：对于中西文化兼容并蓄，对于博大精深的中国文化充满自信，同时追求国际西方的新兴文化——他们富有远见，眼界开阔，在贵溪走在国际化的前沿。价值：强调物有所值或物超所值，而不是物美价廉。当心理预期价值远超过项目的实际价格时，较容易做出购买决定——行事果断，对事物独特的衡量标准，总能做出智慧的选择。圈子：圈子文化,愿意大家都住在一起，喜欢广交朋友；处于事业，生活的上升阶段，更关注自身社会地位的认同，因此以居住在高档社区显示着身份;争取：善于把购房当作资产保值的一部分。他们积极争取折扣并不是表明经济实力有问题或要占多少便宜，而是出于资产保值升值空间的一部分，以及需要被尊重的心理平衡——他们善于用智慧和独到的表现，使资产价值的充分实现。怎么卖？条条道路通罗马，万水只取一瓢饮，何谓我们的星光大路？明确了客户与目标！我们得思路怎么做！第四篇：西区定位从对西区的价值点以及客群的梳理来看，本案产品所能展现给市场最大、最核心的是：本案紧邻抚河水系以及2000亩湿地公园，以及高品质的建筑规划，所带给客户的是一种品位生活的表现，是与其高标准的生活理念以及精神层面的一种契合。本案形象定位路线：西区价值提炼亲水景观环境+高品质社区规划+高品位客户群体项目西区核心竞争力组合经过多方面的思考、分析，对于西区的形象定位，我们逐步清晰：营造出项目在市场独有的生活理念，吸引市场目光！准确的树立项目市场定位，有效的直击目标客户群体！快速渗透项目价值点，让客户准确有效的形成价值认同！介于此，我们定位为：湾区物业释义：湾区物业通常是指那些既拥有湾区资源享受稀缺景观资源，能与水景近距离最大限度的接触的高尚住宅。这是一种在国内外都发展的十分纯熟的地产类型，她在房地产的地位首屈一指。湾区物业靠江，亲水，揽美宅，既体现了风水学的“风水之法，得水为上”的观点，也迎合了高尚住宅从城市到自然，从密集到景观的过渡，因而往往成为一个城市品味的坐标。基于湾区物业的考虑抚河属于鄱阳湖水系主要河流之一，在南昌有这悠久的历史文化底蕴，在百姓心中有着举足轻重的地位；2000亩湿地公园的兴建，为项目西区奠定了丰富的生态景观资源，是湾区物业的一大重要基础因素；项目西区高标准的建筑规划，为项目打造高尚物业提供坚实基础，是湾区物业的重要组成部分；中新置业两年多的企业品牌积淀，在社会上已具有较高的影响力及号召力；最有力的影响，不是行政区、金融区，也不是商业区，而是湾区世界上最有力的影响不是来自城市，而是湾区不论是在美国的棕榈滩湾区，还是在澳大利亚的ROES湾区、或是在意大利的vouliagmerl’lse港口湾区、香港的浅水湾区，这些湾区都有以令人惊艳的自然景观资源而闻名于世，并以此吸引了无数富商巨贾，权贵政要，明星名流在此居住、度假，因此形成了世界知名的夫人居住区，他们的一举一动都成为主流社会的关注与效仿，因此而成为影响力核心。蔚蓝生活/滨河壹品湾区生活结构她只是一片蔚蓝，但却是生命的全部；她只是一片蔚蓝，却能让世界平复下来；她只是一片蔚蓝，但却无以用任何一个绚烂的语言描述；她只是一片蔚蓝，却能在世界任何最显赫、最高贵、最高雅的血统里找到他的清晰脉络，以及印记……只有这片蔚蓝，人们始终对她保持着最原始的敬畏感、神秘感；她的变化莫测，她的“弓苍之映，云雾不能隔”；她的包容，她可以让一切平静下来的魔力……形象定位：从来名门出湾区项目定位：48万㎡法式生态水景小镇第五篇：推广攻略推广策略思考思考一：如何在最短时间内，迅速提升项目调性，摆脱东区以性价比为重的市场形象；思考二：怎样利用切实有效地媒体渠道，直击更加广泛的目标客户群体；思考三：如何针对市场进行项目形象以及价值点精准化推广；推广策略借“三力”迅速打开市场提升企业公信力扩大项目影响力增加推广传播力提升企业公信力操作构思：由中新幸福时光出资100万，联合南昌市公交公司，昌南新城管委会，引进5辆公交车，环绕象湖新城所有小区，接送各个项目所有业主，往返于象湖新城至老福山之间。并且，与昌南新城管理会合作，举办“为建设象湖新城做贡献”活动，号召全市所有市民捐款，最低捐款1元钱，以短信发送形式，筹集公交引进资金。整体活动通过报纸软文、电视媒体新闻报道等渠道进行轰炸式炒作，迅速为开发商以及项目树立良好形象及口碑。扩大项目影响力操作构思：通过软性+硬性媒体结合的形式大肆渲染开发商对项目现场的实景打造，耗资5000万，兴建2000亩生态湿地公园以及对项目西面抚河故道的改造。营造出项目每日更新月异的变化。同时，结合当月重大时间节点，举办系列小型现场活动，目的在于吸引目标客群来到现场。增加推广传播力操作构思：在前期通过一系列的炒作，曝光，项目市场影响力迅速得到提升之后，紧接着迅速增加媒体渠道，在短期内，集中释放项目全新形象，以达到市场对项目有一个全新认知。紧接着配合线下活动，采取立体式推广方式，快速释放项目价值点，以达到客户对项目的认同感。3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3.8妇女节3.15打假日5.1劳动节6.1儿童节6.6端午节8.14中秋节9.10教师节10.1国庆节12.25圣诞节全年重大节假日时间节点一览紧扣重大节假日等节点，基本保证每月大活动，每周一小活动的频次。阶段推盘计划第一阶段：形象期第一阶段推广策略推广时间：5月初-5月20日推广目的：导入西区整体形象，迅速提升项目调性，摆脱东区以性价比为重的市场形象，营造出高端大盘的气势，并将西区“湾区生活”的概念传递出去。推广思路：以公益活动制造市场热点，迅速提升项目市场影响力以及公信力，在通过项目自身卖点的自然转变将关注点转换到项目本身。通过报广、网络、电视等受众面较广媒体渠