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租、建、并、购不动产涉税事项江苏国瑞兴光税务咨询有限公司江苏国瑞兴光税务师事务所第一部分：租赁房产涉税事项第二部分：购置房产涉税事项第三部分：收购股权涉税事项第四部分：自建房产涉税事项租赁房产涉税事项1.出租方涉税事项营业税：按照营业税中“服务业-租赁业”税目征税，按照租金收入的5%计算缴纳。城建税：营业税金的基础上乘以适用税率。（市区7%、县镇5%、乡村1%）教育费附加及地方教育费附加：营业税金的基础上乘以适用税率。（教育费附加税率为3%，地方1%-2%不等）城镇土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。印花税：按照按租赁金额千分之一贴花计算缴纳。房产税：租赁房产按照租金收入的12%计算缴纳。租赁房产涉税事项2.租赁方涉税事项印花税：按照按租赁金额千分之一贴花计算缴纳。租赁房产涉税事项3.注意事项（1）协助对方规避房产税时，各项目费用在整个租赁合同比例安排；房产租赁费约占60%以上，物业费20%左右，设备租赁使用费约占20%左右，且合同内容与相关票据相对应。与出租方签订合同时，应附加条款注明：“如遇法院判决我司将租金直接支付给贵方的债权人或法院强行划转，贵方仍应负有提供发票的义务。”（2）租赁票据：房屋租赁发票、物业费发票、设备使用费等可提供“服务业发票”。（3）收款单位必须与开票单位和合同主体单位保持一致。（4）出租方不愿意提供发票，需由我司代开发票：•在签订合同时要求出租人提供可代开票的所有资料（如委托书、房产证明、合同等。•出租方收取净租金，则税费还原计算。租赁房产涉税事项3.注意事项（收取净租金）例1：出租方为单位，年收取净租金100万元，租赁费金额计算如下：1,050,000÷（1-12%-5.6%-0.1%）=1,275,820.17（元）还原：租金1,000,000（元）、土地使用税50,000（元）房产税：1,275,820.17*12%=153,098.42（元）（二房东出租无房产税）营业税及附加=1,275,820.17*5.6%=71,445.93（元）印花税：1,275,820.17*0.1%=1,275.82（元）注：房产税税率为12%，营业税税率为5%，城建税税率为7%（假设公司所在地为城市），教育费附加征收比例为5%（教育费附加征收比例为3%、地方教育费附加为2%），印花税税率为0.1%。假设年土地使用税50000元。租赁房产涉税事项3.注意事项（收取净租金）例2：出租方为个人，年收取净租金100万元，租赁费金额计算如下：1,050,000÷[1-12%-5.6%-0.1%-(1-20%)×20%]=1,583,710.41（元）还原：租金1,000,000（元）、土地使用税50,000（元）房产税：1,583,710.41*12%=190,045.25（元）营业税及附加=1,583,710.41*5.6%=88,687.78元印花税：1,583,710.41*0.1%=1,583.71（元）个人所得税=1,583,710.41*（1-20%）*20%=253,393.67（元）注：房产税等税费比率如上例，土地使用税年50000元，个人所得税率为20%。租赁房产涉税事项4.关于免租期的问题目前，我司在房屋租赁合同商务谈判过程中，出租方为体现租赁优惠，往往提出在合同中约定“免租期”的条款。根据财税[2010]121号第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。我司自有店招商过程中，也要注意免租期的问题。为了降低房东转嫁给我司的税收成本，相关人员在商务谈判过程中，可以按照免租期条款与出租方进行协商，但合同中应避免出现“免租期”条款，具体操作方法如下。租赁房产涉税事项4.关于免租期的问题（续）（1）对于免租期较短的，一般为在六个月以内，将免租期的优惠在第一年租金中体现。例如，谈判过程中，出租方同意给予我司三个月的“免租期”，进行店面的装修和试营业，约定2012年3月1日交房，3月1日－5月31日为免租期，6月1日开始计租，第一年房租100万，以后逐年递增2％，在签订房屋租赁合同中，应将三个月的免租期直接签订为第一年的租金。具体合同条款为：2012年3月1日交房，2012年3月1日－2013年5月31日，租金为100万，2013年6月1日－2014年5月31日，租金为102万，以后年度逐年递增2％。租赁房产涉税事项4.关于免租期的问题（续）（2）对于免税期1-2年的租赁合同，在签订合同时，应将租赁费在整个租赁期间进行合理分摊，避免在合同中出现免租期条款。例如，向某公司租赁房屋，租赁期限为10年，租赁费800万元。谈判过程中，与出租方约定给予我司两年的免租期，从第三年开始交纳租金，每年租金100万元。但在正式签订合同中应规定：切合我司实际经营情况，租金在公司成立初期逐年递增，租金第一年为20万元，第二年30万元，第三年50万元，第4-10年每年租金为100万元。这样租金前期逐年递增，符合实际经营情况，也便于与税务机关沟通。租赁房产涉税事项5.关于合同中违约金签订应注意的问题在房产租赁过程中，存在双方因违约而相互支付违约金的问题，涉及到税费的缴纳。在前期合同的签订中，存在着违约金条款为：“如一方违约，违约金为三个月房租”，通常当地主管税务机关认为上述违约金为房租的延续，如不能取得房屋租赁费发票，在计算企业所得税时，不允许做税前扣除，但税法规定经营过程中发生的违约金时可以在税前进行扣除的。这就需要对违约金条款进行规范。租赁房产涉税事项5.关于合同中违约金签订应注意的问题（续）（1）如我方违约，因租期未满而退租，支付违约金给出租方，对方收取的违约金作为价外费用缴纳营业税及附加税费。如出租方不愿开票，各司应将税款还原加入到房租费用中去，开具房屋租赁费发票。（2）在合同中约定的违约金应为确定的具体金额，而不是“如一方违约，违约金为三个月房租”，避免与房租相挂靠。（3）因双方违约，会涉及合同中签订的违约金和定金条款。根据经济法相关规定，双方当事人在合同中既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金“或者”定金条款，但二者不能并用。•如对方违约，合同中签订的定金数额比较大，我司可选择适用双倍返还定金的条款。•如对方违约，合同中签订的违约金数额比较大，我司可选择适用违约金条款，并要求对方返还定金。租赁房产涉税事项6.消防设备等房屋附属设备和配套设施的支出问题目前我司在租赁房屋时，因部分出租房产为新建房，部分消防和建筑设施不全，出租方提出由我司出资安装修建等要求。根据国税发〔2005〕173号文件规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值。这部分支出在我司账面核算时将不能在所得税前扣除。各司在签订房屋租赁合同时，应与出租方交涉，这类设施的费用应在出租方账面核算，而安装修建费用金额可以合理加入租赁费中。租赁房产涉税事项7.关于水电费发票收取的问题主要有以下三种处理形式：1、在签订合同时，应在合同中约定，出租方负责将水表、电表过户给我司，对于同一营业用房存在多用户的，应进行分表。由我司自行缴纳水电费，收取水电费增值税专用发票。2、如出租房屋为物业公司统一收取水电费的，在签订合同时，应在合同中约定分表收取水电费。3、不能提供发票的，业主将水电费发票复印件及水电费分割单定期交给我司入账。第一部分：租赁房产涉税事项第二部分：购置房产涉税事项第三部分：收购股权涉税事项第四部分：自建房产涉税事项购置房产涉税事项（1）契税：按照受让的房地产成交金额计算缴纳（税率一般为1%-3%）。（2）印花税：按照房产买卖合同记载金额万分之五计算缴纳。1、购买方税金（1）营业税及附加：一般为不动产销售收入5.6%。（2）土地增值税：根据增值额不同适用30%--60%税率。（3）印花税：按照房产买卖合同记载金额万分之五计算缴纳。（4）企业所得税：（不动产转让收入-成本-上述税金-购置费用等）*适用税率。2、出售方税金购置房产涉税事项购买新房、二手房税收上有何区别？1、案例一商业房主要差别在于：二手房土地增值税清算时，如果成本无法确定，则按国税函[2010]220号文：“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。解答购置房产涉税事项法院裁定形式下的购置房屋，发票事项如何处理？2、案例二根据“国税函[2005]869号《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》”文中规定：“鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”故各司在遇到这种情况时，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的相关规定，充分与沟通，法院在执法过程中，也有义务协助我司取得相关票据。解答购置房产涉税事项出售房产，将出售收入分割为房款、装修款、设备款有何税务风险？3、案例三（1）考虑设备是否为建筑物或附着物。土地增值税：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。（2）设备涉及缴纳增值税。考虑：---是2009年以前或以后购置设备？---出售方是一般纳税人还是小规模纳税人？---设备金额80万元以上或以下？解答购置房产涉税事项购置房产，将土地和房子分开出售，有何影响？4、案例四影响主要在折旧，房屋可按20年折旧，土地使用权商业40年，如果合并购置则按20年折旧。解答购置房产涉税事项未办权证的土地使用权及房产转让是否就不征税？5、案例五国税函〔2007〕645号：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。解答第一部分：租赁房产涉税事项第二部分：购置房产涉税事项第三部分：收购股权涉税事项第四部分：自建房产涉税事项收购股权涉税事项财税[2002]191号公告对股权转让不征收营业税。1、营业税[2011]13号公告纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。2、增值税收购股权涉税事项国税函[2000]687号：你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。收购部分股权，应不适用该文件。3、土地增值税财税[2008]175号：在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。4、契税收购股权涉税事项国税发[1995]155号：“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。5、印花税企业所得税：（股权转让收入-成本-税金及