物业管理人员优化配置及成本核算1

优化人员配置，推进绩效管理——物业管理人员优化配置及管理费用收支测算经济、质量指标制定基础物业管理方案制定物业管理成本物业管理收支测算物业管理成本控制一、物业管理方案的制定物业管理方案的重要性——目标、费用测算基础物业管理方案制定依据：合同、法律法规、政府规定（创建要求等）、行业标准（如行业等级标准）、项目实际情况……（一）物业管理方案的构成1、项目整体设想与策划：包括项目情况分析、物管的档次及目标、物管的特点、管理的方式。2、管理模式：包括管理运作的流程、组织架构、激励机制3.人力资源管理：人员培训、管理服务人员培训、服务员管理、人员的使用计划、招聘与裁员4.规章制度：规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化等。5.经营管理的目标：经营管理承诺及采取的措施、管理指标及措施。6.社区文化建设与服务。7.财务管理及经费收入预算，包括财务管理、管理费用预算。8、物业维修养护计划和实施、物业维修养护管理、共同局部的维修与养护、共同设施设备的维修与养护、日常物业管理的收支预测、维修基金的建立和使用计划9.日常计划包括：公共设施设备管理、安全管理、装修管理、消防管理、车辆管理、清洁管理、业主投诉处置、环境维护、特约专项服务等（二）人员配置1、人员配置的原则：一人多岗，不要因人设岗2、人员配置基本标准以《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中三级标准为例，建筑面积5万平方米的住宅小区配置标准为：管理人员3人岗；保洁员5人岗；维序员12人岗；一类多层机电员2人岗；共22人岗。（三）管理费用测算1、列举法（适用于新项目测算）——按预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；（如等级标准，以三级标准举例核算）2、倒推法（适用于已定价格）——按各项目分摊费用推测出合理的物业管理服务承诺。（推测方法是按列举法的细分内容，倒过来推测）3、物业服务费的测算编制应考虑的因素（1）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。（2）物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。3、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。4、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理得以可持续发展。二、物业管理成本1、成本的含义一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转移价值等；二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利等。物业管理成本：是指物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。3、物业管理服务成本的构成服务成本的构成，依照国家《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定，包括以下部分：（1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用(10)税金(11)合理利润例：优秀物业管理成本构成比例值（参考）人工费用40%（工资、社保、福利等），其他费用60%，包括物业共用部位设施设备日常运行维护、绿化养护、清洁卫生、秩序粗维护、物业共用部位设施设备及公众责任保险、办公费、管理费公摊、固定资产折旧等费用以及税费等。例2：厦门物业管理成本构成比例人工费占总服务费的70%，工资、社保、福利其他费用占30%。主要成本在于人工成本，人员科学优化配置对成本的控制尤为重要三、物业管理预算（一）目的物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式：包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。（二）测算依据1、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。2、支出的编制依据包括：①管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。②物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。（三）主要成本费用构成基础服务费1、人工费的测算（1）基本工资（F1）(元/月)（2）社会保险费（F2）(元/月)社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等（3）按规定提取的福利费（F3）（元/月）福利费包括以下三项：a、福利基金。按工资总额的14%计算。b、工会基金。按工资总额的2%计算。C、教育经费。按工资总额的1.5%计算。（4）、加班费（F4）(元/月)加班费按人均月加班2—3天，在乘以日平均工资计算，日平均工资按每月22个工作日计算。（5）服装费（F5）（元/月）（按使用年限摊销）（6）工服洗涤费人工费的测算公式为：人工费P1=月基本工资+社会保险费+各项福利费+加班费+服装费+工服洗涤费/S=F1+F2+F3+F4+F5+F6/S式中的S表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。2、办公费测算（1）、交通费（Ｆ１）（元／月）：交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。（２）、通信费（Ｆ２）通信费包括电话费、传真费、手机费等。（３）、低值易耗文具、办公用品费（Ｆ３）低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。（４）、书报费（Ｆ４）书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。（５）、宣传广告和市场推广费（Ｆ５）（６）、法律费用（Ｆ６）经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费用，定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。律师费是该项下的经常费用。（７）、节日装饰费（Ｆ７）在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。（８）、办公用水电费（Ｆ８）办公费的测算公式为：办公费Ｐ２＝年各项费用之和１２月×参与测算的物业面积即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８１２月×参与测算的物业面积（元／月·平方米）例：《某项目物业管理费用预算》依据《厦门市物业管理等级标准及收费指导价》三级标准预算使用列举法包干制系数计算■制度工时系数：因物业服务每年365天不间断，实际每个岗位的工作时间与国家法定的工作时间相比就有一个系数。制度工时系数=365×8h÷250×8h=1.46注：国家劳动保障部“关于职工全年平均工作时间和工资折算问题的通知”每年工作时间是（365-11-52×2）=250天按照工时系数测算，每个岗位就必须按1.46人配置，若不增加人员，就必须增加0.46人的加班工资。■法定节假日工资换算每月应摊工资=全年11天×3×月工资÷21.75÷12注：月薪的计算天数国家劳动保障部规定为21.75天b）社保福利费用依据厦门市地方税务局、社会保障局关于2007年度社会保险费缴纳标准的通知。指导价中的测算项目和标准如下：备注：1.社会保险费用均为企业应缴纳部分，不含个人应缴纳部分；2.社会保险费用中还有残疾人社会基金没有列入计算；3.社会保险缴费基数按规定以社会平均工资的60%为1277.4元计算，指导价以个岗位的实际工资计算，两者存在一定差距；4.社会保险缴费比例按规定分为本市员工和外来员工，考虑物业企业员工工资比社平工资低很多，且很难设定，因此指导价一律按本市员工的缴费比例测算。项目社保医保失业工伤住房公积金工会经费教育附加费计生保险合计比例%148211021.50.839.3服务内容基础服务清洁卫生秩序维护绿化养护共用部位设施设备运行维保服务成本构成1.人工费含工资社保；2.服装费3.办公费4.折旧费5.宣传布置费6.指示牌费7.公共责任保险费8.社区活动费9.企业管理费10%10.税费1.人工费含工资社保；2.保洁用品3.垃圾清运费；4.化粪池清理费；5、企业管理费10%6、税费1.人工费含工资社保；2.服装费；3、装备费含对讲机、手电筒；4.企业管理费10%企业管理费10%5、税费以实际面积给定价格，包含人工、化肥、农药补种苗木、工具和管理费税费1.人工费含工资社保；2.服装费3.运行维护和保险费；4.设备年检费；5.企业管理费10%6.税费指导价中各项服务内容的成本构成（3）成本构成中未包含的项目：a）公摊水电费；b）维修费，由房屋公共维修金支出；c）电梯等特种设备法定的每月专业维保费；d）地下车库消防设施等维护费用从车位管理费列支。（4）不同服务等级之间的成本差异以三级标准为中间价，即：一级=三级×50%；二级=三级×80%；四级=三级×120%；五级=三级×150%；从现实情况来看，各个等级之间的服务质量和服务成本的差别控制在20%-30%之间还是比较合理的。(四）物业管理收入测算物业管理收入成本控制1、充分利用维修金（维修金使用原则及注意事项）2、人力资源合理组合3、日常维保的重要性4、服务外包5、风险转嫁（商业保险等）6、充分利用现代智能化设备设施成本控制三阶段的关系事先控制（“设计”阶段）事中控制（执行阶段）事后控制（考核阶段）依据标准实施控制实际费用同标准比较修改控制标准依据考核结果设备管理成本的控制1)设备成本的控制思路a.抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，要特别注意以下几项工作：设备年度大、中修计划的制定；设备月度、季度维修计划的制定；设备运行日志的记录和控制。b.特别应抓好设备的日常养护工作。养护设备是最省钱的一种管理设备的方法，有关资料显示：养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的1/6左右，设备是养出来。c.多小修、及时修、尽量避免大修设备养护的再好，总会有损坏，“坏了”就要修，但要特别注意设备的破损规律：基本上都是所谓的“关联”性破损，即设备的损坏往往都是一开始时从一个小部件、小功能开始损坏的，如果置之不理，永不了多久，就会由此“关联”引起大的设备故障。因此，物业管理的重要理念就是“切记不要让设备带病运行！”设备坏了最重要的就是在设备损坏的初期将设备尽快修复，“多小修，及时修，尽量避免大修”是非常重要的设备管理基本原则谢谢大家！