物业管理公司的安全保障义务

物业服务企业的安全保障义务典型案例原告:胡某(死者明某之妻)、明甲、明乙、明丁(三人是死者明某的子女)。被告:深圳某物业管理有限公司(以下简称深圳物业公司)案情：1995年明某购买了位于深圳市某区内的笔架山庄3栋303号，建筑面积171．99平方米的房屋及固定车位一个，同年明某及其配偶胡某、子女明甲、明乙、明丁共同搬人该房屋居住。笔架山庄是由深圳某集团公司(该公司为深圳物业公司的母公司)开发建设的。1997年3月1日，深圳物业公司与该集团公司签订《物业管理合同》，合同期限2年，从1997年3月1日至1999年3月1日止，据此开始对笔架山庄进行管理和提供服务。上诉人按照《深圳市物业管理服务收费指导标准表》(多层住宅区)规定的标准每月按建筑面积每平方人民币l元收费。明某每月向上诉人交纳物业管理费人民币172元、房屋本体维护基金25．8元、停车位管理费人民币100元。1998年3月30日夜，罪犯黄某、冯某从后门窜入笔架山庄，从阳台打开落地窗进入空置的3栋104房，在内潜伏，伺机作案。4月4日晚，被害人明某驾驶奔驰车回到笔架山庄住所，下车后进人楼梯间时，被案犯用乙醚迷昏，拖至104房杀害。案犯从其身上劫取财物1．1万元，因打不开车门，抢车未遂。明某的家人于次日凌晨在管理处工作人员的协助下，在104房找到了明某的尸体。次年10月，此案告破。罪犯黄某、冯某犯故意杀人罪、抢劫罪，被判处死刑和有期徒刑，决定执行死刑；对非法所得的人民币11000元财产退赔被害人家属。2000年12月，黄、冯两罪犯被依法枪决，但退赔未执行。案发现场即笔架山庄3栋104房后被售出，业主未办理入住手续，房屋的钥匙由上诉人保管。根据(2000)深中法刑一初字第95号案卷宗的公安机关的审讯笔录证明，1998年4月2日下午，上诉人的工作人员陈某(职务是专业电工)看见罪犯之一在3栋104房内出现，未上前进行检查，亦未告知他人，该房屋的钥匙由上诉人的电工班长和陈某保管。明某家属认为作为笔架山庄的物业管理公司存在严重失职行为，未尽到物业管理服务合同的义务，对明某被害负有不可推卸的责任，遂于2001年4月16日一纸诉状告至深圳市某区人民法院．诉讼请求：请求物业管理公司支付被上诉人丧葬费人民币204368元、差旅费及教育费损失40000元、精神赔偿金(4个人)人民币400000元，赔偿明某工资、岗位股金收入损失人民币428587元等。首次开庭时，变更诉讼请求，将侵权之诉变更为违约之诉，认为物业管理公司的一系列不作为行为违反了物业管理服务合同项下的义务，给他们造成巨大损失，要求物业管理公司赔偿丧葬费、差旅费及教育费损失、明某被劫财物损失、明某工资和岗位股股金收入损失等共计68万余元。一审法院审理认为:明某生前人住笔架山庄3栋303房，按月交物业管理费，自其人住时起，就与物业管理公司形成物业管理合同关系，物业公司负有保护住户人身、财产不受不法侵害的义务。而物业公司对空置房屋疏于管理，对出入的可疑人员未引起足够的注意，客观上已将住户置于极不安全的境地，因此，物业公司应承担没有全面、认真履行合同义务的违约责任。但明某身亡是财产损失系犯罪分子所为，在损失赔偿上，物业管理公司只承担次要责任。据此，一审法院酌情判决物业公司赔偿被害人家属10万元。一审判决后，被告深圳物业公司不服，上诉至深圳市中级人民法院。二审双方争议的主要焦点上诉人深圳物业公司诉称：(1)明某在1998年4月5日遇害，被上诉人2001年4月16日才提起诉讼，已经超过诉讼时效期间。(2)物业管理合同是为了维护物业(包括相关设施)的正常使用和运行，明某每月只交物业管理费100元，无法推断保护住户的人身、财产安全是物业管理合同的附随义务。(3)法律、法规、规章都没有规定我公司负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务。相反《深圳经济特区物业管理条例实施细则》第40条第2款明确规定：“管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用”，明确排除了这一义务。原审法院没有充分考虑这一规定，对我公司的保安义务提出了过高的要求。(4)陈某是我公司的电工，不负有保安的责任，陈某发现104房有人未及时处理的行为不构成职务过错，其后果不应由我公司承担。(5)导致业主死亡的必然原因是犯罪分子的暴力行为，应由犯罪分子承担赔偿责任。我公司已在自己的权限范围内尽了职责，不应承担责任。因此，请求深圳市中级人民法院撤销原审判决，驳回原告起诉。被上诉人的答辩：(1)本案上诉人的员工陈某在公安机关的供述中表明，被害人被杀的现场是104房，104房的钥匙由陈某及其班长保管。供述中，陈某看见有人在空房里感到奇怪，说明陈某责任心差。(2)关于诉讼时效问题，我们提出的是违约之诉，公安、司法机关没有查清犯罪事实之前，我们不可能知道被告是谁。因此，本案未超过诉讼时效。(3)关于合同关系问题，我们认为虽没有人身、财产保险的合同关系，但是物业管理公司的确负有保护业主人身、财产的义务，当然其义务是有限度的，一审判决很明确，并不是物业公司承担一切损失。(4)关于法律的适用问题，一审适用附随义务是完全得体和精当的，因为合同不能穷尽所有的义务，这是双方物业管理合同的目的和真实意思表示。(5)关于赔偿问题，因上诉人的过错行为没有有效防止犯罪事实的发生，所以一审判决上诉人应该承担的相应责任是正当的。综上，请求二审法院维持原审判决。二审法院深圳市中级人民法院认为:……综上所述，上诉人在本案中对笔架山庄的全体业主及非业主使用人尤其本案中的被害人人身、财产安全不负有法定义务、合同约定的义务，亦不负有附随义务，对犯罪行为造成本案的危害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。上诉人在本案中已认真履行了《物业管理合同》所确定的义务，不应承担民事赔偿责任。上诉人主张不承担违约损害赔偿责任的理由成立，本院予以支持。判决如下：1．撤销一审法院判决；2．驳回被上诉人胡某、明甲、明乙、明丁的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人负担。对案例的评析一、物业管理公司对业主承担的安全保障义务(一)安全保障义务的来源结合我国的实际情况，物业管理公司安全义务的来源主要有三个方面：一是制定法；二是合同；三是物业管理行业的惯例。★合同法上的附随义务合同义务分为主义务和附随义务所谓主给付义务是指合同固有、必备的，并用以决定合同类型的基本义务。附随义务是在法律无明文规定，当事人之间亦无明确约定的情况下，为了确保合同目的的实现并维护对方当事人的利益，依据诚实信用原则和社会一般交易观念，当事人应当负担的义务。《合同法》第60条第二款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务★★侵权法上的义务最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后．可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。★《物业管理条例》的规定：国务院《物业管理条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第47条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责．不得侵害公民的合法利益。”《重庆市物业管理条例》就物业小区的安全责任问题做了较为具体的规定，该条例第40条规定：“物业管理企业应当依照法律、法规规定和物业服务合同的约定，尽职尽责地做好小区安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应当及时向有关部门报告，采取适当措施防止证据灭失和损失扩大。”第79条规定：“物业管理企业疏于管理，未按照法律、法规规定和物业服务合同的约定履行安全防范义务，导致业主人身、财产受到损失的，应承担相应法律责任。”关于《物业管理条例》第二条的理解：《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（三）安全保障义务的内容物业管理公司的安全保障义务可分为三类，一是设施设备的安全保障义务，二是制度建设方面的安全保障义务，三是服务管理的安全保障义务，四是防范、制止违法行为的安全保障义务。就一般情况而言，安全保障义务具体而言包括以下几个方面：1、在楼宇中设置必要保安设施、消防设施等，并及进行维护；2、配备合格的保安人员，明确保安员岗位职责；3、建立健全物业小区安全管理制度；4、负责维护小区公共秩序和安全，包括对进出小区人员和财产进行安全监控，坚持门卫值勤、保安巡视等；5、发现火警、治安、交通事故时及时排除危险、制止违法行为，并及时报告有关部门等；6、配合公安派出所做好治安、保卫、保护现场、协助侦破等工作。（三）安全保障义务的标准一个具体问题：注意程度★一个可比较的案例：1998年8月23日，王利毅、张丽霞之女王翰为参加药品交流会来沪，入住的银河宾馆(四星级涉外宾馆)。下午2时40分左右，王翰经宾馆服务总台登记后，由服务员领入1911客房，下午4时40分左右在该客房被犯罪分子仝瑞宝（已被判死刑并执行）杀害，随身携带的人民币2.3万余元、港币20元和价值人民币7140元的欧米茄牌手表一块被劫走。事后查明，仝瑞宝于当日下午２时零２分进入宾馆伺机作案，在按1911客房门铃待王翰开门后，即强行入室将其杀害并抢劫财物，下午４时５２分离开宾馆。期间，银河宾馆未对其作访客登记，且对其行踪也未能引起注意。王利毅、张丽霞在女儿王翰遇害后，精神受到打击，并为料理丧事多次来沪，经济受到一定损失。王利毅、张丽霞向上海市长宁区人民法院起诉,请求判令被告向原告承认错误、赔礼道歉，给原告赔偿经济损失798860元（其中包括王翰被抢劫财物损失28300元，丧葬费用231793元，差旅、住宿费95967元，教育、抚养费442800），赔偿精神损失费50万元。审理中，银河宾馆曾表示，尽管银河宾馆对王翰的遇害不负有赔偿责任，但考虑到王翰的遇害给王利毅、张丽霞造成精神上的痛苦和经济上的损失，愿意在经济上给予一定补偿。由于王利毅、张丽霞不能接受银河宾馆的这一意见，致调解不成。二审法院在判决书中指出:任何旅客入住宾馆时，都不会希望自己的人身、财产在入住期间受到侵害；任何宾馆在接待旅客时，也不愿意出现旅客的人身、财产被侵害事件，以至影响自己宾馆的客流量。因此，根据住宿合同的性质、目的和行业习惯，避免旅客人身、财产受到侵害，就成为此类合同的附随义务。按照收费标准的不同，各个宾馆履行俣同附随义务的方式也会有所不同，但必须是切实采取有效的安全防范措施，认真履行最谨慎之注意义务，在自己的能力所及范围内最大限度地保护旅客不受非法侵害。住宿合同一经成立，无论宾馆是否向旅客出具口头的或者书面的安全保护或承诺，合同的附随义务都随之产生并客观存在。本案中，上诉人银河宾馆向旅客承诺“２４小时的保安巡视，确保您的人身安全”，是自愿将合同的附随义务上升为合同的主义务，更应当恪守职守履行这一义务。二、物业管理公司违反安全保障义务对业主承担的民事责任（一）责任性质物业管理公司违反安全保障义务造成业主人