上海裕安大酒店项目计划书

上海裕安大酒店项目计划书第1页共59页上海裕安大酒店项目计划书上海裕安投资有限公司二〇〇六年八月八日上海裕安大酒店项目计划书第2页共59页目录一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介（一）上海高星级酒店现状分析………………………………….1（二）上海浦东新区酒店市场分析……………………………….2（三）裕安大厦简介及区位特点………………………………….4（四）上海裕安公司介绍及经营特色…………………………….4二、改建裕安大酒店的意义（一）提高裕安大厦资产收益、提升安徽在沪形象………......6（二）抓住安徽经济“东向发展”战略机遇，充分利用裕安的品牌效应，使裕安大酒店成为新一轮沪皖互动的桥头堡………………6三、裕安大酒店的规划设想和设计档次（一）酒店客房标准……………………………………………….8（二）配套设施标准……………………………………………….8（三）装饰布局标准……………………………………………….9（四）前厅（大堂）标准………………………………...........9四、裕安大酒店工程改建可行性（一）建筑结构……………………………………………………10（二）空调设备…………………………………………………..10（三）锅炉及热交换设备………………………………………..10（四）供水设备……………………………………………………11（五）排水系统…………………………………………………..11上海裕安大酒店项目计划书第3页共59页（六）供电设备…………………………………………………..11（七）电梯设备…………………………………………………..11（八）酒店大堂…………………………………………………..11五、裕安大厦改建酒店的优势条件（一）裕安大厦外观现状…………………………………………12（二）裕安大厦内部结构…………………………………………12（三）大厦现有设备基本齐全……………………………………12（四）酒店与写字楼互为补充……………………………………13（五）改建费用低、周期短……………………………………..13六、改建后裕安大酒店功能介绍………………………………………13七、裕安大酒店改建成本及改建前后收益对比（一）裕安大酒店改建成本………………………………………15（二）酒店改建前后收益对比……………………………………18八、酒店的经营成本及效益分析（一）酒店年营业收入测算………………………………………22（二）酒店年经营成本测算………………………………………25（三）营业税………………………………………………………29（四）所得税………………………………………………………30九、财务分析（一）投资回报分析………………………………………………31（二）盈亏平衡分析……………………………………………..33（三）现金流量表………………………………………………..37上海裕安大酒店项目计划书第4页共59页十、裕安大厦业主分布态势及业主参股方式（一）业主分布态势………………………………………………39（二）合作方式……………………………………………………41十一、裕安大酒店的公司治理结构（一）采用股份有限公司形式…………………………………..42（二）公司治理结构…………………………………………….46十二、上海裕安大酒店经营管理方式的建议（一）自行管理…………………………………………………..52（二）聘用酒店顾问公司………………………………………..52（三）纳入酒店管理集团经营体系………………………………53十三、结语………………………………………………………………54附件上海裕安大酒店项目计划书第5页共59页上海裕安大酒店项目计划书一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介（一）上海高星级酒店现状分析《上海市旅游事业管理委员会公告（2006年第1号）》称，到目前为止，上海拥有五星级饭店25家，四星级40家，三星级125家，二星级130家。从分布状况看,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。这与高星级饭店的功能定位和适配环境基本一致。近、远郊地区目前尚未有正式挂牌的成熟的五星级饭店;四星级饭店仅有宝山的宝山宾馆、奉贤的悦华大酒店与嘉定的迎园饭店。三星级以下饭店相对平衡,全市18个区与崇明县均有分布。根据上海市2005年统计年鉴的数字显示，上海市2004年旅游星级饭店基本情况如下图所示：图表1：上海市2004年旅游星级饭店基本情况旅游星级饭店基本情况(2004)指标合计五星级四星级三星级二星级一星级饭店数（个）359243713214719客房数（万间）6.051.051.312.351.220.12床位数（万张）10.321.502.074.252.260.24客房平均出租率（%）69.076.072.365.766.361.1营业收入（亿元）139.6960.1034.3335.249.370.65平均房价(元/间天)5391177.21586.81332.94204.70178.23另外，根据上海旅游事业管理委员会网站所公布的统计资料，上海市四星级饭店2005年1月至2006年2月平均出租率和房价走势如下图所示：上海裕安大酒店项目计划书第6页共59页图表2：上海市四星级饭店平均出租率（2005.1—2006.2）上海四星级酒店2005-2006年平均出租率0204060801002005年1月2005年3月2005年5月2005年7月2005年9月2005年11月2006年1月四星级酒店平均出租率(%)图表3：上海市四星级饭店平均房价（2005.1—2006.2）上海四星级酒店2005-2006年平均房价01002003004005006007008002005年1月2005年3月2005年5月2005年7月2005年9月2005年11月2006年1月四星级酒店平均房价(元/间天)根据上图数据显示，上海市四星级酒店2005－2006年平均出租率一般在60—80％之间波动，平均房价在600－800之间波动。但是，由于浦东新区金融中心的特殊地理区位，酒店出租率和平均价格都高于全市平均水平。（二）上海浦东新区酒店市场分析随着金融、旅游会展等现代服务业迅速发展，浦东对高档宾馆的需求量也不断提升。据浦东新区旅游会展处统计，自2002年以来，上海裕安大酒店项目计划书第7页共59页浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，2005年达到每晚每间1513元，平均出租率均高于72%这一良好水平。这几年，高星级宾馆兴建越来越多。从黄浦江畔的世纪大道由西向东，在不到1公里的距离里，已投用和将建设的世界顶级酒店达到6个品牌——临江的两座香格里拉酒店、香港新鸿基地产在建项目中引进的W酒店和里兹·卡尔顿酒店、已经投用的金茂君悦酒店、在建的环球金融大厦和21世纪大厦将分别引进柏悦酒店和四季酒店。世界各地抢摊陆家嘴金融贸易区的机构越来越多，作为高星级酒店潜在客户聚集的甲级写字楼还在不停建造，而且短期内还将继续呈现供不应求的局面。此外，其中有半数以上世界500强企业在浦东、近百个在金桥出口加工区设立总部基地，商贸往来非常频繁，高星级酒店自然孕育着巨大发展空间。上海作为国际会展之都及国际性旅游观光城市，会展旅游业非常发达。据统计，仅浦东新区一年的国际性会展就高达600个，上海新国际博览中心一年365天几乎都有展会，今年展会日程就已排至2008年。2010年上海世博会历时6个月，将吸引200多个国家和国际组织参展，吸引海内外7000万人次参观，参展参观者居历届世博会之首，这些参观者将成为浦东高星级酒店重要的客户资源。2010年前上海酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的27万张增加到40万张，其中星级酒店的床位将从现在9万张的基础上增加到17万张。综上所述，根据浦东高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间，把裕安大厦部分楼层改建为酒店，组建裕安大酒店是符合市上海裕安大酒店项目计划书第8页共59页场发展需要的。（三）裕安大厦简介及区位特点裕安大厦位于上海市浦东新区东方路738号，地上30层、地下一层，总建筑面积39000平方米。裕安大厦享有“浦东开发开放第一楼”的美誉，被载入浦东开发开放史，代表了安徽在上海的形象。大厦位于陆家嘴金融贸易区中心地段，紧邻第一八百伴、世界广场、华都、汤臣、宝安等商贸大厦，周边有紫金山、齐鲁万怡、通贸、由由（喜来登）、红塔、汤臣州际等高星级酒店。目前，大厦功能齐全，商务中心、银行、餐饮等一应俱全。2005年末裕安大厦房屋入住率达到94%，较2004年（88%）提高6个百分点。裕安大厦交通十分方便，公交地铁车站近在咫尺。大厦紧邻世纪大道地铁站，从地铁站到裕安大厦徒步只需3分钟。另外，根据上海轨道交通规划，世纪大道路地铁站将成为有4条地铁线汇集的交通枢纽站，裕安大厦优越的交通条件更为凸现。去年以来，公司已自筹资金对裕安大厦一楼大堂、消防系统、监控中心、中央空调及管网系统等进行了全面的改造，开设了员工餐厅等服务设施，大幅提高了大厦服务功能。改造后的监控中心面貌焕然一新，整洁舒适，设备精良，成为裕安大厦对外展示的又一“窗口”。裕安大厦软硬件各方面的改造完成为裕安大酒店的改建奠定了良好的基础。（四）上海裕安公司介绍及经营特色1.公司简介上海裕安大酒店项目计划书第9页共59页上海裕安公司位于浦东裕安大厦，是经安徽省人民政府批准，并由省政府出资在上海浦东注册的国有大型一类企业，是安徽省在上海的重要联络和经营平台。目前，公司正充分发挥品牌、地理和区位优势，抓住安徽实施东向发展战略、长三角产业结构调整等有利时机，坚持以人为本的企业文化，打破原有思维并拓展业务框架，转变经营观念，创新发展模式，以发展现代服务业为方向，依托两地资源和市场优势，有效促进沪皖两地人员流、商品流、资金流、技术流、信息流、项目流的相互流动，大幅提高了公司的经济收益及发展速度。2005年6月4日，安徽省委书记郭金龙一行到裕安公司进行视察和指导工作，在听取公司领导工作汇报后，郭书记明确指出，裕安公司要抓住我省实施“东向发展”战略的机遇，围绕“世博会”这个亮点做文章，努力做好东向经济的桥头堡，为安徽和上海两地经济的发展做出应有的贡献。郭书记还充分肯定了裕安公司重新整合裕安大厦产权、对大厦实施统一化管理的思路，认为大厦实施统一经营，是合作共赢的好事，对大厦整体形象的提升、收益的提高都大有好处。2.公司的优势裕安大厦的建设，是安徽省呼应浦东开发的重要举措，展示了安徽对外开放的决心。裕安公司作为裕安大厦的建设者和安徽省委省政府在上海的“窗口”企业，在沪皖两地有着良好的品牌优势，是连接两地市场、促进沪皖资源配置的桥梁，是安徽实行“东向发展”战略的桥头堡。上海裕安大酒店项目计划书第10页共59页作为安徽省在上海的唯一省属企业，裕安公司得到安徽省委省政府、上海市委市政府领导的高度关注和大力支持。在沪皖两地，拥有良好的信息资源和沟通渠道，从而为公司的投资经营、合作开发、资本运作创造了良好的条件。二、改建裕安大酒店的意义（一）提高裕安大厦资产收益、提升安徽在沪形象裕安大厦作为安徽在上海树立的重要的形象工程，是上海浦东第一座省部大楼，是安徽省在上海的标志性建筑。大厦内住有安徽省属单位10多家，是安徽省发展外向型经济在上海的桥头堡。裕安大厦落成10年来，为省内企业进入上海市场、树立安徽在沪形象、促进沪皖两地经济交流与合作发挥了不可替代的作用。由于裕安大厦产权分散，业主单位各自为政，裕安大厦无法实行集中统一经营，加上大厦投入运营已超过10年，资产质量和收益已受到影响。因此，重新整合裕安大厦产权、组织省属企业业主以及部分私人业主共同参加裕安大酒店改建工作、对大厦实施统一化管理，对于提升裕安大厦整体形象、确保各业主单位实现资产保值增值显得非常必要和紧迫。（二）抓住安徽经济“东向发展”战略机遇，充分利用裕安的品牌效应，使裕安大酒店成为新一轮沪皖互动的桥头堡以上海为中心的长三角经济区是中国规模最大同时也是最具活力的经济区域。上海将建成国际经济、金融、贸易、航运中心之