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建筑与房地产企业营改增政策解读与操作实务QQ:3166575542016年3月23日，财政部、国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：营业税改征增值税试点过渡政策的规定附件2：营业税改征增值税试点实施办法附件3：营业税改征增值税试点有关事项的规定附件4：跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定课程背景1.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第13号2.国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第14号3.国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第15号4.国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第16号5.国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第17号6.国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号营改增概述一建筑与房地产企业营改增的变化与影响二建筑与房地产企业营改增管理要求与应对措施三建筑与房地产企业营改增涉税难点业务操作指南四第一部分营改增概述（一）什么是增值税增值税（Valueaddedtax，VAT）是以商品生产流通各环节或提供劳务的增值额为计税依据而征收的一种税。所谓增值额，是纳税人在从事生产经营活动过程中新创造的或新增加的价值量。一、增值税简介例如：某商品进价150，售价200，税率17%，则应交增值税=（200-150）ⅹ17%=50ⅹ17%=200ⅹ17%-150ⅹ17%应纳税额=销项税额-进项税额(二)增值税的特点增值税的特点：1.价外税；假设向某单位销售不动产收取100万。增值税零税率11%，营业税5%营业税：开具100万销售不动产发票，缴纳营业税5万元。增值税：开具增值税专用发票，其中：销售不动产90.09万元，增值税9.91万元。向税务局交多少税，取决于有多少进项？2.不重复征税，具有税收中性；3.采用购进扣税法，买卖双方形成有机的扣税链条。第一阶段：1994年以前1.1954年法国成功推行增值税。目前，全世界170多个国家和地区实行了增值税。2.我国1979年引入增值税在个别城市部分货物中试行。3.1984年国务院发布增值税条例（草案），对机器机械、汽车、钢材等12类货物征收增值税。（一）我国增值改革的发展历程二、增值税改革的背景第二阶段：1994年税改1.将增值税征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务；2.增值税营业税并存；3.实行生产型增值税；第三阶段：增值税转型1.2004年振兴东北老工业基地改革试点；2.自2007年7月1日起，在中部地区6个省的26个老工业基地城市中的8个行业试行扩大增值税抵扣范围的试点。3.2008年7月，内蒙古东部5个市(盟)被纳入增值税转型改革试点范围。4.从2009年1月1日起在全国范围内实施增值税转型改革第四阶段：营业税改增值税2012年元月：上海2012/09/01：北京2012/10/01：江苏、安徽2012/11/01：福建、厦门、广东、深圳2012/12/01：浙江、宁波、湖北、天津2013/08/01：国务院常务会议决定自2013年8月1日起，将交通运输业和部分现代服务业营改增试点在全国范围内推开。2014/01/01:在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。2014/06/01:日起电信业纳入营改增范围。2016.5.1推广到建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业四个行业。（二）营业税改征增值税的意义1.有利于完善税制，消除重复征税原税制的主要弊端：（1）从事营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣；（2）制造企业购进营业税劳务不能抵扣；（3）从事营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣；（4）全额征收，也就是“全额征收、道道征税”。2.有利于税收征管与发票管理【案例】甲公司将一台设备租给乙公司收取租金100万元，乙再将此设备转租给丙公司收取租金120万元。现行税制此例中甲、乙公司要缴纳的营业税各是多少？甲方应缴纳的营业税=100×5%=5万元乙方要缴纳的营业税120×5%=6万元此项交易下甲乙双方共需缴纳营业税11万元营改增后甲、乙公司要缴纳的增值税各是多少？甲方应缴纳的增值税（销项税）=100/1.17*17%=14.53万元乙方应缴纳的增值税=（120-100）/1.17*17%=2.9万元此项交易下甲乙双方共需缴纳增值税17.44万元。事实上甲公司在购进设备时还可抵扣17%的进项税，营改增后甲乙都减轻了税负。三、建筑与房地产企业营改增政策八大核心内容•全行业纳入营改增范围，营业税将退出历史舞台•不动产纳入抵扣范围•房地产企业中的土地成本可以抵减销售收入•房地产企业预收阶段采取预缴方式•融资成本无法税前扣除•甲供材纳税处理发生重大变化•老项目计税方法可以选择•纳税地点问题得到合理解决第二部分建筑与房地产企业营改增的变化与影响一、价内税变价外税的影响【案例】假设开发产品销售价格100万元，成本60万元，其中，其他成本全部取得11%进项发票，营业税率5%，不考虑土地增值税、附加税和期间费用。（一）对产品定价的影响营业税包含在产品价格中，增值税不包含在产品价格中，需另行向购买者收取，因此，营改增后销售及采购价格是否含税必须明确。营业税：开具100万销售不动产发票，缴纳营业税5万元。增值税：开具增值税专用发票，其中：销售不动产90.09万元，增值税9.91万元。1.流转税（1）营业税=含税收入*5%（2）增值税=不含税收入*11%-进项税额2.企业所得税含税收入=不含税收入+销项税额含税成本=不含税成本+进项税额（1）营改增前=（含税收入-含税成本-营业税）*25%（2）营改增后=（不含税收入-不含税成本）*25%（3）所得税变化=【含税收入-不含税收入-（含税成本-不含税成本）-营业税】*25%=（销项税额-进项税额-营业税）*25%=（增值税-营业税）*25%若：增值税大于营业税则：企业所得税会降低，否则所得税会增加。（二）对企业税收负担的影响营改增前营改增后变化流转税5%销项-进项不确定企业所得税收入含税成本含税税金可扣收入不含税成本不含税增值税不能扣不确定（三）对企业经营成果的影响（1）营改增前净利润=（含税的收入-含税的成本费用-营业税）*（1-25%）（2）营改增后净利润=（不含税的收入-不含税的成本费用）*（1-25%）（3）营改增后净利润变化=-【含税收入-不含税收入-（含税成本-不含税成本）-营业税】*25%=（营业税-增值税）*（1-25%）增值税小，净利润增加。（四）对现金流的影响（1）营改增前净现金流量=（含税的收入-含税的成本费用-营业税）*（1-25%）（2）营改增后净现金流量=（含税的收入-含税的成本费用）-（不含税的收入-不含税的成本费用）*25%-增值税（3）营改增后变化=0.75营业税-0.75增值税（4）预售阶段：营业税5%。增值税3%二、纳税人身份变化的影响1.纳税人（1）根据《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《办法》）第一条的规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。（2）根据《办法》第二条的规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。讨论：建筑业挂靠经营谁是纳税人？纳税人情况纳税人类型达标的企业（不经常提供应税服务的除外）一般纳税人其他个人小规模纳税人达标的非企业性单位、不经常提供应税服务的企业和个体工商户可选择成为一般纳税人或小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的未达标企业可申请认定为一般纳税人2.一般纳税人和小规模纳税人讨论：没有取得销售额前是否可以认定为一般纳税人？纳税人从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人批发或零售的纳税人销售服务销售无形资产销售不动产小规模纳税人年应税销售额≤50万元年应税销售额≤80万元应税服务年销售额≤500万元一般纳税人年应税销售额＞50万元年应税销售额＞80万元应税服务年销售额＞500万元现行划分标准：（1）注意事项根据《办法》的规定：1.除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。2.应当办理一般纳税人资格登记而未办理，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（2）一般纳税人认定程序国家税务总局公告2015年第18号国发〔2015〕11号《决定》公布取消对增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）资格认定审批事项，涉及对《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》及《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）等行政法规、规章相应条款的修订，目前有关修订工作正在依照规定程序进行中，为尽快贯彻落实《决定》精神，国家税务总局制定发布本公告，作为过渡性管理规定。取消行政审批公告第一条明确一般纳税人资格实行登记制，在具体登记程序中取消了税务机关审批环节，主管税务机关在对纳税人递交的登记资料信息进行核对确认后，纳税人即可取得一般纳税人资格。【链接】关于保留部分非行政许可审批项目的通知（国办发[2004]62号）保留了增值税一般纳税人资格认定的审批事项，由县以上国家税务机关审批。简化资料和办事程序公告规定：纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下：（1）纳税人向主管税务机关填报《增值税一般纳税人资格登记表》（附件1），并提供税务登记证件；（2）纳税人填报内容与税务登记信息一致的，主管税务机关当场登记；（3）纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或者不符合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。[链接]取消《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）的相关规定：第四条年应税销售额未超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准以及新开业的纳税人，可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。对提出申请并且同时符合下列条件的纳税人，主管税务机关应当为其办理一般纳税人资格认定：（一）有固定的生产经营场所；（二）能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算，能够提供准确税务资料。（一）纳税人应当向主管税务机关填报申请表，并提供下列资料:1.《税务登记证》副本；2.财务负责人和办税人员的身份证明及其复印件；3.会计人员的从业资格证明或者与中介机构签订的代理记账协议及其复印件；4.经营场所产权证明或者租赁协议，或者其他可使用场地证明及其复印件；5.国家税务总局规定的其他有关资料。（二）资料核对与受理（三）实地查验（四）完成认定特殊规定公告第三条明确年应税销售额超过规定标准的纳税人，符合有关政策规定选择按小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明。“有关政策规定”主要指，一是《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，个体工商户以外的其他个人、非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税；二是根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2013〕106号文件印发），应税服务年销售额超过规定标准但不经常提供应税服务的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。讨论：一次性收入超一般纳税人认定标准如何处理？一般纳税人认定时限纳税人年应税销售额超过规定标准的，在申报期结束后20个工作日内按照本公告第二条或第三条的规定办理相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定期限结束后1