搜索
本次调研主要针对郑州市场上在售具有鲜明特色的热销项目作为调研的重点调研对象根据项目产品本身特点及所处区域板块的价值来分析调研项目的卖点及优劣势郑州别墅项目调研按照调研项目所属的区域来划分，本次调研的项目主要分布在雁鸣湖生态板块、白沙绿博潜力板块。雁鸣湖板块白沙绿博板块区域调研项目白沙绿博板块万科兰乔圣菲美景东望普罗旺世理想国蓝城玫瑰园雁鸣湖绿地香颂长基雁月湾调研区域及项目在城市向东的大背景下，白沙和绿博可以称为利益共同体，两者之间紧密相连，被人合成为白绿片区，白沙片区距离主城区较近，目前绿博片区别墅项目主要有名门紫园，万科兰乔圣菲和普罗旺世理想国、美景东望，星联湾、建业春天里、雅居乐等，虽然区域的项目不少，但是在售别墅产品并不多，大部分已经售罄。白沙绿博板块开发公司：郑州万科荣成房地产开发有限公司占地面积：268亩建筑面积：31万㎡物业类型：高层、别墅万科荣成兰乔圣菲万科荣成兰乔圣菲开盘时间独栋（双拼）对标总价单价面积（㎡）赠送面积（㎡）动态（万）（万）建筑面积使用面积地上建筑地下室车位院子2016.9总价范围单价范围房屋产权面积房屋的全部可使用建筑面积地上部分不计产权的面积地下部分不计产权的面积车位数量庭院面积（含下沉式庭院）双拼7562.8270699891652175一期售罄、二期高层认筹中，别墅产品入市时间未定8262.829573791167218499633328591222053200114933839561372053231独栋19874.24731423170310447020034.247714271703104470负一层约205㎡一层约129㎡，赠送200㎡二层约83㎡，赠送50㎡三层约85㎡，赠送26㎡四层约35㎡，赠送46㎡332㎡临湖双拼，地上四层地下一层，赠送地下室+庭院+露台等面积共计约527㎡，配备3个停车位万科荣成兰乔圣菲01卖点02优势03劣势1、纯双拼社区2、大面宽横向距离达到11米3、所有的院子全部为南院4、类独栋面宽16-18米，院子全部临湖万科荣成兰乔圣菲1、万科品牌影响力，给项目带来较高的品牌的溢价。2、别墅性价比较高。（开盘价格双拼3万左右，类别墅4万左右）3、小区内部有11000㎡的人工湖，仅有的8套类独栋，11套临湖双拼。1、项目北侧的郑汴物流通道目前还是允许大车通行，带来的脏乱差不可避免2、项目周边分布着大量已建成或在建的安置房，影响别墅业主居住体验感。3、别墅圈占公共绿地，把公共绿地做成庭院送给别墅，遭到业主投诉。开发公司：河南亚通置业有限公司占地面积：97.5亩（一期）建筑面积：13.6万㎡物业类型：高层、别墅郑地美景东望项目名称开盘时间联排（叠墅）对标独栋（双拼）对标最新动态总价（万）单价（万）面积（㎡）赠送面积（㎡）总价（万）单价（万）面积（㎡）赠送面积（㎡）建筑面积使用面积地上建筑地下室车位院子建筑面积使用面积地上建筑地下室车位院子美景东望2017年3月15日总价范围单价范围房屋产权面积房屋的全部可使用建筑面积地上部分不计产权的面积地下部分不计产权的面积车位数量庭院面积（含下沉式庭院）仅剩2套样板房在售，三期别墅计划在2018年发售联排900~14403~4.8300605/1102195叠加(上叠)630~9042.8~3.6225-251459-4857280282叠加(下叠)630~9042.8~3.6225-251412-438/662121双拼20005~5.23981082911874370郑地美景东望01卖点02优势03劣势1、独特外立面风格，石材全部选自本地，打磨成独有的美景青这一颜色2、高墙大院：你在外边是无法看到院内的情况的。而且还专门做了一面片墙保护住户的隐私。3、从两扇大门看进去，一块泰山原石立于正中、此石重约20吨，两棵黑松环抱左右，与喷泉流水相映成趣、相得益彰。4、城池之门：采用中国皇城建制的“五门制”营造出城池宫殿的感觉，并由526块金属框、7089颗灯珠镶嵌而成的金属幕墙横亘“城门”之上，由风速传感器和电脑芯片控制的灯光，变化出不同的形状，“风生”“欢愉”“萌芽”“追逐”不同变幻的灯光在金属幕墙上。郑地美景东望1、小区地面整体抬高3米，每家每户的院墙3米；2、赠送面积非常多，400㎡的双拼别墅，赠送面积总计能够达到600多平；1、突出了产品的设计，弱化了公共空间的设计；2、周边配套完善还需要很长时间。开发公司：信和（郑州）置业有限公司占地面积：5500亩建筑面积：350万㎡物业类型：洋房、别墅（一期）普罗旺世理想国产品类型面积总套数已售套数价格（单价）价格（总价）面积区间占比赠送面积联排边户3071941882.1-2.4645300-31015%赠送面积较少，约50-100平米3545449743350-3604%中间户2793783771.8-2.1586270-28030%3159897662310-3208%洋房146532532顶层送阁楼1.4-1.5 标准层1.1-1.2175140-15043%——合计——12561243——————100%——普罗旺世理想国负一层一层二层三层四层平联排边户，建筑面积约307平米，赠送面积约100平米普罗旺世理想国户型建筑面积279㎡联排中户，赠送面积约50米负一层一层二层三层四层普罗旺世理想国户型01卖点02优势03劣势1、引进杉杉奥特莱斯、修建彩虹隧道、极具文艺范儿的艺术中心兼售楼部、小人国儿童中心、稻草人食堂、茶室、礼堂、有机农场等，2、社区所推崇的全新的生活理念和生活方式。普罗旺世理想国1、体量足够大，自身规划的配套也比较齐全，医疗、商业、教育等，一应俱全，而且因为体量大，又有着足够的施展空间。2、开发商市场口碑不错，老客户的认可度比较高。1、周边配套比较匮乏，后期生活一切都要靠自身配套2、目前无任何公共交通配套3、区域发展滞后，相对白沙，无政策优势；相对绿博，无品牌优势开发公司：河南省聚金实业有限公司（蓝城集团）占地面积：150亩分三期开发坡顶住宅区，一期占地88亩，二期为平顶小高层；三期为临绿博大道商业地块建筑面积：5.9万㎡（一期）物业类型：6栋7+1层坡顶洋房、6栋4+1层叠加别墅、4栋3+1层的4联排别墅，10栋双拼别墅；蓝城玫瑰园项目名称开盘时间联排（叠墅）对标总价（万）单价（万）面积（㎡）赠送面积（㎡）建筑面积使用面积地上建筑地下室车位院子蓝城玫瑰园内部认购总价范围单价范围房屋产权面积房屋的全部可使用建筑面积地上部分不计产权的面积地下部分不计产权的面积车位数量庭院面积（含下沉式庭院）叠加(上叠)5031.65305395900205131.6531140190020叠加(下叠)5082.2231391不定1002575182.2234398不定100264蓝城玫瑰园叠加别墅下叠户型为1F+2F+地下室、花园，上叠户型为3F+4F+阁楼，面积约235平米蓝城玫瑰园户型01卖点02优势03劣势1、远郊低密度假养老盘2、8号线雁鸣路站经过3、项目有绿城品牌的背书蓝城玫瑰园1、区域内容积率较低项目，居住舒适度较好。2、项目涵盖多种产品，洋房、别墅、商业。3、项目园林更加精细化，有成熟的景观体系。4、绿城有较强的品牌影响力。5、距离绿博园3公里，距离东四环不过7.5公里，未来的省府区。交通便利。1、项目距离象湖较远，紧邻郑汴物流通道，外部环境不是太好。2、项目东侧是肿瘤医院，但是除该医院之外还有1000多亩的医疗用地，估计购房者会有所忌讳。3、项目内部产品比较丰富，客层多元化，对高端产品业主居住环境有一定的影响。雁鸣湖景区总面积约32平方公里，而其中住宅用地仅占整体用地20%;因为住宅用地少，大多又是健康娱乐用地（绿城玫瑰园、永恒的院子土地性质属于商业用地），所以雁鸣湖区域还有一个硬伤是土地问题。因为原来大多是耕地林地，要转成住宅用地，还是容积率较低的别墅用地，存在着一定困难。雁鸣湖板块开发公司：河南省绿地牟山置业有限公司占地面积：550（东院310亩）建筑面积：东院27.5万㎡物业类型：叠加、联排、创意院墅6F三叠加别墅5F叠加联排类双拼创意墅6-8联排产品联排叠加1.2万㎡商业高尔夫路雁鸣大道首期东院规划绿地香颂东院产品合计824套，其中叠加别墅534套，联排别墅218套，类双拼16套，院墅56套，叠加别墅面积为139-193㎡，其余产品面积集中在244-284㎡，产品设计为经济型别墅，别墅赠送率集中在1.1左右，叠加别墅在0.5左右开盘时间联排（叠加）对标院墅（双拼）对标总价（万）单价（万）面积（㎡）赠送面积（㎡）总价单价面积（㎡）赠送面积（㎡）建筑面积使用面积地上建筑地下室车位院子（万）（万）建筑面积使用面积地上建筑地下室车位院子2017.3.25总价范围单价范围房屋产权面积房屋的全部可使用建筑面积地上部分不计产权的面积地下部分不计产权的面积车位数量庭院面积（含下沉式庭院）总价范围单价范围房屋产权面积房屋的全部可使用建筑面积地上部分不计产权的面积地下部分不计产权的面积车位数量庭院面积（含下沉式庭院）叠加188-2011.35-1.45139183240120215-2231.35-1.4159267610147203-2151.16-1.23175264-3152039130-81232-2941.26-1.6184267-3281331239-100235-2841.22-1.47193204048211联排366-4151.5-1.7244429-55215108262-185370-4201.5-1.7247443-58123105268-206院墅551-6481.7-2324742581683192590-6941.7-2347659491013162类双拼809-8422.4-2.5337656371403142828-8622.4-2.5345750311403234绿地香颂联排户型面积约247平米一层：105㎡总面积（半地下室计容不可售）二层：建筑面积90㎡，赠送68-206㎡花园三层：建筑面积88㎡四层：建筑面积68㎡，赠送23㎡露台跃层：68㎡跃层赠送赠送赠送赠送赠送绿地香颂户型B户型-北B户型-北B户型B户型创意墅类双拼B户型北：销售面积288㎡，套内赠送面积222㎡，庭院面积206㎡B户型南：销售面积288㎡，套内赠送面积285-339㎡类双拼A户：销售面积345㎡，套内赠送面积227㎡，庭院面积142-234㎡二层-131㎡三层-83㎡创意别墅B户型北-建筑面积约288㎡-四室三厅五卫绿地香颂01卖点02优势03劣势1、550亩纯别墅社区。2、推出首家创新院墅“工”字型别墅，“工”字四个角，一个角一户，单套330㎡，送的院子更大，“工”字中间的一“竖”是连廊，可做卧室或其他。绿地香颂1、郑州大多数远郊型的别墅楼盘，大多需要下了高速后还要继续较远的车程，而绿地香颂离连霍高速入口非常近只有1公里多一些。2、雁鸣湖区域的环境还是可以的。3、绿地较大品牌影响力。1、雁鸣湖区域价值不高，地理位置不及白沙绿博板块。2、周边配套不成熟，比较荒凉。3、没有暖气。开发公司：河南长基置业有限公司占地面积：规划占地面积2500亩，一期开发面积530亩建筑面积：200万方物业类型：别墅、洋房、高层长基雁月湾项目名称开盘时间联排（叠墅）对标最新动态总价（万）单价（万）面积（㎡）赠送面积（㎡）建筑面积使用面积地上建筑地下室车位院子长基雁月湾总价范围单价范围房屋产权面积房屋的全部可使用建筑面积地上部分不计产权的面积地下部分不计产权的面积车位数量庭院面积（含下沉式庭院）别墅剩余量体不多，在售主力为洋房4联排465-4961.5-1.6310380-39000070-80495-5281.5-1.6330470-490000140-160长基雁月湾双拼别墅建筑面积约320平米长基雁月湾01卖点02优势03劣势1、2500亩湖墅湾景大盘，建筑面积200万方，项目占地规模优势还是比较凸显。2、自然环境优越，是一块集森林、湖面、湿地为一体的自然生态风景区，周