“凤姐”的故事----社区主任物业管理座谈会

维护公平正义服务保障民生“凤姐”的故事——物业管理座谈会维护公平正义服务保障民生一、高档社区“大观园”的物业管理情况维护公平正义服务保障民生。维护公平正义服务保障民生。维护公平正义服务保障民生1、业主维护公平正义服务保障民生一维护公平正义服务保障民生101怡红院-宝玉......102潇湘馆-黛玉......103蘅芜院-宝钗......104秋爽斋-探春......105稻香村-李纨、贾兰......106紫菱洲（缀锦楼）-迎春....107藕香榭、暖香坞-惜春......108拢翠庵-妙玉......维护公平正义服务保障民生2、问题维护公平正义服务保障民生环境变差案件高发物业骄横维护公平正义服务保障民生一维护公平正义服务保障民生3、原因维护公平正义服务保障民生①业主缺位维护公平正义服务保障民生李纨贾探春、薛宝钗贾迎春、贾惜春、妙玉贾宝玉、林黛玉“业主”：维护公平正义服务保障民生贾母-市政府王夫人-镇政府凤姐-社区“政府”：维护公平正义服务保障民生②业主素质有待提高（观念有待转变）维护公平正义服务保障民生维护公平正义服务保障民生③对物业的监管宽严失度没有人管/一棍子打死维护公平正义服务保障民生维护公平正义服务保障民生③维护公平正义服务保障民生维护公平正义服务保障民生4、大观园怎样改善物业管理工作维护公平正义服务保障民生①成立物业管理委员会维护公平正义服务保障民生江苏省物业管理条例第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。维护公平正义服务保障民生扬州市住宅物业管理办法第二十六条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，由街道办事处（乡镇人民政府）组建所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等五至十一人的单数委员组成，其人员组成应当在所在物业管理区域内显著位置公示。维护公平正义服务保障民生大观园的物业管理委员会李纨、探春、薛宝钗维护公平正义服务保障民生大观园的物业管理委员会之李纨维护公平正义服务保障民生②物业管理委员会全心全意为小区服务维护公平正义服务保障民生他二人便一日皆在厅上起坐，宝钗便一日在上房监察，至王夫人回方散。每于夜间针线暇时，临寝之先，坐了小轿，带领园中上夜人等各处巡查一次。——《红楼梦》第五十五回维护公平正义服务保障民生③选择好物业公司，签订好物业合同，履行好物业合同！维护公平正义服务保障民生敏探春兴利除宿弊识宝钗小惠全大体第五十六回维护公平正义服务保障民生维护公平正义服务保障民生二、法律法规里的物业管理维护公平正义服务保障民生法律全国人大及其常委会法规行政法规国务院地方法规省、设区市的人大及其常委会规章部门规章国务院各部委地方规章省、设区市的政府其他规范性文件厅、局，县、市，乡、镇。维护公平正义服务保障民生物权法、合同法——法律物业管理条例——行政法规江苏省物业管理条例——地方法规扬州市住宅物业管理办法——地方规章（仪征市）关于******意见——规范性文件维护公平正义服务保障民生中华人民共和国物权法、合同法（国务院）物业管理条例江苏省物业管理条例扬州市住宅物业管理办法（仪征）市政府关于进一步加强物业管理工作的意见关于进一步提升社区物业服务水平的实施意见（试行）维护公平正义服务保障民生中华人民共和国物权法2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日起施行。维护公平正义服务保障民生第一编总则第一章基本原则第二章物权的设立、变更、转让和消灭第三章物权的保护第二编所有权第四章一般规定第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系第八章共有第九章所有权取得的特别规定第三编用益物权第四编担保物权第五编占有维护公平正义服务保障民生。维护公平正义服务保障民生。维护公平正义服务保障民生。维护公平正义服务保障民生。维护公平正义服务保障民生。维护公平正义服务保障民生你的家不是全你的，整个小区“都是”你的！维护公平正义服务保障民生《物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。维护公平正义服务保障民生《物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。维护公平正义服务保障民生《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。维护公平正义服务保障民生三、物业管理难题探讨维护公平正义服务保障民生（一）提出问题维护公平正义服务保障民生1、“理想”维护公平正义服务保障民生（国务院）物业管理条例江苏省物业管理条例扬州市住宅物业管理办法维护公平正义服务保障民生物业管理条例第一章总则第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。维护公平正义服务保障民生物业管理条例第一章总则第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。维护公平正义服务保障民生江苏省物业管理条例第一章总则第二条本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。维护公平正义服务保障民生扬州市住宅物业管理办法第一章总则第二条本办法适用于本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。本办法所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业、街道物业服务中心或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。维护公平正义服务保障民生物业管理中的法律关系维护公平正义服务保障民生业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主大会业主委员会物业公司维护公平正义服务保障民生2、现实维护公平正义服务保障民生物业公司房地产开发企业前期社区业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主维护公平正义服务保障民生业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主社区维护公平正义服务保障民生业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主大会业主委员会物业公司维护公平正义服务保障民生业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主物业公司社区业主委员会业主大会维护公平正义服务保障民生（二）分析问题维护公平正义服务保障民生1、小区是谁家？到底谁当家？维护公平正义服务保障民生按荣府中一宅合算起来，人口虽不多，从上至下也有三四百丁；事虽不多，一天也有一二十件，竟如乱麻一般，并没个头绪可作纲领。----《红楼梦》第6回贾宝玉初试云雨情刘姥姥一进大观园维护公平正义服务保障民生维护公平正义服务保障民生2、物业公司是干什么的？管理？服务？维护公平正义服务保障民生物业管理条例第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。维护公平正义服务保障民生业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主物业（服务/管理）公司保洁管护矛调维护公平正义服务保障民生3、找个好管家，还要不要爸妈？维护公平正义服务保障民生业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主大会业主委员会物业公司维护公平正义服务保障民生业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主、业主、业主、业主、业主、业主业主委员会物业公司维护公平正义服务保障民生（三）解决问题维护公平正义服务保障民生1、I'msorry!维护公平正义服务保障民生2、法律的努力与挣扎维护公平正义服务保障民生中华人民共和国物权法第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。维护公平正义服务保障民生物业管理条例第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。维护公平正义服务保障民生江苏省物业管理条例第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。维护公平正义服务保障民生扬州市住宅物业管理办法第二十六条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业