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东城杰座写字楼项目市场分析与定位报告济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:前言本报告受恒瑞丰投资控股有限公司委托，从市场的角度对项目进行定位分析报告内容包括，市场分析、发展战略、客户定位、产品定位、形象定位项目现处于初级规划阶段，本报告主要从市场的角度阐述项目定位观点，为项目规划设计提供市场数据和资料济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:分析思维导图开发目标解决策略项目属性界定项目核心问题济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:项目背景项目紧邻工业南路、二环东路，东连新城区，西接老城区，位居省城门户要塞。作为恒瑞丰进军济南市区房地产开发的开山之作，本项目承载着企业形象升级、品牌升级、实力升级、影响力升级的重任。因此，本项目既要达到项目成功运作，又要兼顾提升恒瑞丰在济南乃至山东地产界品牌开发商的地位。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:项目现金流良性滚动，保证项目良性运作；项目开发效益及开发价值最大化；树立企业品牌形象。保证项目的绝对成功而非风险成功！终极目标现实目标济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:分析思维导图开发目标解决策略项目属性界定项目核心问题济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:配套完善的老城区快速发展的东部新城区二环东路经济隆起带区位：项目位于规划中的二环东路经济隆起带，新老城区交汇处，商务发展日趋成熟，区域潜力巨大。本项目位于二环东路经济隆起带，老城区和东部新区交汇处，商务发展已经逐渐成熟，未来商务办公前景十分看好。项目北临工业南路，西侧靠近二环东路，整体来看处于二环东路中段。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:交通：项目位于二环东路与解放路——工业南路两条交通动脉交界口，交通条件优越，地块标识性非常强。现实交通条件地块西侧为二环东路，二环东路是济南东部最重要的南北向交通干线。解放路向东延伸，成为全运会交通建设的重要一环。项目交通便利，北依工业南路，距二环东路不足200米。地块对面规划为为我市最大的客运集散地。对内交通和对外交通的条件均非常便利。未来交通状况BRT贯通经十路，城市第一交通动脉地位加强。二环东路高架桥建设进行中，大大提高道路运载状况。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:周边配套设施：周边配套设施较完善，金融、餐饮、酒店宾馆、休闲娱乐等较为齐备，但整体档次一般。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:地块四至及现状：地块东侧靠城市干道，其余三侧为规划路。地块内部现为天联家居广场，未拆迁，土地平整，利于开发。地块四至及内部现状地块东面：澳门酒楼门前路地块西面：丁豪桥地块北面：工业南路地块南面：天联家居广场地块内部：现为天联家居广场，未拆迁，土地平整，利于开发。项目四至北面：工业南路东面：澳门酒楼南面：天联家居广场西面：丁豪桥济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:地上25层建筑面积：58300㎡地上容积率：5.5地下3层建筑面积：21200㎡地下容积率：2.0基本指标规划要求1-3层为酒店，拟建成后出租经营。4-25层为写字楼，拟全部出售。地下拟建设3层，建筑面积21200㎡。地下1、2层为停车场，600个车位，地下3层为设备层。地块技术指标：地块总占地9916平米，总建筑面积79500平米。地上25层地下3层。建筑密度36%。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:项目事实区域属性界定项目位于新老城区交汇处交通便利、配套较完善位于二环东路经济隆起带未来发展潜力巨大项目西南侧距历下区政府较近位于政务核心区北临工业南路，西距二环东路不足200米交通便利二环东路板块目前写字楼较多周边办公氛围浓厚地上总建面7.42万平米体量相对较大项目界定：新老城区交汇处、二环东路经济隆起带，交通便利、配套较完善，周边办公氛围浓厚，区域未来发展潜力巨大。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:分析思维导图开发目标解决策略项目属性界定项目核心问题济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:核心问题项目采取何种竞争战略？写字楼开发是否有发展空间？基于开发目标、客户和竞争关系，本项目应该如何定位？Q1Q2Q3Q4根据企业开发背景和项目本体状况，结合信立怡高定位逻辑导图，我们认为本次服务需要解决的问题如下：在定位指导下，本项目应该打造怎样的产品适应市场需求？如何达到本项目收益最大化？Q5Q6采取何种营销策略以保证快速销售？济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:写字楼开发是否有发展空间？宏观经济是否支持未来2-3年写字楼市场开发？城市发展与区域规划是否支持写字楼开发？区域写字楼供应是否给出了发展空间？是否有足够的写字楼需求支持开发？项目采取何种竞争战略？区域竞争状况如何？如何建立竞争优势，完全超越竞争对手？基于开发目标、客户和竞争关系，本项目应该如何定位？开发战略定位？核心问题界定核心问题分解核心问题界定及分解产品定位？形象定位？济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:分析思维导图开发目标解决策略项目属性界定项目核心问题济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:如何建立竞争优势，完全超越竞争对手？城市发展与区域规划是否支持写字楼开发？区域写字楼供应是否给出了发展空间？是否有足够的写字楼需求支持开发？问题1问题2问题3问题4问题5解决策略宏观经济是否支持未来2-3年写字楼市场开发？问题6区域竞争状况如何？问题7项目开发战略定位？问题8问题9项目形象定位？项目产品定位？济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:年写字楼市场开发？——宏观经济扫描济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:经济成长性：济南市经济总体保持增长势头，受全球金融危机影响，2008年GDP增速小幅减缓。经济稳定发展，2005-2007年经济增长速度一直保持在15%。受金融危机，2008年GDP涨幅回落至13%。2008年人均GDP达到45724元，涨幅回落至12.9%。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:投资：固定资产投资大幅攀升，外资利用额逐年提高。投资力度加大将促进济南城市建设发展进入快速发展通道。固定资产投资和房地产开发投资逐年上升，2008年固定资产投资同比上涨22.9%。房地产投资额占固定资产投资总额比例连年上升，房地产带动城市发展的推动力十分明显。合同利用外资额和实际利用外资额均呈现逐年上升的趋势。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:产业结构：高新技术、先进制造业和现代服务业成为产业结构重点，服务业发展未来发展重点有利于写字楼需求的大量释放。现状第二产业——机械冶金、汽车、电子、化工作为四大主导产业，代表企业有轻骑、重汽、小鸭牌洗衣机、松下彩电，以及以将军牌卷烟、趵突泉牌啤酒、金钟牌电子衡器、元首牌针织品、双利达牌箱包为代表的轻工产品，均在国内市场占有很大份额。第三产业——以贸易、餐饮、金融、保险为优势行业。近年来，现代服务业的提升和发展，为财政增收奠定了坚实基础，纳税百万元以上三产企业共上缴税收49.24亿元，增长48.75%，占财政收入31.35%，占税收收入的40.1%，是财政增收的决定性因素。未来规划根据《济南市城市总体规划(2005年—2020年)》，济南的以发展高新技术产业、先进制造业和现代服务业为重点，深入推进新型工业化，加快构筑以服务经济为主的产业体系。把繁荣发展服务业放在更加突出的位置。着力提升金融、物流、信息、会展、中介等生产性服务业，突出发展软件、文化、教育培训等知识型服务业，大力发展旅游、商贸、社区服务等生活性服务业。发展总部经济、创意经济，提升城区服务业发展水平。加快建设金融商务核心区和现代物流园，提升齐鲁软件园等服务业重点区片。大力发展高新技术产业和先进制造业。推进信息化与工业化融合，实施创新、品牌、开放、园区带动，以交通装备、电子信息、石油化工、冶金钢铁、机械装备、食品药品等产业为基础，突出发展以集成电路、软件和新型元器件为重点的信息产业，以太阳能光伏光热为重点的新能源产业，以有机高分子材料、高性能金属材料、电子发光材料、环保节能建筑材料为重点的新材料产业，以清洁能源轿车和重型汽车为重点的交通装备产业，以光机电一体化产品、柔性加工中心为重点的机械装备产业，以汽轮机、变压器为重点的电力装备产业，以中药、生物制药为重点的医药产业。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:2008年三产业比例结构为：50.1：44.1：5.8。产业比例日趋合理，第三产业比例逐渐增高。随着第三产业在整个产业结构中的比重逐年提升，房地产业的发展前景及对整个产业结构、整个社会的贡献也会逐渐凸显。产业经济结构调整的深化与优化，将给房地产的发展带来机会：商业地产、写字楼等地产类型将有很大需求空间。产业结构：产业结构逐渐优化，第三产业成为发展重点，写字楼等商业地产未来将有较大发展空间。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:城市宏观经济向好，为写字楼开发提供了良好的经济条件，为写字楼潜在需求释放提供基础。经济成长性总体经济发展稳定，城市经济成长性向好，商务需求随之增加；投资产业结构投资大幅攀升，城市建设升级，本区域将成为商务环境由此受益；第三产业快速发展直接刺激写字楼需求释放。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:如何建立竞争优势，完全超越竞争对手？城市发展与区域规划是否支持写字楼开发？区域写字楼供应是否给出了发展空间？问题1问题2问题3问题4问题5解决策略宏观经济是否支持未来2-3年写字楼市场开发？问题6区域竞争状况如何？问题7问题8问题9是否有足够的写字楼需求支持开发？项目开发战略定位？项目形象定位？项目产品定位？济南