现阶段我国的 土地权利

现阶段我国的土地权利省国土资源厅李传殿目录一、土地权利的概念二、我国现阶段土地权利的构成三、土地所有权四、土地使用权五、土地他项权利六、土地权利登记一、土地权利的概念（一）定义所谓土地权利，是指某一权利主体对某一特定区域的土地所享有的某种支配权。现阶段，我国土地权利体系主要包括:土地所有权土地权利土地使用权土地他项权利(或称:土地其他权利)一、土地权利的概念（二）土地权利的基本特征排他性(1、一物一权；2、直接支配；3、排除不法防碍)主体的特定性（1、土地所有权主体特定；2、集体土地使用权主体特定）权利的法定性（土地权利的种类和权能均由国家法律规定）权利的分离性（所有权和使用权相分离，并通过使用权实现价值）权利的设定与变更以登记为公示方式（登记生效与登记对抗）二、我国现阶段土地权利构成国家土地所有权土地所有权所有权集体土地所有权国有建设用地使用权地权土地使用权宅基地使用权国有农用地使用权用益物权集体建设用地使用权地役权土地他项权利抵押权担保物权三、土地所有权（一）定义：土地所有权是土地所有制在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。国家所有土地所有权农民集体所有土地所有权是土地使用权和土地其他权利产生的基础和前提。三、土地所有权（二）土地所有权的法律特征：1、所有权主体特定，主体内部成员之间属于共同共有关系；2、土地所有权依照国家法令行使，土地所有权不得流转；3、土地所有权具有追及力（国有土地永久追及，集体土地适应占有时效）；4、国家为公共利益需要可以对集体土地所有权行使征收（征用）行政权；5、国家土地所有权具有不可变性；6、土地所有权不得设定担保物权（抵押权）；三、土地所有权（三）我国土地所有权的主体：1、国家土地所有权（俗称：国有土地）：所有权主体是国家（全民）。其权利行使方式是：由国务院代表国家行使权利，委托县级以上地方人民政府行使管理权。2、农民集体土地所有权（俗称：集体土地）：所有权主体是本集体组织成员。其所有权按下列规定行使：三、土地所有权（四）集体土地所有权主体及行使⑴属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；⑵分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；⑶属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。注:以上集体土地三大主体之间无隶属关系，彼此之间相互平等（一物一权原则）。三、土地所有权（五）关于农民集体成员的几点说明：①享有集体土地所有权必须是本集体经济组织成员；②只要是依法取得了本集体成员资格的，其土地权利一律平等；③因死亡、出嫁、国家录用、整体移民等原因而丧失集体成员资格的，不再享有原集体成员权利；④一个农民只在一个集体内享有成员权利。三、土地所有权（六）国有土地和集体土地的范围：1、城市市区土地；2、农村和城市郊区已被依法征收的土地；国有土地3、依法被没收、征收、征购、收归为国家所有的土地；4、依法属于国家所有的森林、山岭、草地、荒地、滩涂及其他土地。集体土地法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草地、荒地、滩涂。三、土地所有权（五）我国土地所有权的取得由于我国土地属于公有制的特性，国家禁止任何形式的土地所有权流转，因此，我国土地所有权的取得只能由国家法律所确定的。除国家和农民集体外，其他任何单位和个人都无法取得土地所有权。国家为了公共利益的需要，可对集体土地所有权实行征收，将集体土地所有权转为国家所有，并依法对集体土地所有者给予补偿。四、土地使用权（一）定义：土地使用权是指使用人根据法律、文件、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家和集体所有的土地享有占有、使用、收益和依照法律和合同的约定进行处分的权利。国有建设用地使用权宅基地使用权土地使用权国有农用地使用权集体建设用地使用权四、土地使用权（二）国有建设用地使用权1、定义：建设用地使用权是指建设用地权利人对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权使用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。四、土地使用权2、建设用地使用权的设立（取得）方式：划拨无偿设立方式出让租赁有偿作价出资（入股）国家授权经营其中：作价出资（入股）和国家授权经营方式只适应于国有企业改革中的土地资产处置。四、土地使用权3、建设用地使用权的一般法律特征：①主体的广泛性；②建设用地使用权可在土地的地表、地上或者地下分别设立，但不及于地下矿藏；③建设用地使用权以宗地为单位设置权利；④建设用地使用权出让行为属于民事法律行为；⑤建设用地使用权以权利主体发生变化为转移要素；⑥建设用地使用权的设立与变更自登记时发生物权效力。不登记不发生物权效力，但不影响合同效力。⑦建设用地使用权转让或者抵押的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。⑧住宅建设用地使用权期满，自动续期。四、土地使用权4、关于划拨建设用地使用权：（1）划拨建设用地的设立受范围限制；（2）历史沿用（1982年5月14日前）的建设用地使用权一般归并为划拨建设用地使用权；（3）划拨建设用地使用权属于无偿取得，使用权人无处分权，其财产权及处置权均属于国家。（4）划拨建设用地使用权一般不得转让、出租和抵押，并严格执行有关土地用途的规定；（5）划拨建设用地使用权可以随同地上建筑物、附着物设定抵押权；（6）划拨建设用地使用权经有批准权的人民政府批准，依法补办了出让手续后，按出让建设用地使用权管理；（7）划拨建设用地使用权没有期限限制。为了公共利益需要，政府可依法收回划拨建设用地使用权。并对地上建筑物给予补偿，同时对土地进行适当补偿。四、土地使用权5、关于出让建设用地使用权（1）出让建设用地使用权属于有偿取得，可以单独设立抵押权，在达到法定条件后可以转让（含出资、互换、赠与），也可以作为财产权依法继承；（2）设立出让建设用地使用权属于民事法律行为，出让权由政府垄断，必须与县级以上国土行政主管部门签订出让合同，权利人不得改变出让合同约定的土地用途；（3）出让最高年限法定。实际出让年限及其起算日期和交地日期按合同约定；（4）出让建设用地使用权自登记（含预告登记）之日起设立，并以按规定或合同约定交清全部出让金和相关税、费为登记要件；（5）以权利人变更为转让要件，并订立合同，出让合同约定权利和义务全部转移，年期为剩余年限，自办理了变更登记时生效；（6）出让应采取招标、拍卖（挂牌）等方式公开竞价。（7）使用期届满权利灭失。因公公利益需要政府可提前收回，但必须依法对土地和地上附着物进行补偿。四、土地使用权6、关于宅基地使用权（1）定义：是指农村居民依法在本集体所有的土地上取得的用于建造住宅及其附属设施的土地使用权。（2）法律特征：①主体的特定性。本集体经济组织成员；②由农民居住，经集体经济组织成员或代表集体研究分配，经依法批准，一户一宅，并不得超过法定面积；③宅基地使用权人对依法设立的宅基地享有占有和使用的权利，不得出租、抵押和向本集体以外转让；④宅基地使用权自依法批准之日起设立；⑤未经登记的宅基地使用权，不得对抗善意第三人。四、土地使用权7、关于集体建设用地使用权（1）定义：是指农村集体经济组织或农民依法获取的，用于兴办乡镇村企业、个体企业，或者进行公共设施、公益事业建设，或者是与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式兴办企业的所占用的建设用地使用权。（２）法律特征：①所有权性质属于集体所有；②权利主体必须是本集体经济组织或其设立的企业；③用途只能是兴办乡镇村办企业或进行公共设施和公益事业建设；④依法办理土地使用和农用地转用审批手续；⑤用于生产的可以连同地上建筑特设定抵押权，但需要改变集体土地所有权性质时必须依法审批。五、土地他项权利（一）地役权１、定义：地役权是指地役权人按照合同约定，利用他人的土地，以提高自己土地的效益而获取的一种权力。他人的土地为供役地，自已的土地为需役地。２、法律特征：（１）地役权自地役权合同生效时设立。（２）地役权可以向登记机构申请登记。（３）未经登记的地役权，不得对抗善意第三人。五、土地他项权利（二）土地抵押权１、定义：土地抵押权是指为但保债务的履行，债务人或者第三人不转移土地占有，将该土地使用权抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该土地使用权处置价款优先受偿。土地抵押权法律关系的当事人为抵押人和抵押权人，客体为抵押的已登记的土地使用权（只是一种权利，而不是具体的某一块土地）。五、土地他项权利（二）土地抵押权２、土地抵押权的法律特征：（１）土地抵押权必须在依法设立的土地使用权上设立，具有从属性，并且不转移抵押标的物；（２）设立抵押权当事人应采取书面形式订立抵押合同；（３）以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。否则视为一并抵押。（４）集体建设用地使用权不得单独抵押，只能随同厂房一并抵押。但实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。（５）设立土地抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，属于主债权的从合同。（６）以土地使用权抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立；五、土地他项权利（二）土地抵押权２、土地抵押权的法律特征：（７）同一土地使用权可以向两个以上债权人抵押，但后设立的抵押权不溯及先设立的抵押权；（8）土地抵押权一经设立，即具有不可分性，不受土地分割或转让的影响。（9）禁止流押。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。五、土地他项权利（二）土地抵押权３、下列土地不得设立抵押权：a、土地所有权；b、耕地、宅基地使用权；c、学校、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗和其他社会公益设施所占的土地使用权；d、存有产权争议的土地使用权；e、依法被查封、扣押、监管的土地使用权；f、依法规定不得抵押的其他情形五、土地他项权利（二）土地抵押权４、关于土地抵押人的权利和义务（1）权利：a、对抵押的土地享有占有、使用和收益的权利；b、有权在同一土地上设立一个或数个抵押权；c、在征得抵押权人同意的前提下，有权处分抵押的土地使用权而获取收益，不影响抵押权的存续。（2）义务：a、合理利用土地，保持土地的担保价值；b、保证抵押权人能充分实现抵押权。五、土地他项权利（二）土地抵押权5、关于土地抵押权人的权利和义务（1）权利：a、在抵押人不履行到期债务时，申请处分抵押物；b、按抵押权设立的先后顺序优先受偿；c、保权抵押权的权利；d、处分抵押权。将抵押权连同债权一起让与。（2）义务：a、处分抵押权时应事先告知抵押人；b、返还剩余的土地使用权价款。五、土地他项权利（二）土地抵押权6、关于土地抵押权的终止（1）主债权消灭，抵押权随之终止；（2）抵押的土地灭失，抵押权随之终止。如获赔偿金等，则视为抵押财产。（3）抵押权实现，抵押权随之终止。不及于债务是否全部得到清偿。（4）抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权。未行使的，人民法院不予保护。六、土地权利登记（一）概念：土地权利登记是对土地物权进行公示的一项法律制度，通常称为“土地登记”。土地权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。土地登记效力分为登记生效和登记对抗两类。建设用地使用权和土地抵押权实行登记生效。其他物权如土地所有权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权以及一些非依法律行为而发生的权利变动的情况等，都是登记对抗。六、地权登记（二）特征：1、统一性。即在一个土地登记区域内（县级以上行政区域），对每一宗土地只能有一个地权确认标准和登记机关。2、唯一性。即在一个土地登记区域内，对一宗土地而言，只能有一个地权登记结果。3、完整性。地权登记是一项由法律、法规、规章体系所支撑的一个系统工作，它的内容必须涵盖着现行法律、法规和规章的全部内容，体现完整性。4、连续性。地权登记从初始到变更必须不断进行，不