北京龙湖-滟澜山项目定位文件2(3)

伟业顾问『龙湖·牛栏山』项目市场研究及定位顾问报告2006/121伟业顾问『龙湖·牛栏山』项目市场调研及定位顾问报告目录第一篇区域价值及供应市场研究篇第一章本项目区域价值认知..............................错误!未定义书签。一、顺义区功能定位及产业发展概况..................................错误!未定义书签。二、顺义新城规划及发展概况..............................................错误!未定义书签。三、本项目用地状况..............................................................错误!未定义书签。四、区域价值小结..................................................................错误!未定义书签。第二章顺义普通住宅市场环境研究......................错误!未定义书签。一、顺义普通住宅市场供应分析..........................................错误!未定义书签。二、顺义普通住宅市场销售分析..........................................错误!未定义书签。三、典型个案.........................................................................错误!未定义书签。四、顺义普通住宅市场小结..................................................错误!未定义书签。第三章顺义区别墅市场环境研究.....................................................4一、温榆河别墅区..................................................................................................5二、京东别墅区—格拉斯小镇............................................................................16三、潮白河别墅区................................................................................................18四、顺义区别墅市场小结....................................................................................252伟业顾问『龙湖·牛栏山』项目市场调研及定位顾问报告第四章本项目市场空间探寻..............................错误!未定义书签。一、顺义区普通住宅空间探测..............................................错误!未定义书签。二、顺义区别墅市场空间探测..............................................错误!未定义书签。第五章可借鉴典型案例研究..............................错误!未定义书签。一、固安孔雀城.....................................................................错误!未定义书签。二、龙山新新小镇..................................................................错误!未定义书签。三、果岭小镇.........................................................................错误!未定义书签。第二篇需求研究、市场定位及产品初步设想篇第六章需求调查问卷研究..................................错误!未定义书签。一、需求调研及深访说明......................................................错误!未定义书签。二、顺义—牛栏山区域拦访调研..........................................错误!未定义书签。三、大空港区域拦访调研......................................................错误!未定义书签。四、北京市内(东北四环）区域拦访调研.............................错误!未定义书签。五、怀柔区域拦访调研..........................................................错误!未定义书签。第七章需求深访研究..............................................错误!未定义书签。一、金汉绿港策划总监，吕先生..........................................错误!未定义书签。二、天竺房地产开发公司副总，朱先生..............................错误!未定义书签。3伟业顾问『龙湖·牛栏山』项目市场调研及定位顾问报告三、中房水木兰亭销售总监，冯先生..................................错误!未定义书签。四、固安孔雀城策划总监，陈先生......................................错误!未定义书签。五、易郡销售总监，苏小姐..................................................错误!未定义书签。六、固安孔雀城成交客户，王先生......................................错误!未定义书签。七、曹先生.............................................................................错误!未定义书签。八、牛栏山酒厂中层干部，寇女士......................................错误!未定义书签。九、毕女士.............................................................................错误!未定义书签。十、刘先生.............................................................................错误!未定义书签。十一、翟先生.........................................................................错误!未定义书签。第八章购买意向&购买能力综合分析..................错误!未定义书签。一、顺义城区－牛山区域......................................................错误!未定义书签。二、后沙峪－天竺之空港区域..............................................错误!未定义书签。三、北京市区区域..................................................................错误!未定义书签。四、本项目目标客群..............................................................错误!未定义书签。第九章市场定位及产品设想建议..........................错误!未定义书签。一、本项目市场定位..............................................................错误!未定义书签。二、产品初步设想..................................................................错误!未定义书签。三、中小户型搭配/改造方案.................................................错误!未定义书签。4第三章顺义别墅市场环境研究伟业顾问『龙湖·牛栏山』项目市场调研及定位顾问报告顺义区别墅市场环境研究目前，顺义区域别墅市场主要集中在三个区域，温榆河别墅区、京东别墅区和潮白河别墅区。2006/15第三章顺义别墅市场环境研究伟业顾问『龙湖·牛栏山』项目市场调研及定位顾问报告顺义别墅区分布图一、温榆河别墅区温榆河别墅区在售别墅项目区域在售项目后沙峪区域(京承-京顺路温榆河以北)龙湾别墅优山美地水青庭莫奈花园天竺区域(京顺-机场高速，温榆河以北)丽嘉花园丽莱花园棕榈滩北皋区（温榆河以南）香江花园大湖山庄观唐长岛澜桥卓锦万代132纳帕尔湾B本案1、温榆河别墅区3、潮白河别墅区2、京东别墅区6第三章顺义别墅市场环境研究伟业顾问『龙湖·牛栏山』项目市场调研及定位顾问报告温榆河别墅与在售别墅项目分布图（一）顺义温榆河在售别墅项目2纳帕尔湾本案17第三章顺义别墅市场环境研究伟业顾问『龙湖·牛栏山』项目市场调研及定位顾问报告温榆河别墅区在售项目供应情况项目名称容积率总建面物业类型市场均价单套总价优山美地0.6446.5万独栋2万800万起龙湾别墅0.4932.7万独栋1.7万480-530万水青庭1.025.11万叠拼1万220-290万莫奈花园0.840万叠拼0.7万127-151万联排0.8万175-246万双拼1.1万380-406万丽嘉花园0.386.4万独栋2.1万488-810万丽莱花园0.527.6万独栋2万1200-7000万棕榈滩0.3512万独栋2万600-1000万香江花园0.2135万独栋2.5万560-1200联排2.3万430-460大湖山庄0.256万独栋2万800-1000万观唐0.4711.8万独栋2万580-1100万卓锦万代0.528.45万联排1.3万470万0.9万205万该区域是北京最早的别墅聚集区域，早期以外销别墅为主；区域具备温榆河优良的自然景观条件，距离机场较近，涉外氛围浓厚；独栋别墅容积率在0.2-0.6之间，价格相对较高，销售单价平均在18000元/平方米以上，区域主力总价在500-1000万/套。叠拼/联排别墅项目容积率在0.8-1之间，价格8000-10000元，总价在170-250万/套左右。高端别墅客户以外籍或者投资客为主，别墅租赁市场相对看好；未来该区域还将有大约近200万平方米的别墅项目投入市场（中海柏联花园、罗马湖别墅、东隆别墅等），均以独栋别墅为主。未来温榆河沿岸别墅的发展趋势是竞争更加激烈，产品更加丰富。从温榆河沿线目前及未来的潜在项目分布来看，龙湾别墅、优山美地二期、丽莱花园都位于温榆河与京承高速交会处的上游，这已经与传统的温榆河别墅沿京顺路而建有所不同，即有逐渐向西移至京承高速沿线的趋势。除了纯独栋的高端别墅产品，温榆河区域也出现走经8第三章顺义别墅市场环境研究伟业顾问『龙湖·牛栏山』项目市场调研及定位顾问报告济型路线的别墅项目，如水青庭、莫奈花园。（二）典型个案－莫奈花园1、基本情况占地面积：50万平米建筑面积：40万平米，一期20万平方米容积率：0.8物业类型：双跃、叠拼、联排、双拼总户数：408户（双跃+叠拼161户，联排189户，