国内外酒店式公寓案例调查研究..

房行东方国内外酒店式公寓案例调查研究房行东方房行东方房地产专业交流平台房行东方案例目录综合体案例国内国外上海深圳泰格公寓金中环公寓ASCOTT（雅诗阁）翠湖天地华府天地北京世金汉宫世界城海晟国际公寓柏悦居昆仑公寓美国曼哈顿ManhattanHouse455CentralParkWestTheLincolnPark房行东方深圳规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓运营模式：产权长期持有，只租不售管理公司：FRASER(新加坡)专业管理公司租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折扣。最多8折，带精装修主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（70－80％），分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙岗外企），散客以南山为主出租情况：目前出租情况较好，近7成，以长租客为主产品面积：单房：35-113、两房：147-171、三房：198-286四房：248-419平溢价因素：中国第一个LEED认证（美国USGBC颁发）泰格公寓房行东方深圳金中环酒店公寓规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒店式公寓约300套运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订3－5年返租协议，有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租管理公司：金中环物管，带精装修租金：980－3980元/天，现为试营业，有折扣价格：21000主要租户：因入伙时间较短，现主要为短期商务人士出租产品面积：单房：30－35、一房一厅：50-55、两房：81-85三房：100以上溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”房行东方深圳世金汉宫规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34㎡，C栋建面14601.47㎡，酒店式公寓共718套运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租管理公司：茂业集团租金：5000-6000元/月价格：C栋价格21000，B栋25000，带精装修主要租户：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士产品面积：31-65、复式双套房溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务房行东方深圳酒店公寓特征小结大多为对外发售后小业主对外出租运营模式大多聘请国际知名品牌管理公司物管公司租金较高但因地段不同差异较大，售价一般都在2万以上租金或售价租客以外籍跨国公司员工长期租住为主，购买客户主要为深圳本地私营业主和港澳台投资客为主租客和购买者面积较小，主力产品大多在90平米以下，装修档次较高产品面积房行东方上海ASCOTT（雅诗阁）规模：共848套运营模式：产权长期持有，只租不售管理公司：雅诗阁集团租金：30000-60000元/月，豪华装修主要租户：外籍跨国公司中层管理人员为主，长租较多，汇丰银行租客近5成产品面积：高级一房：86、豪华两房：133、豪华三房：176溢价因素：雅诗阁全球国际性服务公寓连锁领导者之一、国际品牌、享誉全球房行东方上海翠湖天地规模：建面13万，容积率4，共645套运营模式：对外发售管理公司：88新天地价格：均价6万，4-8万，带豪华装修主力客户：外籍华人、海外人士、港台以及少量江浙私营企业主产品面积：2房140平米；3房190平米；4房280平米；复式320平米，溢价因素：一线湖景资源、“住宅天地”规划为纯粹高端居住区房行东方上海华府天地规模：总占地1.46万，总建面70000，容积率3.2，共108套运营模式：对外发售管理公司：戴德梁行价格：65000-90000，带豪华装修主要租户：外籍华人、海外高端客户、港台为主产品面积：270-700溢价因素：地段－上海新天地正对面豪装产品－一层一户、主人专属电梯、中西厨家居智能化系统房行东方上海酒店公寓特征小结大多为对外发售后小业主对外出租运营模式大多聘请国际知名品牌管理公司物管公司租金超高，顶级豪宅公寓售价惊人，几乎都在6万以上租金或售价租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主，购买客户主要为外籍华人、海外人士和港台客户为主租客和购买者产品面积较大、顶级高端公寓以大户型为主产品面积房行东方北京世界城规模：总占地1.4万，总建面7.9万，容积率5.5，公寓建面61130平，共719套运营模式：对外发售管理公司：第一太平洋戴维斯价格：27000,带精装修主力客户：90％为活跃投资客产品面积：一房：55、一房一厅：86、总裁级官邸豪宅：363溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇房行东方北京海晟国际公寓规模：总占地7万，总建面21.3万，容积率2.98，五期酒店式公寓共850套运营模式：对外发售管理公司：仲量联行价格：23000，带精装修主要租户：60％为活跃投资客产品面积：单房：45、一房一厅：70溢价因素：核心商务区、顶级物管房行东方北京柏悦居规模：总占地3.13万，总建面35万，容积率8，7-33层柏悦居建面39212平，酒店式公寓244套，层高3.4和3.8两种；34-49层酒店建面4万平米，237套客房；50-58层的柏悦府建面17410平，仅28套,主楼63层249.9米，两栋写字楼42层，186米运营模式：对外发售管理公司：美国凯悦国际酒店集团价格：柏悦居4.5万，已售罄，柏悦府在售，均价7万，豪华装修主力客户：柏悦居——海外高端客户（30％）、香港客户（50％）柏悦府－海外国际名流产品面积：一房：132-138、两房：240-242（柏悦居）550-860（柏悦府）溢价因素：城市地标、绝版地段、顶级物管房行东方北京昆仑公寓规模：总建面约1.2万，共23套运营模式：对外发售管理公司：昆仑大酒店价格：60000-70000，豪华装修主力客户：海外高端客户和香港客户为主产品面积：393-720溢价因素：国内首施智能化系统、生态系统房行东方北京酒店公寓特征小结大多为对外发售后小业主对外出租运营模式大多聘请国际知名品牌管理公司物管公司租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人租金或售价小户型公寓购买者主要以外地投资客为主，对于顶级高端公寓以海外人士和香港客户为主租客和购买者产品面积区间拉的较大，投资类以小户型为主，顶级高端公寓以大户型为主产品面积房行东方纽约曼哈顿价格：20000美元/平米概况：建于1951年，20层，581套公寓价值点排序：地段Location景观Landscape建筑Architecture产品Features地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街，建筑特色：昭示性强，古朴典雅、品质感、大花园、入户大堂、花园气派富有吸引力、大露台产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24小时车库、噪音低、私家车道、工人房、大凸窗、大露抬、天台花园、景观人行道、储藏间ManhattanHouse房行东方概况：建于2002年，26层，100套公寓价格：4bedroomsfrom$3,599,0003bedroomsfrom$2,690,000价值点排序：地段Location建筑Architecture产品Features地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街，建筑特色：昭示性强，外立面典雅、品质感、露天广场、中庭、花园气派富有吸引力产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24小时车库、噪音低、私家车道、工人房、凸窗、高级健康会所、天台花园房行东方建筑概况：红色砖,16层公寓建于1985建筑特色：大厦有一个一层石灰石基地,acanopied入口与看门人、一致的开窗法、分离空调器、尖边路环境美化,屋顶舱板和车库。它没有阳台、壁炉,和健身俱乐部。地段优势：他位于林肯中心，临近地铁站，临近CBD景观资源：中央公园、北部临近河沿公园产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24小时车库、噪音低、私家车道、工人房、凸窗、高级健康会所、天台花园TheLincolnPark房行东方曼哈顿酒店公寓特征小结CBD核心地段，近地铁口地段中央公园景观资源资源租金售价均超高，一般在20000美金以上租金或售价大多年限较老，好多为历史遗留建筑年限产品及服务品质均较高产品房行东方酒店公寓案例研究对我们的启示大多为对外发售后小业主对外出租运营模式大多聘请国际知名品牌管理公司物管公司租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人租金或售价小户型公寓购买者主要以投资客为主，对于顶级高端公寓以高端客户作为资产长期持有者为主租客和购买者产品面积区间适当拉开，以投资类以小户型为主，大户型顶级高端公寓为标竿产品产品面积对外发售聘请国际知名物管品质高端保证高价深挖投资客，不放顶级客投资小户型为主大户型为标竿