海口房地产市场研究

海口房地产市场研究海口中地行策划部/作者：赵欣中地行海口市房地产市场研究资料2目录一、海口市宏观经济状况简述…………………………………………51.1、城市特性1.2、经济特性1.3、国民经济情况1.4、工业产值1.5、固定资产投资1.6、对外经济和旅游1.7、财政收入和消费1.8、居民收入1.9、人民生活水平二、海口城市发展总体规划概要（2005年-2020年）………………102.1、城市发展总目标2.2、城市发展阶段性目标2.3、区域协调发展策略2.4、城市性质2.5、城市主要职能2.6、人口发展规模2.7、市域城市化水平2.8、主城区城市建设用地规模2.9、城镇人口引导与分布2.10、海口发展城市新思路：中强、西拓、东优、南控三、其它市县房地产发展状况………………………………………153.1、三亚市2006年房地产特点3.2、琼海-博鳌市2006年房地产特点中地行海口市房地产市场研究资料33.3、文昌市2006年房地产特点3.4、保亭、五指山市2006年房地产特点3.5、小结四、海口市房地产市场宏观分析……………………………………224.1、海口房地产宏观数据分析（数据来源：海口市房管局）4.2、商业物业4.3、写字楼4.4、投资型物业五、2006年海口房地产市场产品分析………………………………265.1、住宅市场产品分析5.1.1别墅市场产品分析5.1.2中高档住宅市场产品分析5.1.3普通住宅市场产品分析六、2006年海口房地产市场价格分析………………………………396.1、住宅市场价格分析6.1.1别墅市场价格分析6.1.2中高档住宅市场价格分析6.1.3普通住宅市场价格分析七、2006年海口房地产市场销售渠道分析…………………………48八、2007年海口房地产市场展望……………………………………488.1、市场回顾与展望8.2、2007年上半年海南房地产市场简述8.2.1海口房价中地行海口市房地产市场研究资料48.2.2新盘点评8.2.32007年上半年海口房地产市场特征九、海口市房地产市场竞争板块划分及各自特征……………………53金贸区板块旧城区（海秀东商圈周边）板块秀英-龙昆南板块金盘板块府城区板块海甸岛-新埠岛板块东海岸长流-西海岸板块盈滨半岛板块十、各板块典型楼盘个案分析………………………………………5710.1海甸岛板块：江南城、荣域、世纪海岸、海语印象10.2龙昆南、金盘板块：四季华庭、耀江花园、都市森林10.3金贸区板块：紫荆花园2期、海岸一号、金外滩、美源日月城10.4府城板块：绿色佳园10.5西海岸板块：比华利山庄、浪琴湾、长信海岸水城附件一海口在售大盘项目一览表附件二海口大型地产集团开发项目一览表附件三海口市城市总体规划图（2005-2020）中地行海口市房地产市场研究资料52007年海口房地产市场研究资料一、海口市宏观经济状况简述1.1、城市特性海口又称椰城，是中国最大经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、文化和商贸中心。2006年年末城市户籍人口150.86万人。陆地规划总面积1304.8平方公里，海域面积530平方公里，海岸线131公里。设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。属于热带岛屿季风气候，年平均气温23.8摄氏度，年平均降雨量1595.7毫米，平均日照1881小时。1.2、经济特性经济弱资源强省的省会城市，城市支柱产业分散，经济总量基数小，发展速度较快，但绝对值不高。外地旅游消费影响可左右本地市场。随着三亚城市旅游营销的成功运做，海口日渐沦为海南岛旅游中转站，海南中心城市潜力挖掘不充分。1.3、国民经济情况国民经济保持较快增长。2006年全市生产总值（GDP）350.06亿元（不含农垦，下同），按可比价格计算，比上年增长12.9%。第一产业实现产值25.88亿元，比上年增长9.0%；第二产业实现产值102.12亿元，增长15.2%；第三产业实现产值222.06亿元，增长12.3%。按常住人口计算，人均生产总值达到19980元，比上年增长11%。中地行海口市房地产市场研究资料62000-2006年海口GDP走势图133.49144.62211.04238.18253.01301.35350.060501001502002503003504002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元海口经济延续2000年以来较快的增长势头，GDP每年增长幅度均在10%以上，宏观经济运行良好。1.4、工业产值工业生产较快增长。2006年，全市完成工业总产值302.45亿元，比上年增长17.7%。其中，规模以上工业总产值283.66亿元，增长18.3%。工业经济效益持续向好。2006年，全市规模以上工业实现增加值74.38亿元，增长21.2%，增加值率为26.2%。实现利税总额36.52亿元，增长17.7%，其中利润总额17.45亿元，增长41.5%。工业产品产销率为97.6%；成本费用利润率为7%，上升1.1个百分点；资产负债率为55.4%，上升0.7个百分点。2000年-2006年海口工业总产值115.87134.91161.39220.56247.7267.22302.450501001502002503003502000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元中地行海口市房地产市场研究资料71.5、固定资产投资固定资产投资保持适度增长。2006年，全市完成全社会固定资产投资158.23亿元，比上年增长15.4%。其中，城镇固定资产投资完成154.9亿元，增长15.4%。在全社会固定资产投资中，第一产业完成投资2.94亿元，增长17.1%；第二产业完成投资12.27亿元，下降21.4%；第三产业完成投资143.02亿元，增长20.1%，。年内全市已完成投资上亿元的项目20个，共完成投资91.36亿元，占全市固定资产投资比重57.7%。2000-2006年海口市固定资产投资额64.0472.4593.57104.9119.28137.17158.230501001502002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元1.6、对外经济和旅游对外贸易增长平稳。2006年，全市口岸进出口总值13.43亿美元，比上年增长8.7%。其中，进口总值8.03亿美元，下降2.4%；出口总值5.4亿美元。外商投资规模不断扩大。2006年，全市新签外资协议合同91宗，新签协议合同总投资8.89亿美元，比上年增长94.8%。全年实际外商直接投资4.47亿美元，比上年增长17.9%。其中，外资企业投资3.12亿美元，增长11.4%，合资企业投资0.80亿美元，增长2.1倍；合作企业投资0.46亿美元，增长81.2%。中地行海口市房地产市场研究资料82002-2006年海口对外贸易进出口总额11.269.815.0612.3413.4302468101214162002年2003年2004年2005年2006年亿美元旅游业发展势头良好。全年全市接待国内外过夜旅游人数536.52万人次，增长4.8%。其中外国及港澳台旅客13.11万人次，国内游客523.41万人次。旅游饭店客房平均开房率为57.31%。实现旅游总收入51.23亿元，增长8.5%。全市拥有五星级酒店8家，四星级酒店14家，三星级酒店31家。2003-2006年海口旅游饭店接待旅游人数283.16316.71348.85536.5201002003004005006002003年2004年2005年2006年万人次1.7、财政收入和消费财政收入持续较快增长。2006年，全市财政总收入70.08亿元，比上年增长15.2%。全年地方财政支出38.0亿元，比上年增长17%。中地行海口市房地产市场研究资料92000-2006年海口财政总收入23.127.8432.542.8851.4360.8270.08010203040506070802000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元社会消费品零售总额大幅增长，2006年达到161.35亿元,同比2005年增长16.5%。2000年-2006年海口社会消费品零售总额75.3283.4592.63103.1120.94138.44161.350204060801001201401601802000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元1.8、居民收入城市居民人均可支配收入10712元，比上年增长10%，扣除价格因素，实际增长8.6%；农村居民人均纯收入4139元，比上年增长8.1%。中地行海口市房地产市场研究资料102000-2006年海口市城镇居民人均可支配收入710377558004835089819740107120200040006000800010000120002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年元1.9、人民生活水平人民生活水平进一步提高。城镇在岗职工年平均工资21708元/人（不包括私营企业、乡镇企业从业人员及个体劳动者），比上年增长7.4%。2006年城市居民人均消费性支出8109.08元，比上年增长10.1%。二、海口城市发展总体规划概要（2005年-2020年）2.1、城市发展总目标政府目标为：把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。2.2、城市发展阶段性目标到2010年，全市国内生产总值达到530亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前率先基本实现全面建设小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年，全市国内生产总值达到1390亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境的优势更加突出，初步建成在国际上具有一定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。中地行海口市房地产市场研究资料112.3、区域协调发展策略1．积极推进海口与“泛珠三角”区域经济合作与协调发展。在旅游业、热带农业、新型工业、航空业、金融服务业、房地产等方面形成互惠互利、优势互补、共同发展格局。2．进一步强化海口作为全省经济中心城市地位与省会服务功能，大力发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务，快速提升海口对全省的综合辐射带动作用。3．调整海口工业与港口布局，继续推动马村港集装箱枢纽港区和老城工业区的建设，培育现代物流与产业集群，逐步形成海南西部工业走廊的龙头，实现琼北地区统筹协调发展。2.4、城市性质海南省省会，热带海岛旅游度假胜地和宜居城市，南海海洋生态产业开发、研究、生产基地，国家历史文化名城。2.5、城市主要职能1．海南省政治中心，省级党、政、军机关所在地。2．海南省经济中心，省级金融保险、商务办公、贸易、重要商业服务设施所在地；高新技术产业园区、保税物流园区、研发与生产基地。3．海南省文化中心，省级文化体育、新闻出版、会展中心、高等院校、科研机构等机构所在地。4.热带滨海旅游度假地、海南历史文化展示基地，海南旅游综合服务基地。5．具有热带海岛风光和优良生态环境的理想居住地。6．海南省综合交通枢纽，海南主要进出岛门户。7．国家开发南海海洋资源战略基地。2.6、人口发展规模近期（2010年）：预测总人口180－200万人，其中主城区常住人口控制在中地行海口市房地产市场研究资料12129万以内；远期（2020年）：预测总人口230－250万人，其中主城区常住人口控制在175万以内。2.7、市域城市化水平近期（2010年）：预测市域城镇常住人口144－148万人，城镇化水平为72%左右；远期（2020年）：预测市域城镇常住人口192－200万人，城镇化水平为80%左右。2.8、主城区城市建设用地规模近期（2010年）：建设用地123.6平方公里，人均建设用地95.8平方米；远期（2020年）：建设用地209.4平方公里，人均建设用地119.6平方米。2.