世联_酒店式公寓运营模式_以鸿威海怡轩为例

本报告是严格保密的。酒店式公寓运营模式——以鸿威海怡轩为例深圳代理营业七部何妙溶杜谊彬闫利2009-06-24本报告是严格保密的。2一、酒店运作模式探讨本报告是严格保密的。3确定本项目酒店经营的背景条件1、良好的准酒店物业规划；2、鸿威多元化发展的需要；3、大梅沙片区旅游、度假、会议功能不断增强；4、区域内酒店业蓬勃发展；5、良好的景观资源；6、A栋作为住宅销售在目前的市场情况下遇阻；7、客户购买后有后续经营服务的需要本报告是严格保密的。4项目物业模式A栋B栋整栋或部分保留已经作为酒店服务式住宅发售提供基本的物业管理服务及个性增值酒店式服务存在多种可能运营路径本报告是严格保密的。5本项目后续运营方案的制订需考虑满足两个主体的需求：1、开发商的需求：实现销售，回笼现金！2、购房客户（已购客户/拟购客户）的需求：（1）已购客户：在使用物业时所需的酒店式服务，以及物业空置时的管理和维护（包括房屋代租服务）；（2）拟购客户：投资类客户的委托经营服务需求。本报告是严格保密的。6面积户数户型房型套数套数比例A栋8709.14m2154套豪华湖景房11071.4%豪华湖景套房（1房）3019.4%豪华湖景套房行政海景套房（2房）149%B栋7236.79m2132套豪华湖景房10277.2%豪华湖景套房1914.3%豪华湖景套房行政海景套房（2房）118.3%A、B栋户型比较从A、B两栋的户型配比可以看出，B栋的户数少且标准间数量较多，便于未来的酒店经营，可减轻未来经营带来的风险。本报告是严格保密的。7A、B栋配套比较项目未来的酒店配套均将通过改造B栋裙楼商业完成，故在交通组织上须考虑到未来的人流组织，从这一角度考虑，B栋更为适宜做酒店。酒店功能配套本报告是严格保密的。8B栋分层套数楼层套数备注2F14根据B栋各层单位数量的分布情况，为了便于管理，用于经营的房间应尽量集中，如选择2－5F共72套，合计3889.41平米，或选择3－6F共81套，合计4378.44平米等方式。3F184F205F206F237F238F14有7套2房本报告是严格保密的。9根据大梅沙区域内类似物业的经营案例，项目运营的模式不外乎以酒店经营形式和提供代租管服务的物业管理形式两个方向可选。本方案主要对以酒店经营形式（共4种方案）和代租管形式（1种方案）的可行性路径进行论证，最终确定能够满足上述两个主体需求的优化方案。后附《鸿威·海怡轩运营模式比较表》本报告是严格保密的。10B栋酒店产权式酒店方案一：整栋全部保留，公司保留产权，作为酒店经营；方案二：部分单位保留产权，其余销售，可接受业主代租管，作为酒店经营；方案三：整栋销售并提供返租，业主与公司成立的酒店管理子公司签定返租协议；方案四：限定部分单位销售带返租（根据酒店经营规模需要确定套数）上述方案一、三宜引进外来酒店管理公司全权管理，方案二、四宜自己组建团队经营；同时均需投入资金兴建酒店经营所需硬件设施如喷淋、内线电话、会议室等。酒店经营方案（方案一~四）本报告是严格保密的。11四种方案评估方案名称优势存在的问题方案一：整栋保留做酒店产权统一，便于全权委托给外来酒店管理公司或自己经营公司不能回收资金经营压力大方案二：部分保留做酒店能回收部分资金资金压力小产权分散经营压力较大方案三：整栋做产权式酒店，返租促进项目销售政策风险高返租金额高，税收高经营压力大返租现金给付问题与A栋的销售协调问题方案四：部分做产权式酒店返租只能解决少部分单位的销售问题返租金额、经营压力稍小政策风险有经营压力较大返租现金给付问题税收高与A栋的销售协调问题本报告是严格保密的。12二、五种方案经济测算与评估本报告是严格保密的。13方案一：B栋整栋保留作为酒店经营本报告是严格保密的。14方案一：B栋整体保留作为酒店经营经济测算如引入品牌酒店管理公司全权委托经营注：平均出租率、平均房价及GOP预测数据均为与华侨城酒店管理公司沟通后提供。因项目用地性质为商住用地，不能取得酒店营业执照，故需成立会所管理公司以会所方式经营酒店。收入测算(华侨城酒店公司提供）132房间数50%平均出租率600平均房价(元)14454000年营业收入45%GOP预测比例6504300年毛利润（元）15%管理公司提点5528655年利润（未扣除税收）本报告是严格保密的。15B栋全部销售后收益与作为酒店经营收益对比B栋住宅可售面积7236.79m2×16000元/m2＝115,788,640元B作为酒店经营的年利润5,528,655元。年收益率：5,528,655/115,788,640=4.77%由此可见，B栋整体若作为酒店经营虽可以作为公司经营性资产的一部分，但资金回笼速度很慢。本报告是严格保密的。16方案二：B栋部分保留作为酒店经营本报告是严格保密的。17方案二（1）：B栋保留81套作为酒店经营基础经济测算收入测算81房间数40%平均出租率220平均房价(元)2601720年营业收入45%GOP预测比例1170774年毛利润（元）0%管理公司提点1170774年利润（未扣除税收）如公司保留81套（3－6层）产权，因酒店管理公司仅接受整栋经营，因此只能由物业公司经营。测算方式一（按酒店管理公司提供的测算方法）：本报告是严格保密的。18B栋81套单位如销售之收益与作为酒店经营收益对比B栋住宅可售面积4378.44m2×16000元/m2＝70,055,040元B作为酒店经营的年利润1,170，774元。年收益率：1,459，854/70,055,040=1.67%由此可见，B栋保留81套作为酒店经营可以作为公司经营性资产的一部分，但鉴于自己经营收益有限，资金回笼速度较慢。如酒店经营状况不理想，保留单位后续依然可销售。本报告是严格保密的。19其余205套单位均按照16000元/平米单价销售测算公司可回笼销售金额为1.85亿元（15945.93－4378.44）×16000＝185，079，840元占项目整体销售金额（如可售面积15945.93平米全部销售）的72.5％。本报告是严格保密的。20测算方式二（按物业管理公司的计算形式）入住率10%入住率30%入住率40%入住率50%入住率60%1经营收入650430.001951290.002601720.003252150.003902580.00平均房价220元,81套房23会所收入30000.0030000.0030000.0030000.0030000.004收入小计680430.001981290.002631720.003282150.003932580.004=1+35办公费7200.006业务招待费6000.007人员工资、福利652735.008员工培训费用9791.039经营宣传费用20000.0010成本小计695726.0310=5+6+7+8+911不可预见费6957.26按成本的1%计提12税金34701.93101045.79134217.72167389.65200561.58营业税及附加按收入5.05%，水利基金0.05%13前期开办费分摊274919.0014成本合计1012304.221078648.081111820.011144991.941178163.8714=10+11+12+1315年度赢余-331874.22902641.921519899.992137158.062754416.1315=4-14序号项目入住率备注本报告是严格保密的。21由上表可见，以81套公寓作为酒店经营测算（暂不计算接受业主委托），若日入住率达到30%时，首年赢利90万元；若入住率为40％，首年赢利为152万元；第三年后若无经营开办费用分摊，赢利为179.5万元，与销售收入相比年收益率为2.56％。若日入住率达60％，首年赢利达275万元，第三年后若无经营开办费用分摊，赢利增至302.5万元。本报告是严格保密的。22如保留81套单位外，B栋其余单位有20套接受业主委托经营入住率10%入住率30%入住率40%入住率50%入住率60%1经营收入64240.00192720.00256960.00321200.00385440.00平均房价220元,80套房,经营方按40%分成2房屋维护57600.0057600.0057600.0057600.0057600.0060元/月/间3会所收入4收入小计121840.00250320.00314560.00378800.00443040.004=1+2+35办公费1800.006业务招待费1500.007人员工资、福利163184.008员工培训费用2447.769经营宣传费用20000.0010成本小计188931.7610=5+6+7+8+911不可预见费1889.32按成本的1%计提12税金6213.8412766.3216042.5619318.8022595.04营业税及附加按收入5.05%，水利基金0.05%13前期开办费分摊0.0081套已分摊14成本合计197034.92203587.40206863.64210139.88213416.1214=10+11+12+1315年度赢余-75194.9246732.60107696.36168660.12229623.8815=4-14按81套运营成本增加25％计算序号项目入住率备注本报告是严格保密的。23如上表可见，另外20套如接受业主委托纳入经营体系，经营成本按增加25％计算（经营开办费因已在81套测算中分摊，此测算不分摊），日入住率达40％，年度赢利为10.8万元，如日入住率达60％，年度赢利为23万元。以101套的经营规模来计算，日入住率达40％，不分摊经营开办费年度赢利为190.3万元。若其余51套均接受业主委托纳入经营体系，以132套的经营规模计算，日入住率达40％，不分摊开办费年度赢利为211万元。注：上述测算按假定的平均房价220元/日测算。后附方案二经济测算表本报告是严格保密的。24若平均房价为220元/日，采用业主得60％的收入分成模式，业主收益测算出租率出租率出租率出租率出租率30%40%50%60%70%22022022022022030天数1188158419802376277260%收入水费1418232832电费92122153184214业主燃气费3648607284支出有线电视2828282828（元）税费6080100120140房间维护费6060606060物业管理费200200200200200合计4905566246927586981028135616842014出租率项目实际房价(元/天)业主收入（60％）业主实际月收入计算说明：水费＝30天×出租率×0.6m3×2.56元/m3；税费＝业主收入×5.05％；业主收入＝220元/天×30天×出租率×60％；电费＝30天×出租率×15kw．H×0.68元/kw．H；注：网络费用未考虑在内若出租率为40％，月收益为1028元。注：如果业主自用，业主应承担50元/天的基本服务费，每年享有10天的免费入住权。本报告是严格保密的。25若平均房价为320元/日，采用业主得60％的收入分成模式，业主收益测算出租率出租率出租率出租率出租率30%40%50%60%70%32032032032032030天数1728230428803456403260%收入水费1418232832电费92122153184214业主燃气费3648607284支出有线电视2828282828（元）税费6080100120140房间维护费6060606060物业管理费200200200200200合计49055662469275812381748225627643274出租率项目实际房价(元/天)业主收入（60％）业主实际月收入计算说明：水费＝30天×出租率×0.6m3×2.56元/m3；税费＝业主收入×5.05％；业主收入＝220元/天×30天×出租率×60％；电费＝30天×出租率×15k