2009年秋季成都重庆楼市考察汇报

2009年秋季成都重庆楼市考察汇报快捷方式到显示桌面.lnk目录一、成都第三十四届房交会二、楼市促销、八仙过海三、成都重点考察项目四、重庆重点考察项目五、破译成都楼市密码一、成都第三十四届房交会举办时间：2009年10月2日至10月6日；主办单位：成都市房产管理局、四川对外友好协会；承办单位：成都市房地产整体品牌营销办公室；协办单位：成都报道社；参展分区：四个分区；开幕式流程：文艺欣赏；领导讲话；剪彩；优秀楼盘颁奖仪式；优秀地产企业颁奖仪式；入展会。史上最大房交会展场！此次展会为期5天，活动以“住成都好安逸”为主题，场地总面积约3.8万平方米，展会的规模为历届最大。本次展会由万科、华润、蓝光、置信、和记黄埔、保利等160多家实力开发商携200多个楼盘参展。展会现场特设成都二手房交易市场专区，有21世纪不动产，伊甸城等15家成都品牌中介为消费者提供了10000多条二手房房源信息。展牌开幕式入展会气氛烘托——锣鼓表演1号馆——购房、装修一站搞定！1号馆内，除了展示花样年、合景泰富等开发商打造的精品楼盘外，还特别布置了家装建材馆，让老百姓买房、装修一站到位。家装展区为广大装修业主准备了家装体验直通车，让准业主在专业设计师的陪同下参观实景样板间，对各种风格的装修样板实景间及在建工地进行专业解读。←合富景泰地产（1号馆左手第一个展位，采用多个多媒体现场展示，以及身着华丽礼服的礼仪小姐为参观人士服务）公园大道（透明玻璃展位，配有华丽的吊顶灯饰和绿色植被装饰）→花样年·君山（独特6个半圆围合成的展位，顶部醒目的滚动式电子屏幕，内部墙壁由半圆形的灯箱广告组成）↑柏林郡（黑色立面，中间搭配彩色的楼盘展示灯箱，整体质感但不失雅趣）↓上行锦绣（独特的展示造型，半圆内呈S型，搭配柔和的灯光效果）↑成都合院（中式展位代表作，采用中式围合院落展位，镂空窗户搭配亮色灯箱，以及旗袍礼演绎中式风情）↓摩尔国际汽配广场（商业项目）2号馆——促销活动一拨接一拨！2号馆驻扎了雅居乐、保利、华侨城等20多家品牌开发商。蓝谷地·天域“kiss”婚房把“史上最牛求婚方式”带到了现场，为购房者提供了256块免费公交站牌广告用于求爱表白,以及6999套婚纱摄影套系。高新置业开发的ICON英郡，推出了每套额外优惠1万5，另有少量的特价房限时抢购。英郡（黑色展位搭配白色灯箱装饰，体现其商业财富的定位，中间的吊顶白色圆形灯为展位的特色）→←摩玛城（用深蓝色搭配浅蓝色的灯箱，表现摩玛城的科技主题）←蓝谷地·天域（“kiss”婚房主题的展位——“史上最牛的求婚方式”）→上海东韵（古典色调搭配华丽灯饰，演绎老上海的记忆）↑顶峰水岸汇景（沉稳的蓝色搭配水纹，体现水岸楼盘的特点，蓝色荧光灯箱使展位较为突出）↑保利曾在中国文物拍卖上为我国买回了大量的文物，所以此次展位保利以文化艺术年为主题，展示出了文物的模型，也是一种企业形象的宣传朗基·龙堂（展位采用中国鼓形状，两边放置特色的鼓棒，以及圆形小鼓的椅子,该项目要的就是抗震新设计的理念，故在现场立了一面大鼓。看看现场到底有谁可以撼动龙堂。鼓声一响，看客都会闻声而至，带着一点看稀奇的心情走进现场，才发现原来这里是专门防地震的项目，不觉恍然大悟。)3号馆——品质楼盘亮相！3号馆是品牌开发商的舞台，除了置信、蓝光、华润、万科等知名开发商以外，还特设了“香港馆”，为成都老百姓带了了香港的品质楼盘及香港的生活方式。和记黄埔、新世界、华人置地等香港房地产巨头参展。南城都汇是李嘉诚旗下的和记黄埔在成都新城南开发的千亩大盘。←蓝光地产（强烈的现代感展位，摩登打扮的礼仪是本展位的突出特色）↓和记黄埔地产（香港馆展位，黑白灰搭配的品质感，内部采用水晶灯装饰）←华润置地（采用亮丽的黄色搭配橘色，配以灯光辅助效果，在众多展位中较为突出）河畔新世界（采用雕塑和鲜花装饰的展位）→←龙城1号（华丽的城堡展位造型）↓合能·四季映像（倒三角形的展位造型，配合东南亚风情主题采用黄色，咖啡色和绿色搭配）翰香府（浓郁中式风格展位，搭配廊檐、灯、门洞、挂画等中式元素）→←金科地产（口号“好生活红起来”，配合中国版图，契合60年大庆）4号馆——郊区房价很“温柔”！青白江、蒲江、双流等6个区县组团在此展出，郊区组团除了展示区域内的生态，绿色楼盘以及发展前景外，还有实实在在的优惠政策，例如南阳盛世最高优惠12万。↑伊莎贝拉（360度岛居城邦）整体以蓝色为基调，配有多媒体展示等功能。↓成都·青白江（红色圆形展位，搭配青白色伞为装饰）↓三利·宅院（以个性的象棋、印刷术以及人物为展位特点，是中式风格的另一种表现形式）↑善变·创意洋房（红白基调，用变换的立方体格局体现善变主题）←蒲江（生态楼盘的展位，采用绿色基调搭配白色，门口为大型多媒体展示）↓光明城市（巨大的玻璃舱模拟生态舱，配合美女效应，展示项目的城市升级和生态主题）沸客城（充满现代感的造型，时尚的颜色搭配，展示沸客城的项目定位）→←龙锦湾（中式风格的方形展位搭配圆形灯箱，配合吊灯及线条等中式元素的修饰）水晶沙盘水晶沙盘房交会特色沙盘木质沙盘水晶沙盘异彩纷呈的揽客招数西班牙风情楼盘行为艺术购房送车展示行为艺术美女效应(房产结合时尚的视觉盛宴，同时开发商的卖点也在潜移默化中传达给了前来参展的市民)房交会促销活动•紫东芯座：转介绍客户可以免去一年物业费或者返款2000元。•悉尼湾：买房送悉尼旅游。•融汇国际温泉城：凡看房登记的统一安排抽奖，均有机会参加日本旅游。•朗基·龙堂：赞助超女巡回演出。•东山国际新城：房交会游戏（NBA大灌篮、勇攀高峰、幸运大转盘）。•南域丽景：买房就送奇瑞QQ（限量50辆）。•比利华国际城：乒乓球抽奖（一等奖抵房款10000元，折现1000元；二等奖抵房款5000元，折现500元；三等奖抵房款1000元，折现100元）。•跨界公馆：交1000元诚意金可抵房款3000元，享受三次免费抽奖和会员入会权益。•光明城市：8套特别推荐房源可享受1万/套优惠；房交会期间购房均可享受优惠1%。•楼盘促销赠品：伞、钥匙扣、指甲刀、拼图、鼠标垫、风车、毛绒玩具、购物袋等。二、楼市促销，八仙过海营销界有：“只有卖不出去的产品，没有卖不出去的价格”。面对突如其来的房地产市场波动，有的大举价格旗，有的重申服务理念，有的反其道而行之……举措各异但殊途同归：卖房！招数1：减首付随着银行对购房贷款的“收紧银根”，成都不少开发商都牺牲部分利益用低首付来拉拢购房者，森宇、万科等房产公司都不约而同地采用垫付首付款这类营销手法。以都市港湾为例，按揭客户可首付20%，缓付10%，最低首付仅6万元。点评：这招对于上班不久积蓄不多的奋斗族、新婚族颇具吸引力，但在促进销售的同时，隐藏的风险也不可忽略。年轻人的工作不稳定，如果以后的还款能力发生问题或其他原因导致购房者不愿付剩余的房款，开发商就可能“哑巴吃黄连”。招数2：送礼送礼是中国人拉拢人心、聚人气最常用的做法。如今送的礼品越来越多：家具、装修、汽车、车位……如交大房产推出“买新房，送新车”：凡在指定时间购买交大的特推房源，即可免费获得一辆雪佛兰；外滩则推出购房赠送品牌豪华洁具一套；万科、蓝光等公司推出了万元装修补贴等优惠。点评：买房子毕竟不像买衣服那么简单，如今的购房者都讲实际，送礼只能是锦上添花，如果送的东西跟购房者心理预期相差甚远，要用这招逆流而上，恐怕还是一个难题。招数3:保值计划1月底，一条来自中铁·瑞城新界的短信犹如一颗重磅炸弹扔向成都楼市：“无论一、二期业主，若房屋降价销售，则开发商承诺补差。”在同一时期，双新投资也向购房者发出郑重承诺：“在项目交房时设定区域均价低于保值均价，开发商进行保值补差行动”，该计划的宗旨是“交房贬值我补差，市场风险我买单”。点评：“保值补差”犹如给已购房者吃了一颗定心丸，很快打消观望者的顾虑，成交情况也让其他开发商狂流口水。这种“风险全担”的豪举，多少有点押宝的意味。招数4：无理由退房中华名园二期亚德里亚在成都第一个推出“无理由退房”活动。之后，正成地产又打出广告，称凡在活动期间购房，可享受无条件退房。点评：买房对老百姓从来都是“宽进严出”，即使在楼市销售一片红火的时候，退房也是我们谈之色变的问题。如今，能打出“无理由退房”大旗，足见开发商的胆量与自信。不过从另一个角度看，与其卖不出去不如先卖再退，这招实在是无奈之举。招数5：事件营销成都各楼盘的造势活动是一波接着一波。金科一城在举行了“从一城，到山城”重庆行活动后，又于推出抓“金币”活动；雅居乐推出“百老汇之星”大型儿童选秀；炎华置信开展业主新春游园活动；富丽东方开展异域风情美食品鉴活动……点评：丰富多彩的活动，给楼市增加了不少新鲜东西，不管他们最终对销售能起大多少作用，却给整个楼市增色不少。招数6：渠道营销“酒香不怕巷子深”这句话用在当今的成都楼市下似乎行不通，越来越多的开发商开始与代理机构、中介公司、银行开展紧密合作，改变以往被动的营销方式，寻求更多的渠道拓展客源。点评：渠道营销之前就被仁和春天大道等高端楼盘深刻地演绎过，通过银行高端客户、百货VIP会员等客户群取得销售佳绩。不难想象，在卖方市场转变为买方市场的今天，这一招还会越来越广泛地运用。招数7：降价降价无疑是最直白、最透明的促销手段。富丽花城主力户型总价25―40万元；朗润园限量特价房，一口价38万元；优品尚东最高购房优惠达到7%；育才竹岛购房即可享受购物礼金、购房优惠、车位优惠等。点评：从市场反映来看，开发商的“真情告白——降价”也收到了很好的效果，如蓝光的特价房就受到了超过房源几倍的购房者热捧。招数8：逆市涨价就在成都开发商绞尽脑汁进行降价促销的时候，另一些楼盘如金科·一城却逆潮流而动，价格不降反涨。点评：所谓“世界大势，浩浩荡荡，顺之者昌，逆之者亡”，难道涨价真的是自取灭亡吗？当然不会，这一招充分利用了消费者“买涨不买跌”的心理弱点。但如果没有任何产品附加值的涨价，无异于伤身行为。招数9：移动售房成都有卖吼货的，还有吼到卖房子的。近来为开发商服务的拉客串串又开始活跃起来。骑辆电瓶车，用猎头的眼光穿梭于大大小小售楼部周围,寻觅有心买房的购房者。拉客串串将感兴趣的购房者带到自己受聘的项目，从中收取服务费。这种营销方式更像一则图文并茂、声话兼备的移动活广告。点评：在低迷的房产市场上，做广告的成本，对于一些体量不大的楼盘似乎有些困难。于是精明的开发商开辟了一个新职业：拉客串串。虽然这种比较原始的传播营销模式放在房地产的销售上，似乎有些掉价，但成本最低、见效最快的优势,正迎合了似乎不太景气的市场。三、成都重点考察项目西贵堂定位六合院里的三叠别墅类型叠拼别墅项目位置温江公平镇正宗村（芙蓉古城旁）均价5300元/平方米开发商成都市纵合世纪房地产投资有限公司规模占地面积:4万平方米；总建筑面积6万平方米；总户数:280户项目沙盘•创新的三叠别墅设计，相互呼应而彼此独立的半围合院落组团•28米的开阔内庭，6米挑高的露台。独创花园楼梯，使三楼的住户可以避开公共楼梯，从花园直接入户；•一二楼赠送约70平方米的下沉式视听室，作为建筑空间的功能延伸；•顶楼赠送十多平方米的阳光房和70平米的楼顶花园。独创花园楼梯↓阳光车库项目沙盘项目特点小区主干道小区景观阳光车库住户门牌中式名称的销售中心——竹里馆销售中心样板房露台提示牌样板房厨房提示牌每间样板房都拥有这样的提示牌，增加客户对房屋属性的了解，提升他们的购买欲望。露台的中式装饰品庭院里的中式装饰灯中式元素的景观雕塑古人抚琴景观雕塑读书郎景观雕塑大宅门·紫微园——芙蓉古城类型以双拼别墅为主，结合少量联排别墅项目位置成都城西“锦西贵地”，光华大道北侧，背靠温江花木基地。规模项目占地147亩，0.57的容积率，居住户数148户项目特点大宅门·紫微园以历代先贤居住生活为摹本，吸纳现代建筑艺术，传承传统的中式宅院生活方式，前庭后院中天井三重院落，打造具有浓郁文化品位的低密度特色建筑区。休闲凉亭休闲庭院小桥流水住户庭院入户门特色车库浮雕地面浮雕中式元素的表现形式雕刻细腻的围墙檐扶手雕塑各不相同1.麒麟卧祥云2.鲤鱼跃龙门3.狮子踩绣