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深圳万科城商业街万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内，毗邻华为基地﹑新天下基地等多家高新技术企业区位：万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区内，毗邻工业区中的多家知名企业：华为基地，新天下基地，富士康基地。交通：梅观高速与机荷高速交汇环境：无特殊景观资源●布吉●龙华●观澜●福田区政府●深圳市政府●华为基地坂田工业区●富士康基地●新天下基地●坂雪工业区●坂田第一工业区物业类型普通住宅、别墅建筑类别多层、小高层、高层占地面积397883.5平方米建筑面积437670平方米住宅面积398050平方米商业面积30000平方米覆盖率30%容积率≤1.1停车位4200建筑设计美国Sandybabckck设计事务所景观设计美国BGA景观设计事务所开发商深圳市万科房地产有限公司商业策划深圳美格行商业地产商业定位：LIVINGMALL，集特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲于一体的西班牙风情步行街核心商圈消费群：（1.5公里以内）华为、新天下等3万高科技精英；万科城、日辉台等近2万高收入特区移民；周边村1万富裕居民——共6万中高收入消费群次级商圈消费群：（3公里以内）龙坂卫星城近几年超过300万平方米的住宅开发量及周边大量消费人口，加上坂雪岗工业园近400家高科技企业，总计30万消费人口辐射商圈消费群：（20分钟车程）周边福田中心区、龙华、布吉等过百万人口项目定位——社区LIVINGMALL，风情商业街是一个哑铃型购物公园，集体特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲于一体形象定位——开放的西班牙风情步行街消费群定位核心次级辐射万科城商业规划——三大主题为主题餐饮、特色购物、娱乐休闲二层：共3000平美食世界三层共7600平时尚百货华润万佳已签约二层丹桂轩已签约二层，共6000平休闲娱乐风情街区二层，共3000平社区配套二层：1400平健身美容，汽车用品业态定位——三大主题，三种风情国际美食坊——打造深圳最著名的中西美食街主力商务酒楼主力中餐酒楼中餐风味餐厅海外及休闲餐饮快餐类酒吧及咖啡茶艺建筑面积（m2）约2000约2800约2500约1300约800约1600商户要求著名粤式海鲜商务连锁酒楼粤、川、湘、扬、京、西北、东北等各大菜系知名连锁酒楼各大菜系知名连锁风味餐厅日本料理、韩国料理、西班牙餐厅、意大利餐厅、法国餐厅、拉丁风味餐厅、印度餐厅、印尼餐厅等中式快餐、西式快餐等咖啡厅、各类酒吧、茶艺、书吧等等业态定位——三大主题，三种风情时尚购物中心——风情街区，体验式购物时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景”等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。主题购物业态分为二种类型：日常购物：社区超市，具备生活必需品特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群业态定位——三大主题，三种风情娱乐休闲广场——12200平方米的开放式城市广场12200平方米的文化广场，为消费者提供巨大的逗留场所，为商家带来潜在客人，也为商家促销提供了场所。业态有茶馆、酒吧等。针对周围IT精英、高档住宅业主、私人老板、白领阶层万科城商业总面积30000㎡共有三个主力店：华润万家1700㎡KFC600㎡丹桂轩1600㎡万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。租金（除主力店）：60-120元/㎡平均租金75元/㎡小百货13%汽车美容9%餐饮39%社区配套11%超市10%建材家装18%华润万家KFC丹桂轩美食世界3077㎡（二层）美食世界4047㎡（二层）社区配套1900㎡（二层）建材装饰3056㎡（二层）一楼时尚百货二楼三楼超市7647㎡业种面积业种面积餐饮6319建材家装3055超市1700社区配套1900小百货2211汽车美容1466汽车美容汽车饰品1446㎡（二层）商业业种比例深圳万科城风情步行街商业组合是具有对外辐射功能的社区商业，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套调整变化①原小百货+超市1F小百货撤场，做餐饮2F除超市外撤场，现空置3F一直空置1F餐饮租金80元/㎡②原社区配套50%的铺面重新招商；现空置铺面占总面积的10%；租金（出去三级市场地铺）下调至40-60元/㎡③建材家装区有45%的建材商户撤场，其中20%做美容SPA，其余25%改为装修公司租金从均价60元/㎡下调至45元/㎡④整体撤场，改为社区配套。餐饮商家经营成功，租金稳中有升建材家装区经过调整，租金降低，但无空置社区配套租金整体下滑，且有10%空置华润万家KFC丹桂轩美食世界3077㎡（二层）美食世界4048㎡（二层）社区配套1900㎡（二层）建材装饰3056㎡（二层）一楼时尚百货二楼三楼超市7647㎡有所调整有所调整①有所调整③有所调整②有所调整④有所调整保持原状保持原状开业时现在504060708090餐饮社区配套建材家装租金元/㎡时间经过二年时间的市场检验，万科风情步行街的业态布局整体没有改变，但在局部有一定的调整，租金水平上餐饮类商家租金保持原状，其他业种租金整体下滑万科城商铺开发是带租约模式，但不进行返租，不承诺回报率。商铺的招商工作在2003年底开始进行了，其先于商铺的一期发售。万科城主力店自己持有面积8419.23㎡，其余铺面销售，持有比达到了38%。20042003200520062007商铺发售第一次发售2004-10-01售价：12000元/㎡第二次发售2005-5-01售价：18000元/㎡商铺招商30%的招商率，主力店确定90%的招商率0500010000150002000030%100%带租约销售的策略在万科城商铺的销售中取得了成功，商铺100%销售。商铺在90%招商后，商铺的溢价达到了6000元/㎡。100%的招商率5-1开业万科城商铺采用带租约销售的模式，但没有返租，商铺的成功销售与招商成功有紧密的关联持有,8419.23,38%销售,13580.77,62%万科城商业街总结：招商先行，持有主力店，带租约销售却并不返租，提升业主信心，并为商铺销售带来溢价商业定位主题业态招商先行LIVINGMALL，集特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲于一体的西班牙风情步行街规划了三大特色主题业态，并在经营中不断调整业态，以达到最优的商业状态波托菲诺·纯水岸商业街波托菲诺总占地88万平米，总规模108万平米，是深圳公认的豪宅区波托菲诺1.总占地：88万平米2.总建面：108万平米3.总容积率：1.234.开发商：华侨城集团5.地理位置：深圳西部，距中心区约4公里6.定位：深圳市顶级、国际豪宅区7.规划人口：4500人8.特征：►公认的深圳顶级豪宅区►物业持续增值►住宅价格维持高端水平►商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城市一级商圈水平福田区南山区罗湖区核心商业办公区深南大道华侨城·波托菲诺波托菲诺商业街定位为意大利精品街，是高档社区的生活配套，其进驻商家均为高档连锁品牌商家一期项目商业总建筑面积：约1.5万平米，拥有街铺80余间。二期项目商业建筑面积：1900平方米。波托菲诺商业街位于具有浓郁意大利风情特色的深圳华侨城高档住宅区—波托菲诺之中，毗邻7万平方米燕栖湖，片区拥有极为优质的客户资源及优美的自然环境。商业定位：意大利精品街风格——高档社区的生活配套服务，涵盖餐饮、综合性会所、超市、酒吧、咖啡面包房、美容、精品销售等。已进驻的商家——丹桂轩餐厅、舞鹤日本料理、汉阳馆韩国料理、百佳超市、可颂坊面包店、illy咖啡、SPR酒吧、梦圆皇宫美容等连锁品牌店商业街功能分区功能定位功能划分关联品牌A区精品街以化装品、首饰为主，辅以艺术品、小提琴、纪念品等尼古拉·巴索蒂小提琴行、范思哲、PAULSMITH、“OROP”（欧罗普）首饰行、FRED首饰行B区水边休闲街酒吧、红酒专卖、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜点等古罗马咖啡吧、丹桂轩、SPR咖啡、Illy咖啡、可颂坊、舞鹤、金莎巧克力、C区社区服务街美容美发、银行、邮电局、鲜花店、干洗店、家政服务店等自由选择社区性超市或大型超市的社区店未引进ABC纯水岸会所：6600平米，主要是健康运动设施配套功能，定位为社区配套型建筑面积约6600平方米为上下两层；分业主、华侨城会员及嘉宾三档进行收费经营。类别项目时间羽毛球9：00—17：0017：00—22：00网球9：00—17：0017：00—22：00网球次卡9：00—22：00乒乓球9：00—22：00保龄球9：00—22：00游泳恒温11月—4月室外5月—10月游泳年卡健身桑拿桑拿次卡健身套卡（5月—9月）会员健身年卡阅览室体育功能：会所配有四季恒温泳池、桑拿房、健身房、羽毛球馆、保龄球室、乒乓球室、桌球室、网球场功能补充：多功能会议室、阅览室纯水岸会所的功能布局和收费标准——以运动休闲为主，商务功能稍弱1F丹桂轩、恒温游泳池（600平米）、健身房、羽毛球场、2个网球场2F4条保龄球道、2个乒乓球台、1个多功能会议室（180平米）功能布局会议180平米1000元/时1100元/时1200元/时会议设施收费表波托菲诺的商铺只租不售，定向招商，保障商业整体的高端形象商业销售方式：只租不售，长期经营。招租方式：定向招租，严格控制商家进入，限制同业竞争。招商情况：水岸商业前期以低租金引入丹桂轩、舞鹤，奠定社区商业高档形象。丹桂轩在高端客户中具有很高的声誉，是商界名流聚会、交流的常选地。现状：完全高端形象商业的高端定位实现了住宅产品的溢价——波托菲诺住宅始终保持区域价格领先地位，成为公认的区域豪宅价格标杆800010000120002000010000020022003200420052006市区内其他项目波托菲诺别墅波托菲诺公寓波托菲诺商业总结：总结商业功能分区：精品街、休闲街及社区配套街区等三大功能区；而会所商业主要作为健康运动配套商业服务于社区业主商业定位：意大利精品街，是高档社区的生活配套，其进驻商家均为高档连锁品牌商家定向招商，只租不售，控制商业整体的档次和业态，并为住宅销售实现溢价