公寓返租方案

广州中地行房产代理有限公司铂顿城项目组2011年9月【铂顿国际公寓】公寓返祖方案CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND目录‖ONTENTSCCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND1.返租方案目的2.返租价格标准3.返租执行策略4.返租案例分享CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND返租方案目的1.市场的声音1、返租方案目的来自市场的声音：项目于9月3日开放保利水城外展点后，深入了解佛山投资客户对于公寓产品的考虑因素，其中未来物业的租赁回报收益是客户最为关注的重点，来访客户考虑因素商圈发展潜力价格投资回报首付成本户型产品市场的声音1、返租方案目的典型客户—资深物业投资客户访谈个案蒋先生，南海私营企业主，多间物业投资遍布禅城、桂城祖庙商圈自古就是商业旺地，租赁客源就肯定可以保证。不过要看你们卖什么价钱，祖庙的公寓租个两三千应该问题不大。我要的就是眼见为实的回报保证，没6到8个点回报是不会出手的。南海客户尤其关注，实际物业租赁回报的收益率。信心更重于黄金1、返租方案目的为更好地增强客户对于投资铂顿国际公寓的信心，建议推出返租方式进行销售。信心比黄金更重要！CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND返租价格标准2.租赁市场价格分析2、返租价格标准祖庙商圈内物业租赁数据房源类型单人房（日租价）双人房（日租价）回报率（以该物业二手报价为计算基础）经济型酒店150180佛山如家快捷酒店（百花广场店）三星级酒店198298佛山南国大酒店五星级酒店498584佛山恒安瑞士大酒店居民小区60756%~4%东方广场分析：一般情况下，高端公寓租赁价格会参考周边星级酒店，由于以长租客户为主，故公寓价格的日租价将介于五星酒店与三星酒店之间，因此祖庙商圈的高端公寓日租价将接近300元/套。以60%的出租率来估算，公寓的月租金约为5400元/套。祖庙商圈高端公寓月租可达5400元/套。银行利率数据分析2、返租价格标准银行存款利率活期一年二年三年五年私人借贷年利率%0.53.54.455.548优劣势兑现快，回报低存期短，贬值快存期短，贬值快存期适中，紧追CPI存期长，回报追不上通胀回报高，风险大资金安全难保障分析：负利率时代下，以三年定期存款的投资风险较低，而5%的年回报率亦成为投资者的心理关口。回报率5%，已成稳健型投资者资金回报率的心理底线。总结分析2、返租价格标准结论：市场资金投资周期，普遍以3年为主；返租年回报率5%至6%之间，较能满足投资者的基本需求；每月租金范围约在100至110元/㎡之间，较为客观反映目前市场情况。月租金110元/㎡的返租价格较为可信可行，以3年为期，每年回报率保持6%以上较为吸引。基准单位选取为更好地估算价格标准的合理性，建议选取一个具代表性的户型作基准。A栋大单间户型占比超过60%，我们不妨以大单间户型作为基准进行测算。2、返租价格标准返租价格标准建议2、返租价格标准返租成本推算表利用55㎡的大单间产品作基准，以返租回报6%和5%作条件，模拟不同底价均价情况下的成本情况：返租价格标准建议2、返租价格标准总体均价对比测算在基准单位成本推算的基础上，以整体可售公寓约26000㎡测算，就不同的总体均价进行对比：总体均价（元/㎡）1800022000250003年6%回报率返租总额（万元）84241029611700返租调整后销售均价（元/㎡）212402596029500返租价格标准建议2、返租价格标准分析：参照以上返租成本推算表，以55㎡的大单间为例，以月租6000元，6%的年回报率最为客观可信，而且较接近投资者的心理预期。因此，建议以底价均价为22000元的基础进行返租调整较为合适。保证6%回报率，6000元/月返租收益较贴近市场需求。CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND返租执行策略3.总体思路3、返租执行策略前期准备执行策略资源嫁接1.寻找实体经营公司作为战略伙伴，负责返租单位的经营管理。2.制订合作模式，采用最有利于资金回收与节省回报率兑现成本的合作方式。3.根据经营方的合作情况，落实返租经营年限。4.制订相关酒店式公寓服务细则，有效落实销售期的服务展示。1.总体策略2.销售价格构成3.返租方式4.租金税费缴纳方式5.返租流程6.租赁合同参考1.高力日韩客户2.会展专属接待机构返租方案执行工作主要分为前期准备、执行策略和客户资源嫁接。前期准备3、返租执行策略建议发展商聘请加拿大高力国际物业管理公司租赁部作为返租方案的经营方，由于加拿大高力国际为东建旗下各大公寓项目的物管顾问，佛山市场认知度高，更切合项目国际化的形象；另外，高力国际拥有较雄厚的外籍租赁客源，为日后经营奠定稳定高质的客源基础。建议邀请高力国际作为项目返租经营公司前期准备3、返租执行策略模式一模式二发展商与经营管理公司以一定比例（如：6：4）承担与分享3年酒店经营成本与收益。经营管理公司以楼价的一定比例（如4％年回报率）承包该单位3年使用权返租，其成本和收益归经营管理公司。返租租金差额由发展商补贴，发展商无租金差额外的任何支出。合作模式一般有共同经营和差额补贴两种。前期准备3、返租执行策略建议返租年限以三年为期，到期后业主可选择收回使用权或继续返租。项目整体作返租经营，由发展商返租业主所购买物业，为业主提供3年返租人民币6000元/套/月（含税）的保障收益，客户损失3年使用权，由经营管理公司对返租进行统一的酒店式经营管理。前期准备3、返租执行策略为能更切实执行返租，项目返租经营管理公司需针对承租客户提供如下酒店式配套服务：常规服务有偿服务1.24小时服务热线2.门僮服务3.留言、叫醒服务4.洗浴间、洗漱用品提供5.房间整理服务6.房间日常检查、维修服务7.简单维修工具免费借用服务8.客户大件物品临时保管服务9.邮件收发服务10.雨伞借用服务11.代订餐、礼品、鲜花、报刊、杂志服务1.房屋租赁服务2.贴身管家服务3.客户接送服务4.衣物、床上用品洗熨服务5.家政、保姆、钟点工服务6.代购、代送物品服务7.汽车美容服务8.商务秘书服务9.特约室内清洁服务10.上门美容健康护理以及家庭医生服务房务会所专车餐饮提供中西式早餐、简餐，以满足客户日常需求房间内的床上用品清洗，房间日常整理服务设置酒店会所，提供康体服务，以健身室、泳池、Spa为主提供主要交通路线车辆接送广交会期间提供专车接送入住展会来宾3、返租执行策略前期准备公寓特色服务：（营销期间针对性展示）执行策略3、返租执行策略1)单位销售价格在底价表的基础上，上调返租成本。2)假设首批开售单位大单间单价均价为22000元，则总价均价为120万。3)返租调整：发展商为客户提供3年返租￥6000元/套/月（大单间）的返租回报保障，3年共返租金额：￥216000元，含税、含管理费。返租调整后，大单间总价均价则为142万左右，单价约26000元。总体策略及价格构成：执行策略3、返租执行策略方式优点缺点结论方式一直接在楼价里扣减面价上升，体现项目标杆价值返租保障，吸引力强客户首期缴纳税费较少返租前面价较高发展商首次收益较少建议使用方式二在发展商实际收益不变的情况下，方式二操作更能体现真正返租的效果，让市场认同未来租赁经营的信心，资金回笼快。方式二3年内以租金形式按季度/月度通过银行转账返还给客户发展商首次收益较高，分期返还可赚取资金使用成本发展商财务操作麻烦每月所缴纳税费较高返租方式：执行策略3、返租执行策略方式税收优点缺点结论方式一在返租租金中扣除2％做代缴税金，由发展商代缴