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东海岸酒店式公寓经营管理方案目录：一、东海岸公寓经营定位、模式及测算二、东海岸公寓装修风格及配置说明三、东海岸公寓日常管理细则四、东海岸公寓装修设计大赛方案五、东海岸酒店公寓入伙文件一、东海岸公寓经营定位、模式及测算A、东海岸公寓经营定位：精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础，吸引业主委托加入，以日租经营模式为主。A1、目标市场客源：商务会议培训、公司休假客源占３５％万科系统内含万科业主客源占3５％国内外旅行社、订房网络客源占２０％旅游及其它散客１０％B、东海岸公寓经营模式：经营模式：采用酒店式代租管经营模式。会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的权益均衡的目的。注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修标准要求。2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。3、代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费及本体维修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的权益。期间业主入住自有的物业，需提前三天通知前台，不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房服务费。4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物业管理处承接5、代租管收费标准：C、东海岸公寓经营测算结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒店的价格拟定价如下（门市价）：*C1、单房：４８０元／天*C2、一房一厅：５８０元／天注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合东海岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定。＊此价格为前台按天租赁收费方式按月租赁收费方式备注租期在二周以内的，以按天租赁收费方式租期在二周以上（含二周）的，以按月租赁收费方式根据客户的实际情况调整10%的租金-直接由租金中扣除-8%的月租金/月佣金一次性向业主收取，最高不超过月租金的50%，最低收费是月租金的8%。2代收租金服务费免5%的租金按业主需求，直接由租金中扣除50元/天/间-按租赁的实际天数，由租金中扣除-50元/天/间根据租客需求按实际天数，由租客直接支付4水、电、电话费按实际支付按实际支付向租客收取5空置期清洁服务费50元/月50元/月按业主需求，按实际服务支付收费项目1佣金3客房服务费（含房间清洁费、日常消耗的一次性用品）价，可根据季节及经营情况通过不同折扣调整价格。C3、酒店公寓房间经营回报测算（按日租模式）涟涛306房按日租模式公寓面积为52.76M2，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下：1、投资总成本：343,020元(1)、资本金：273,020元；a、一次性房款：27,000元；b、房产证税费：3,020元；(2)、装修、家私费用：67,000元；(3)、电器：3,000元。2、年物业费用:2567元(1)、物业管理费:2.98元/M2×50.76M2×12月=1815元(2)、本体维修金:0.25元/M2×50.76M2×12月=152元(3)、房内清洁费:50元/月×12月=600元3、年租金收入：61828元(1)、全年入住天数：365天×45%（入住率）=164天（较保守估算）(2)、年租金收入：377元/天（六五折价）×164天=61828元4、客房服务费：164天×50元/天=8200元5、支付佣金:61828×10%=6182元6、税金:61828元×12%=7419元7、投资净收益:(1)、按天租赁年净收益：37460元=(年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金)=61828-2567-8200-6182-7419=37460元(2)、按天租赁年收益率:10.9%=37460/343,020=10.9%(3)、投资回收期:9.2年注：装修、家私、电器的价格为估算。D、酒店公寓项目的市场营销及发展方向D1、成立酒店公寓的市场营销部门，制定营销推广方案，专职负责东海岸公寓的营销工作。D2、通过东海岸现场的销售点，向新老业主及意向客户做推广。D3、利用万科整体较为完备的网络资源进行推广（含集团、地产、物业及各分公司），开通网上订房等功能。D4、利用深圳本地的万科社区和各地的分公司社区的万科业主资源进行推广。D5、利用《万科周刊》、《万科会》等内部刊物、杂志推广D6、利用旅行社、订房中心推广、签定订房协议。D7、待项目运作和时机较为成熟后再选择其它有效媒介推广。D8、通过滚动发展的方式，吸引较多的业主委托代租管，不仅能促进东海岸大社区的日趋成熟，推动东海岸社区的销售工作的进一步展开，逐步树立物业公司在酒店或公寓经营方面的良好声誉，更可提高和扩大万科物业的品牌效应。并可探讨和总结出一套适合东海岸公寓实际情况的经营管理模式，取得宝贵的管理经验，培养和储备酒店管理及相关领域的人员，为物业公司开拓新的经营领域，为物业公司在此领域中快速、稳步和持续的发展做好相应的工作。E．东海岸酒店式公寓运行成本测算（按自有16套房计算）项目月金额(入住率75%)备注收入127920.00按照75%入住率，6间单房，6间套房，单房价312元/天;套房价377元/天。价格计算:按门市价均打6.5折.单房门市价480元,套房门市价580元.成本77129.00一、人工成本43200.001、管理人员(8人)21000.00酒店经理1人5000.00大堂经理2人6000.00按需16小时在岗服务,需2班.财务2人4000.00培训兼人事、行政1人3000.00营销人员2人3000.002、其他人员(18人)22200.00前台收款2人2400.0016小时前台收款.前台登记及电话接听4人6000.00有管理人员24小时值班.前台行李生4人4000.0018小时为顾客提供行李服务客房领班1人1800.00服务人员6人6000.00司机1人2000．00二、行政办公费用4000．00估算三、日常维护成本17480.00四、营销成本8000．00估算五、前期开办费摊销5000.00七、营业税金6651．00按收入的5.2%经营收益43583.00二、东海岸公寓装修风格及配置说明A、装修风格：亚热带海滨休闲度假A1、设计原则：人文、环保、简洁、安全A2、装修费用标准：不含家私电器：A款600-800元/m2单房（40m2）预算24000元-32000元一房一厅（52m2）预算3123000元-416000元B款1100-1200元/m2单房（40m2）预算44000元-52000元一房一厅（52m2）预算57000原-67600元A3、基本装修基本要求：一房一厅单房内门推拉门—厅房天花板ICIICI厅房墙ICI或墙纸ICI或墙纸厅房地面复合实木地板/地砖复合实木地板/地砖阳光室天花板ICI或墙纸—阳光室地面复合实木地板/地砖—卫生间天花板艾特板吊顶刷防潮涂料艾特板吊顶刷防潮涂料卫生间地面地砖地砖卫生间墙面瓷砖局部贴马赛克瓷砖局部贴马赛克卫生间洁具（含配件）马桶、浴缸、洗脸盆马桶、浴缸、洗脸盆装修材料建议说明1、建议使用环保材料（如涂料）2、建议使用防火阻燃材料（如地板）3、使用耐磨、防潮、防霉、防水、隔音材料（如地砖、地板涂料）4、此装修标准为基本装修标准，如业主自行装修委托代租管需按此基本装修标准。B、房间家私及配置说明项目户型一房一厅注单房注家床酒店客房用（无床头、带床垫）190cm*180cm酒店客房用（无床头、带床垫）190cm*180cm私类布置床头柜2个，尺寸据实地情况2个，尺寸据室地情况大两位布艺沙发1个，尺寸据实地情况——一位布艺沙发1个，尺寸据实地情况，款式与大两位一致2个角几1个，尺寸据实地情况，与布艺沙发配套——茶几1个，尺寸据实地情况，与布艺沙发配套1个电视柜1个，尺寸据实地情况1个，尺寸据实地情况休闲椅1个，阳光室用——圆几1个，阳光室用——户外扶手椅2张，阳台用2张，阳台用户外圆几1个，阳台用1个，阳台用2件写字台1个，尺寸据实地情况1个，尺寸据室地情况衣柜1个（深度55-65cm）其余尺寸据现场定1个（深度55-65cm）其余尺寸据现场定窗帘尺寸据现场定（双层）尺寸据现场定（双层）电器类配置（含散件）空调1台（1.5匹，单冷国产变频）1台（1.5匹，单冷国产变频）电视机1台，25寸国产超频或纯平1台，25寸国产超频或纯平小冰箱1台，容量和尺寸据实地定1台，容量和尺寸据实地定电热水壶1台，款式另定1台，款式另定热水器1台，浴室用（容量8-10升）1台，浴室用（容量8-10升）排气扇1台，浴室用窗式1台，浴室用窗式电话机2部1部浴室用散件毛巾架、浴巾架、挂钩、纸巾架、晾衣器（安装尺寸据实地定）毛巾架、浴巾架、挂钩、纸巾架、晾衣器（安装尺寸据实地定）浴室浴帘1副（连架、防水）1副（连架、防水）浴室镜子1面，尺寸据实地定1面，尺寸据实地定厅、房照明台灯1、落地灯2、卧室壁灯（床头）2、悬关灯1台灯1、落地灯1、床头灯2、悬关灯1洗手间照明筒灯2-3、镜前壁灯或石英射灯1-2筒灯2、镜前壁等或射灯2备注：1、带*号项目为基本配置。2、家私材质以木料为主，尽量减少使用玻璃材料。3、电器设备均需符合国家相关的安全标准。三、东海岸公寓日常管理细则A、东海岸公寓酒店管理与物业管理的关系A1、总体概括：1、物业管理和酒店管理为两个平行、平等的部门，分工不同，协调合作。2、二者的共同目标是为业主（宾客）提供优质服务，以赢利为目的。3、物业公司负责公寓的安全保卫、公共区域的清洁卫生，日常工程维修保养及商业街的日常管理。4、酒店负责为协议业主及宾客提供酒店式服务，包括礼宾服务、前台问询、接待、收银、总机服务，客房室内清洁、洗衣、托婴、擦鞋、加床等代办服务。5、二者定期召开工作联席会议，讨论工作矛盾，交流工作心得，统一服务形象标准、口径。A2、东海岸物业管理处服务管理范围：1、物业管理处入伙流程及相关事宜礼仪接待组客服组物业公司签约审核组物业公司收银组物业公司收楼引导组是否需现场办理装修手续收楼结束注：入伙时场景布置、宣传资料发放由物业管理处负责。2、物业管理处针对装修管理及入住：物业管理处负责对公寓所有装修项目的监督和管理。包括业主自装、酒店自用房装修、业主委托套餐装修、物业公司除给予积极的协助外，应对房屋的装修尤其是房屋结构的变动和室内原有设备、管线的改动的申报审批制度，对装修施工过程中的垃圾、噪音、用火、用电安全的管理，对装饰装修材料的管理等。以上由地产负责以下由物业公司负责装修审批组YESNO3、物业管理处针对业主搬迁及酒店家私进场（1）物业处负责公寓开荒清洁，打扫好室内外卫生、并清扫出道路，业主室内清洁按物业公司收费标准约定费用，酒店经营用房费用内部进行划转。（2）物业处提供人力协助酒店经营用房家私进场，按酒店经营方要求完成相关布置，业主自用搬迁可进行有偿搬迁。（3）物业负责指挥搬迁车辆出入，安全保卫工作。4、物业管理公司常规性服务：a、房屋建筑主体管理；b、公寓设备设施的维修管理；c、环境卫生管理（物业公司负责除酒店经营用房室内清洁卫生的所有公共区域清洁卫生，包括外围、大堂、办公区域、公共卫生间、电梯间、楼道、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理。注：（1）、专项和特约服务由酒店管理方协调运作：（2）、委托代办服务：在酒店管理方因人力、物力、技术方面无法实施由物业公司实施完成，并按具体业务情况收取相应费用。（3）、公共性服务（社区文化、教育、体育）：所有业主共享。A3、东海岸酒店公寓管理范围：1、入伙期间酒店公寓管理任务及具体分工（1）成立宣传小组，向业主宣设立酒店经营模式专室和展台。附：宣传流程表及注解说明物业公司签约审核组酒店方礼仪接待宣传咨询组酒店经营模式展示会酒店样板房引领组现场签约组注解说明物业公司签约审核组：负责发放委托管理合同、投资手册，酒店指南，酒店装修标准等酒店宣传资料。酒店礼仪接待：由着酒店制服礼宾员引领至专门洽谈位。宣传咨询组：由专人进行一对一讲解酒店经营模式。酒店经营模式展示会：业主集中观摩幻灯片、座谈经营模式，答疑相关问题。酒店