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华厦商务酒店转让项目华厦商务酒店转让项目可行性研究报告可行性研究报告前言经公司批准，东莞市华厦商务酒店转让项目正式立项，并展开项目可行性论证工作。项目论证期间，公司领导大力支持，各位同事积极配合论证作得以顺利展在此感谢大家给予的支持事积极配合，论证工作得以顺利展开，在此，感谢大家给予的支持与帮助。本次评估周期短，相互磨合需时，文档标准未形成，本报告若有不足之处，敬请谅解，同时请予批评和指正。谢谢！2014-1-28项目概况经营环境分析项目改造及定位投资收益预测2014-1-28项目条件分析项目条件分析1、项目概况酒店名称：东莞华夏商务酒店酒店星级：准四星级酒店（按照四星级酒店标准建造）酒店地址：广东东莞市莞城区东城西路鸿福大厦酒店地址：广东东莞市莞城区东城西路鸿福大厦酒店简介：东莞华厦商务酒店位于东莞市莞城区东城西路鸿福大厦，地处市中心，交通方便。东莞华厦商务酒店有客房167间，酒店有商务中心、租车、票务、商场、停车场有商务单人房、豪华单人房、豪华双人房租车、票务、商场、停车场，有商务单人房、豪华单人房、豪华双人房等6种房型。2006年开业楼高8层客房167间/套餐饮设施：配套西餐（简餐）餐饮设施：配套西餐（简餐）会议设施：会议室可容纳100-150人休闲设施：沐足、棋牌周围景观：人民公园地王广场沃尔玛购物广场周围景观：人民公园、地王广场、沃尔玛购物广场上网情况：房间免费宽带上网2014-1-28项目条件分析项目条件分析地址东莞市东城西路鸿福大厦是否独体独立出入口是否独体独立出入口是否临街临街开业时间2006年。建筑面积9104平米。包括：一层大堂265平米，三至八物业总体情况承租面积建筑面积9104平米。包括：一层大堂265平米，三至八层8622平米，以及会议室217平米。另外，负一层地下停车室有免费固定停车位30个。配套设施设备专用变压器800千伏安，客梯2部。未配备独立发电机配套设施设备专用变压器800千伏安，客梯2部。未配备独立发电机土地物业性质集体用地，商业用途。转让酒店现状在营中，证件齐全。前期等按四星级需求配置。转让方东莞华厦商务酒店管理有限公司业主情况转让方东莞华厦商务酒店管理有限公司产权情况本物业产权清晰，消防及酒店经营等证件齐全。酒店所在物业目前主要出租为写字楼、商业及酒店使用。租金目前租金为18.9元/月/平，每五年递增5%。合作条件租金目前租金为18.9元/月/平，每五年递增5%。租期剩余租期13.5年。免租期无交房日期待定2014-1-28交房日期待定项目条件分析项目条件分析2、发展由来酒店转让方东莞华厦酒店，于2005年11月15日与产权方签订租赁合同，租赁范围为一层大堂及3－8层物业，合同期限共20年，首年租金为18元/月/平方租金递增为每五年5%租赁用途为服务业随后酒店公司按四星级标准装方，租金递增为每五年5%，租赁用途为服务业。随后酒店公司按四星级标准装修经营，并取得全部经营所需的证件，装修投入包括客房165间，足浴房55间。从2010年起华厦酒店将客房从2010年起，华厦酒店将客房、足浴带对外承包，目前，其各方面租金收益较为稳定。面租金收益较为稳定。2014-1-28项目条件分析项目条件分析3相关证照3、相关证照目前，我们已经对转让酒店的《建筑设计防火审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》、《营业前消防安全检查合格证》、《营业执照》、《税务登记证》《组织机构代码证》《特种行业许可证》等原件进《税务登记证》、《组织机构代码证》、《特种行业许可证》等原件进行了核对，同时取得了、《房屋租赁合同》、《红宝石沐足城经营承包合同》、《固定资产清查盘点统计表》及《平面图》。其它在关证明文件，转让方将在合同签订前负责提供。件，转让方将在合同签订前负责提供。2014-1-28项目概况经营环境分析项目改造及定位投资收益预测2014-1-28经营环境分析经营环境分析——城市环境分析东莞市位于广东省中南部东边与惠阳区接壤北边与广州市区和增城市、惠1、城市概况东莞市位于广东省中南部，东边与惠阳区接壤，北边与广州市区和增城市、惠州市博罗县为邻，西与番禺区隔海交界。南与宝安区相连。东莞毗邻港澳，处于广州至深圳经济走廊中间。广州深圳济走廊中间2011年东莞市户籍人口为184.77万人，外来暂住人口为413.62万人，常住人口为825.48万人。2014-1-28美莞城美丽莞城2014-1-28——城市环境分析经营环境分析经营环境分析2、交通网络虎广(东莞市公路交通十分发达，107国道、广深高速公路和莞深高速公路贯穿南北，境内4条主干公路和13条联网公路均为一级公路。公路：常虎高速公路。东部快速干线。广深公路。莞惠公路(省道)。东深公路。广深珠高速公路……铁路：东莞是广九铁路广梅汕铁路与京九铁路的交汇点铁路：东莞是广九铁路、广梅汕铁路与京九铁路的交汇点。高铁：广深港高速铁路（经虎门站）。轻轨：广深港客运专线（经东莞市沙田镇虎门镇长安镇）轻轨：广深港客运专线（经东莞市沙田镇、虎门镇、长安镇）、穗莞深城际、佛莞深城际、广佛珠城际、东莞轻轨、莞惠城际轨道（轻轨可直达香港）道（轻轨可直达香港）地铁：东莞4条地铁总长218.3公里有76个车站（建设当中）水路：全市境内拥有航道82条，可通航里程798公里。2014-1-28——城市环境分析经营环境分析经营环境分析3、旅游资源东莞是历史文化名城，境内有鸦片战争博物馆、广东观音山国家森林公园、松山湖景区、新华南MALL·欢笑天地、东莞市科学技术博物馆等5个国家级AAAA旅游景区，有林则徐销烟池、威远炮台、沙角炮台、鸦片战争博物馆、可园等国家级重点文物保护单位、爱国主义教育基地，有村头村遗址、金鳌洲塔等省级文物保护单位。2014-1-28——城市环境分析经营环境分析经营环境分析4、城市荣誉近年来，连续五次被评为全国科教兴市先进市（全国科技进步先进市），连续五次被评为全国双拥模范城，还被评为全国创建文明村镇工作先进市……51项“城市之最”51项“城市之最”【世界最大羊毛衫生产基地】【第三届全国相对富裕地区排名第一】【全球最大UPS制造基地之一】【中国家具出口第一镇】【全球最大UPS制造基地之】【中国家具出口第镇】【城市创新能力列国地级市第一】【城市科学发展综合评价居全国地级市第一】【全国首台散裂中子源落户东莞】【中子源国际合作会议首次在中国举行】【全国首台散裂中子源落户东莞】【中子源国际合作会议首次在中国举行】【首届中国专利技术展示交易周】【全国第一个服装设计制造基地】【国内首台多功能车载发电及压缩机组】【全国最大的太阳能研究院】【东莞水道特大桥创国内建桥史四项第一】【全国地级市首艘海洋环境应急艇】【首个移动客户过千万的地级市】【国内最大的国际印刷技术展览会】2014-1-28【中国首条水下铁路隧道开凿】【全国最大汽配城】……——城市环境分析经营环境分析经营环境分析5、经济发展2012年东莞生产总值（GDP）5010.14亿元，比上年增长6.1%。三大产业比例为0.4：46.9：52.7。人均地区生产总值60556元，增长5.7%。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长15.2%，批发和零售业增长2.7%，住宿和餐饮业增长1.5%，金融业增长14.1%，房地产业增长4.8%，其他服务业增长7.8%。2013年季度数据表明工业生2013年一季度数据表明，工业生产正逐步恢复。全市规模以上工业增加值42732亿元同比增长增加值427.32亿元，同比增长9.8%，增速比全省平均水平高0.9个百分点。2014-1-28个百分点——城市环境分析经营环境分析经营环境分析居民消费价格指数全年居民消费价格总水平上涨2.9%。其中居住类上涨1.5%，娱乐教育文化用品及服务类上涨1.8%，衣着类上涨1.0%，食品类上涨6.1%，医疗保健和个人用品类上涨4.8%，烟酒类上涨1.4%，交通和通信类下降1.2%，家庭设备用品及维修服务类上涨1.4%。2014-1-28——城市环境分析经营环境分析经营环境分析固定资产投资全年固定资产投资1180.35亿元，增长9.4%。产业投资集中在第二、三产业。第年固定资产投资亿元，增长产投资集中在第产第二产业投资414.89亿元,其中制造业投资382.60亿元；第三产业投资763.49亿元，其中住宿和餐饮业投资额为10.19亿元，增长达121.1%。2014-1-28——城市环境分析经营环境分析经营环境分析国内贸易全年全市批发和零售业实现增加值486.88亿元，增长2.7%；住宿和餐饮业实现增加值180.22亿元，增长1.5%。全年全市社会消费品零售总额1354.58亿元，增长9.3%。其中，住宿餐饮业零售额120.49亿元，增长67%6.7%。2014-1-28——城市环境分析经营环境分析经营环境分析酒店及旅游至2012年末，东莞全市有星级酒店89家，其中五星级酒店20家。全年接待国际及港澳台游客414.92万人次，增长16.1%。16.10%16.00%18.00%50006000从表看出东莞的游4147.724809.57352911.10%1000%12.00%14.00%40005000从表看出，东莞的游客数量在珠三角主要城市中位居最后游470%7.20%6.00%8.00%10.00%20003000城市中位居最后，游客的数量远比不上其它城市。414.924.70%0.00%2.00%4.00%01000游客（万人次）它城市。2014-1-28深圳广州东莞佛山次）增长——城市环境分析经营环境分析经营环境分析2012年东莞旅游收入为50.98亿美元，增长31.2%，增速最快。51.4550.9831.20%30.00%35.00%525450.9823.40%20.00%25.00%464850收亿43.2945.715.60%10.00%15.00%424446收入（亿美元）增长6.00%0.00%5.00%384042最新数据表明：2013年一季度住宿业零售总额有所下降，一季度全市住宿业实现营业额1380亿降51%分析原主受外经济明朗原导致深圳广州东莞佛山2014-1-28营业额13.80亿元，下降5.1%。分析原因主要受国外经济不明朗原因导致。——城市环境分析经营环境分析经营环境分析居民储蓄存款2012年末全市金融机构各项人民币存款余额7430.46亿元，比年初增长12.4%。其中城乡居民储蓄存款余额4204.20亿元，增长13.3%。2014-1-28——城市环境分析经营环境分析经营环境分析人均可支配收入全年城市居民人均可支配收入42944元，农村居民人均纯收入24944元，分别增长8.7%和9.2%。元，分别增长和全年城市居民人均消费性支出31369元，增长14.1%，城市居民人均住房建筑面积58.44平方米。2014-1-28——城市环境分析经营环境分析经营环境分析300003500040000450001140%1160%12.60%12.00%14.00%1000015000200002500011.40%11.60%8.70%400%6.00%8.00%10.00%0500010000广州深圳东莞佛山0.00%2.00%4.00%广州深圳东莞佛山2014-1-28——城市环境分析经营环境分析经营环境分析“十二五”发展规划根据东莞“十二五”发展规划，到2015年，全市服务业增加值达到GDP的50%以上，重点推动发展金融、物流、会展等行业。相信将会进一步带动包括酒店行业在内的行业发展。2014-1-28——城市环境分析经营环境分析经营环境分析2014-1-28——城市环境分析经营环境分析经营环境分析根据东莞“中央商圈及重点引导区城市设计”，本项目所处的“鸿福路——东纵根据东莞中央商圈及重点引导区城市设计，本项目所处的鸿福路东纵路”商圈为重点规划区域，定位为引导城市商业、商务发展的重要区域。2014-1-28房地产、商圈及消费者研究——略2014-1-28小结：1、东莞区位优越、产业基础稳固，人均财富量远超周边，城市营商环境优良。同时，201