丝绸之星空中花园酒店式高档住宅计划

目录•第一部分：项目分析•一、项目简介•二、项目ＳＷＯＴ分析•三、梁平市场调查•四、项目综合评价及项目发展策略•第二部分：项目整体定位•一、整体定位原则•二、项目整体定位•三、形象定位•四、定价策略定位•五、目标客户定位•第三部分：整体营销推广•一、整体推广原则•二、整体推广思路•三、整体推广执行•第四部分：部分VI欣赏第一部分项目分析•一、项目简介•（一）、项目基本资料•占地面积：省略•净用地面积：省略•物业类别：商住•总建筑面积：省略•建筑形式：高层景观公寓+商业裙楼•楼层状况：省略•容积率：省略•道路占地：省略•建筑覆盖率：省略•绿化率：省略•总户数：省略•规划人口：省略•总停车位：省略•（二）地块现状（略）•（三）项目四至（略）•（四）交通分析（略）•（五）景观分析:•目前项目景观设计无明显个性，为符合本项目的整体形象定位，提出以下几点建议：•1项目外路段，路面损坏严重，道路边无景观，严重影响项目形象，建议种植一些树木或设置雕塑等景观。•2项目售房部不明显，在主干道连指示牌都没有，对项目推广销售造成极大阻力，建议于双桂路至项目十字路口出树立大型指示牌，与广告牌指引。•3项目入户通道狭长，入户大门无特色，建议以“酒店式入户”为主题进行装修改造。（六）配套分析•1、增设公交站台，并争取以“丝绸之星”命名该站点。•2、对项目商业进行整体分析、业态定位，初步锁定主力超市、社区餐饮名店、果蔬便利店、干洗店等。建议引进一家24小时全天候的连锁便利超市店（“wowo”、“为客”），通过生活的时尚便利来展现楼盘的高端品质。•3、项目自身商业配套在销售中主要注意居家服务的必要配套，不过分的强调自身完善繁华的商业配套，重点突出“酒店式物业管理”主题配套服务，在宣传推广中重点强调如下配套服务：•□家居清洁□汽车清洁□衣服洗烫□代聘钟点工□代购商品□代定车船票•□邮政服务□住宅外观清洗□花匠服务□上门厨师□订餐□地毯清洗•□宾馆预约服务□代办快递服务□叫车服务□代办搬家□健身房预约□叫醒服务•□商务中心预约□电脑/传真服务□代订书报二、项目ＳＷＯＴ分析•（一）、优势•自然条件得天独厚，雄踞城市中心地段、城市CBD核心区域。•地处目前梁平商业核心区，商业氛围最浓、人气旺盛，且与政府接壤，周边为高收入人群工作区，更易吸引城市菁英的关注。•准现房出售，增加购房者安全感•开发公司实力运营，品质保障•（二）、劣势•户型设计失败，采光、布局等出现明显败笔。•项目规模偏小，加之地处支路，造成知名度较低。•片区目前缺泛居住的文化氛围。•片区内老旧房屋较多，人文景观较差•（三）、机会•由于国内局势稳定，加之整体经济的持续稳定增长，给高品质住宅提供了空前的机会。•梁平商业中心的逐步成型，城市核心地位愈发不可撼动，升值潜力巨大。•居民生活水平的不断提高，对居住环境的要求正不断的提高，以至梁平本土开发企业思路跟不上需求的提高，为项目的入市提供了绝好的机会。•城市核心位置的土地资源稀缺，房价会稳中有升，从而为开发带来可观的利润空间。•（四）、威胁•相同区位优势和自然资源优势的楼盘潜量巨大，如果都不限制的一味跟风，受目前国内一线城市房价普遍下降的影响，客户观望心态加剧。因没有足够的资金支撑，必将造成楼盘档次缺乏和残酷的价格竞争。•央行放贷门槛升高，频频加息导致楼市价格上升压力加大。三、梁平市场调查（部分代表性楼盘）1、北池花园2、帝豪国际城3、高青尚品4、青云·东城丽景5、石马花园6、兴茂·盛世华都7、学府中央8、雪莱--翡翠城9、玉龙·庭院10、竹海·南山锦城1、北池花园•项目形象：•开发商：重市琦胜房地产开发有限公司•项目地址：梁平县北池街（原北门塑料厂）•售房部位置：梁平县鲁班路七区A栋4号•售房部电话：023-5322326613983510091•产品类别：普通住宅•户型面积：70--110平米.左右，•产品品质：商住宅楼。•配套设施：配套设施缺乏。•营销手法：传统营销模式，无代理•形象定位：项目约一万方，伪花园小区，仅几栋孤立住宅，配套尚不能达到花园小区规模，•项目地址属于城市中心边缘，户型设计较为合理。•销售及价格：10月份开盘•销售率：项目尚未启动•项目及物管卖点：距离城市中心不远，与汽车站，火车站，机场路距离较近，受主城以外居民关注。2、帝豪国际城•项目形象：•开发商：重庆市帝豪房地产开发有限公司•项目地址：梁平县双桂街道迎宾路•售房部位置：梁平县双桂街道迎宾路•售房部电话：[phone]•产品类别：大型花园洋房小区•户型面积：120--180平米左右，•产品品质：纯住宅楼。•配套设施：项目自身景观及基础设施较为完善，但周边城市配套极其缺乏。•营销手法：专业营销公司•形象定位：花园洋房小区（此项目规模在梁平范围属于大型项目）。•销售及价格：均价3980元／㎡，起价3880-4080元／㎡•销售率：一期已销售70%。但一期规模小，仅4栋住宅•项目及物管卖点：属于新开发区域，绿化面积大，项目自身景观及基础设施较为完善，但距城中心远，生活配套缺乏，购物、交通等不便利。单价不高，但户型面积大，总房款高，且户型设计不合理，使用率低（部分户型面积为120㎡，仅有2房）3、高青尚品•项目形象：•开发商：重庆市高青房地产开发有限公司•项目地址：梁平县人民南路90号。•售房部位置：梁平县人民南路90号。•售房部电话：[phone]•产品类别：花园洋房（6万方左右）封闭式的物业管理•户型面积：75--120平米.•产品品质：纯住宅小区•配套设施：项目景观有近3000㎡中庭花园和100㎡人工湖，周边城市配套有南山公园、学校、医院、超市、银行等，项目自身配套属于中小规模，周边配套较为完善•营销手法：专业营销公司•形象定位：封闭式花园小区•销售及价格：均价4100元，起价；3900-4200元／：㎡•销售率：一期销售80%，二期尚未动工，总户数约在800户左右。•项目及物管卖点：距离城市中心较近、周边配套完善、户型设计较好，但大户型销售状况不佳4、青云.东城丽景•项目形象：•开发商：重庆市青云房地产开发有限公司•项目地址：梁平县人民东路318号。•售房部位置：梁平县人民东路318号。•售房部电话：[phone]•产品类别：28万的花园洋房•户型面积：80--120平米.•产品品质：纯住宅小区•配套设施：近8000㎡中庭花园，3000㎡人工湖，周边城市配套有学校、医院、超市、银行等，项目自身配套属于中小规模，周边配套较为完善•营销手法：专业营销公司•形象定位：花园洋房•销售及价格：均价3900元，起价；3600-4100元／：㎡•销售率：一、二期售空，三期销售70％。•项目及物管卖点：项目自身景观、周边生活配套较完善，户型及价格规划合理。5、石马花园•项目形象：•开发商：梁平县新宇房地产开发有限公司。•项目地址：梁平县石马路。•售房部位置：梁平县石马路（交通家属院对面）。•售房部电话：[phone]•产品类别：普通住宅，2栋电梯楼和四栋楼梯房•户型面积：90--120平米.•产品品质：纯住宅小区•配套设施：项目景观较好，公共基础设施不全，项目周边邻近石马公园，生活配套较完善•营销手法：传统营销模式，无代理•形象定位：花园小区•销售及价格：均价3900元，起价；3600-4100元／㎡•销售率：一期2栋楼梯房售空，二期电梯房卖70％，第三期尚未动工•项目及物管卖点：项目自身景观及周边生活配套较完善，邻石马公园。6、兴茂.盛世华都•项目形象：•开发商：万州兴茂集团•项目地址：梁平县石马。•售房部位置：梁平县石马路。•售房部电话：[phone]•产品类别：花园洋房社区。•户型面积：74--192㎡。•产品品质：纯住宅小区•配套设施：项目自身公共基础设施及绿化完善，周边生活配套完善•营销手法：营销部门销售•形象定位：大型花园社区•销售及价格：一期均价3700元，二期：尚未启动。•销售率：一期售空。•项目及物管卖点：大型花园社区、项目自身公共基础设施及绿化完善、周边生活配套完善、绿化绿高7、学府中央•项目形象：•开发商：重庆市豪苑房地产开发有限公司•项目地址：梁平县人民南路南门桥红旗中学旁。•售房部位置：梁平县人民南路（南门桥头）。•售房部电话：[phone]•产品类别：花园洋房加电梯房•户型面积：70--130平米•产品品质：纯住宅小区•配套设施：项目自身公共基础设施及绿化完善，周边生活配套完善•营销手法：专业营销公司•形象定位：花园洋房加电梯房•销售及价格：一期售空，二期尚未启动，价格不详，•销售率：一期售空，二期尚未启动，10月份开盘。•项目及物管卖点：距城市中心较近，户型设计较好，封闭式物业管理。8、雪莱.翡翠城•项目形象：•开发商：重庆市合顺房地产开发有限公司•项目地址：梁平县梁山镇石马59号。•售房部位置：梁平县梁山镇石马路号。•售房部电话：[phone]•产品类别：6万的花园电梯洋房•户型面积：80--120平米左右•产品品质：商住楼。•配套设施：近千平米中庭花园，人工湖，周边城市配套有学校、医院、超市、银行等，项目自身配套属于中型规模，周边配套较为完善•营销手法：不详•形象定位：算电梯花园小区•销售及价格：均价4500元，起价；4250-5200元／㎡•销售率：一期销售85％，二期销售中。•项目及物管卖点：距城中心较近，户型设计好，距离学校近，配套设施好，封闭式物业管理，目前属于梁平最贵住房。9、玉龙.庭院•项目形象：•开发商：重庆市鸿永房地产开发有限公司•项目地址：梁平县鲁班路。•售房部位置：梁平县鲁班路。•售房部电话：[phone]•产品类别：普通住宅•户型面积：70--120平米.•产品品质：商住楼。•配套设施：项目自身配套缺乏，周边生活配套完善•营销手法：传统营销模式，无代理•形象定位：花园小区•销售及价格：均价3800元，起价；3600-3900元／：㎡•销售率：一期销售空，二期销售80％，3期尚未启动。•项目及物管卖点：距离城市中心较近，户型设计合理，单价低。10、竹海.南山锦城•项目形象：•开发商：重庆市竹海房地产开发有限公司•项目地址：梁平县黑桃湾（附小对面100米）•售房部位置：梁平县黑桃湾（附小对面）•售房部电话：[phone]•产品类别：大型的花园电梯洋房•户型面积：70--180平米.左右，•产品品质：纯住宅楼。•配套设施：项目自身公共基础设施及绿化完善，周边生活配套完善•营销手法：传统营销模式，无代理•形象定位：大型的花园电梯洋房•销售及价格：6月开盘•销售率：一期销售中，二期售空，三期尚未启动。•项目及物管卖点：距城中心较近、项目自身公共基础设施完善、周边生活配套完善、封闭式物业管理。四、项目综合评价及项目发展策略•A通过独特的空中花园酒店式高档住宅的项目总体规划定位，树立梁平高端的项目及企业形象，从产品和营销两方面确立地位，营销先行，营销指导产品开发，而不是修好什么卖什么，应该走市场需求什么，就修什么样的房子。营销应从产品和企业形象两方面确定市场地位，首先由产品决定企业的形象，而后由企业形象拉动产品销售。•B把握楼盘建设时机，时间不等人，机会不等人，市场更不会等人，只有努力抓住一切可以加快进度的机会向前赶，才能把握市场。•C以梁平空中花园酒店式高档住宅的项目形象入市，注重展示和体验式营销，营造至高品质核心尊贵生活氛围，提升楼盘价值。•D以独特的空中花园酒店式高档住宅为主题，全面树立项目差异化的高端形象。第二部分项目总体定位•一、整体定位原则•（一）、项目定位之基准•项目位于梁平主城核心位置，周边是正在新兴的高档居住楼盘群，与梁山镇政府、梁山小学等为邻，其最终决定了最适宜建造一个中小规模空中花园酒店式高档住宅社区，充分发挥主城核心位置的地理资源优势