房地产项目开发计划

广州项目计划书（草案）北京金开玉制建设管理有限公司2014.6.22目录一、项目概况二、产品定位三、开发计划四、经济测算五、首期计划一、项目概况项目地块占地1000亩，容积率0.5，估算建筑面积为34万平米。地块内最大高差近200米，平均高度比广汕公路高出近100米，其中40度以上的陡坡区占地22%，25-40度的中坡区占地53%，25度以下的缓坡区只占25%。本项目距离广州标志性建筑的直线距离：1、广州市政府：29.8KM；2、广州塔：25.8KM；3、珠江新城：25.3KM；4、广州东站：23.3KM；5、广州新白云国际机场：26KM。二、产品定位概要：项目定位：拥有稀缺山景的近郊山地别墅大盘，强调舒适、静谧的林语山庄客户来源：广州市区（尤以天河区为主）和萝岗区科学城就职的高端客户产品定位：20万平方米山地别墅，13万平方米多层洋房，1万平方米配套价格预判：别墅2.8万元/平方米；洋房1.6万元/平方米土地属性地形高差大，典型的山地别墅，具有特殊的空间和视觉的体验。利用地形坡度，可以使山地居住区的道路蜿蜒曲折，增加趣味感。山地视线的发散与收敛、视角的俯仰变化都有利于组织多层次的空间景观、视线走廊和景观轴线。山地的生态多样性有利于创造灵活的功能流线，达到建筑功能空间与山地空间互相呼应的特殊效果。山地资源客户选择广州改善型客户，以天河、萝岗为主，辐射大广州。地段、自然环境的稀缺、容积率等土地属性决定了本项目为高端类型土地。项目定位：拥有稀缺山景的近郊山地别墅大盘，强调舒适、静谧的林语山庄广州市区（尤以天河区为主）客户•天河区企业员工：天河区一直属于广州市的核心城区，并且以珠江新城为核心，形成了广州市的CBD区域，该区域截止2013年，有144家世界500强企业进驻，而且该区域的第三产业（服务业）占全区GDP的86%，就业需求量巨大，而目前天河区的房价基本为35000-40000元/平米，因此天河区的大量企业员工的购房需求势必向东释放，而萝岗区将承接天河区的这部分购房需求。•天河区公务员、教师等行政事业单位人员：天河区集中了大量高校，区内有22所高等院校、34间科研院所等，因此公务员、各类学校的教职员工也将产生大量的购房需求。萝岗区科学城就职的高端客户•广州政府对萝岗进行高起点、国际级规划，萝岗新城孵化的广州“硅谷”“高技、高智”的区域已初现雏形。在科学城，拥有世界500强企业中的111家进驻于此，外资企业超过290家，有超过3000名海归精英人才在此创业，产业经济引发巨大的区域潜能不可估量，将为萝岗楼市的发展带来旺盛的中高端客源。黄埔区等邻近客户城市东部的改善类客户群体目标客户定位客户来源客户类型•本项目土地属性比较符合的主要人群是富贵之家，同时考虑到项目规模较大，适宜涵盖多种。主流客户群体为：房改、高端客户，主要考虑客户自住、常住需求。产品定位产品建议对应客户产品类型面积建议面积占比购置动机房改客户普通洋房100-140三居占20%，约6.6万平米前期不做精装修，前期低价入市，比市场平均价格低20%，打开市场，拉升价格。后期可根据情况适当增加精装修，价格与市场价格拉平。130-160四居占20%，约6.6万平米高端客户经济型别墅160-180平米占30%，约9.9万平米做精装修（标准暂时按照3000元/平预测）价格与目前市场别墅价格持平，约2.8万/平米180-220平米占20%，约6.6万平米250平米占10%，约3.3万平米•市区、近郊别墅产品稀缺，且本项目有丰富的景观资源，可支持别墅产品售价，建议在规划排布适宜的前提下尽可能多排别墅类产品，建议面积占比60%。•普通洋房适宜在项目前期开发，低价入市，打响知名度，低开高走，为未来别墅打开市场。走量，快速出货，挣名声，占领市场由于板块内的各类配套相对落后，居住氛围不成熟，商业氛围不浓，项目配套以及项目各项硬件设施的设置需求量估计较大，约1万平米。对项目的配套有以下建议：建议一：符合项目定位的生活配套需求小区内可解决各类生活配套需求通过会所设置满足高端客户需求配套小学尝试引进公立名牌学校提升社区物业服务水准建议二：充分利用环境优势，合理利用项目高差坡度小区主入口、展示区充分展示景观强调建筑与山体的互动、融合4.房屋本身1.区域认知2.配套及环境3.小区环境及设施项目开发经营思路建议产品定位本项目御湖名邸项目区位55地段印象56交通方便度55周边自然环境57居住氛围56教育方便度55生活方便度55未来城市规划55周边繁华度55综合分值4549售价2.75万3万市场比较法中影响因素的权重计算本项目取值为5，其他取值范围在1-10之间。项目售价预测——推导过程本项目雅居乐·富春山居保利越秀·林南林语项目区位576地段印象576交通方便度575周边自然环境576居住氛围586教育方便度585生活方便度585未来城市规划575周边繁华度575综合分值458549评分系数11.91.1权重系数10.30.7售价1.5万2.5万1.7万通过市场比较法的推导（下表显示了推导过程），本项目若现在入市，别墅售价2.75万，洋房售价1.5万合理。若2015年入市，以广州平均售价年涨幅7%为参考，别墅售价2.9万，洋房售价1.6万合理；三、开发计划概要：项目分期：项目八期建设，前段小量建设，后续相对放量一期范围：销售中心（未来会所）、别墅示范区，力争14年底开工每期工期：每期建设18个月项目总工期：约七年项目开盘：2015年9月，同时销售中心和示范区开放项目建设开发总体规划及首、二期工程建设初步安排计划序号工程名称建筑面积(m²)进场时间竣工时间工期（月）具体包含的工程内容要点备注一第一标段（首期)130002014/8/12015/8/25总体场地布置及销售中心、现场示范区营造规划设计及单体设计的确定及报送审批完成时间1总体场地布置2014/8/12014/10/30含项目全场围挡、首期围墙、三通一平等场地布置工作（全场道路视情况）2销售中心100002014/11/12015/8/15含基础、主体、机电安装、内外装修、外环境、市政外线（不含软饰）3现场示范区3000含样板展示区约800m²——其中有精装修样板间及附带景观展示区二第二标段（二期)300002015/4/152016/8/3018总建筑面积3万m²的别墅群，相关景观、市政等全部配套工程2015年9月份取得预售证1别墅300002015/4/152016/4/1512含基础、主体、砌筑、水电安装（含弱电）、外檐（含屋面、外立面）2景观工程480002015/10/252016/4/256根据容积率及首层面积估算3市政外线2016/4/152016/8/154给排水、电力、通讯、燃气等三第三标段（三期)400002016/6/152017/10/3018总建筑面积4万m²的别墅群，相关景观、市政等全部配套工程2016年10月份取得预售证四第四标段（四期)600002017/5/152018/9/3018总建筑面积6万m²的建筑群，相关景观、市政等全部配套工程2017年9月份取得预售证五第五标段（五期)600002018/5/152019/9/3018总建筑面积6万m²的建筑群，相关景观、市政等全部配套工程2018年9月份取得预售证六第六标段（六期)600002019/5/152020/9/3018总建筑面积6万m²的建筑群，相关景观、市政等全部配套工程2019年9月份取得预售证七第七标段（七期)600002020/5/152021/9/3018总建筑面积6万m²的建筑群，相关景观、市政等全部配套工程2020年9月份取得预售证项目开发计划总体建设分期：本项目工程建设阶段总体计划分为七个标段，同步分为七期建设，总体实行滚动开发的建设策略。各期主要指标：首期为工程前期现场工作及售楼处、示范区建设；除二期（标段）及三期分别为3万m²、4万m²外，余后各期建设规模均为5万m²左右。总体工期安排：拟于2014年8月份进场进行场布作业，2014年11月份开始施工首期，2015年4月份开始全面进行二期工程建设（建筑面积3万m²），至2021年10月份全部建设工程结束。总工期计划为七年。产品比例总面积(平米）预计销售单价总价（万元）备注小联排100%33000023000759,000.00单套160-180平米全部为小户型联排别墅联排+洋房产品比例总面积(平米）预计销售单价总价（万元）合计（万元）备注联排90%29700023000683100735,900.00洋房单套90-130平米的平层或部分叠拼洋房10%330001600052800大HOUSE+小联排+洋房产品比例总面积(平米）预计销售单价总价（万元）合计（万元）备注大别墅5%165003000049500747,450.00别墅单套300平米左右小联排85%28050023000645150洋房10%330001600052800业态配比分析说明：根据产品定位建议及以上三种配比方案分析总体售价均在74亿左右。四、经济测算总收入：745,800.00万元总支出：563,938.20万元税后净利润：136,396.35万元销售净利润率：24%首期开工前资金需求：约2,099.4万元首期开盘前资金需求：约13,610.62万元概要：至2015年底管理费用：1,000万元首期销售费用：500万元项目销售财务测算收益预测预算（损益口径）营业收入745,800减：开发成本428,948.4减：期间费用74,580.00减：营业税及附加60,409.80成本费用合计563,938.20税前经营利润181,861.80税前投资利润率32.25%销售利润率24.38%所得税45,465.45税后经营利润136,396.35销售毛利率32%销售净利率24%18单价（元/平方米）面积（万平方米）销售收入（万元）别墅2700019.8534,600.00洋房1600013.2211,200.00小计745,800销售收入：本项目占地项目1000亩、容积率0.5，估算建筑面积为34万平米，基于前述配套条件较差，因此配套设施的用量估计较大，约1万平米，剩余33万平米，其中别墅面积19.8万平方米，占比60%，洋房面积13.2万平方米，占比40%。根据推到出的售价，本项目销售收入为74.58亿元。收益指标：本项目总成本约56.39亿元，净利润13.64亿元，销售毛利率32%，销售净利率24%。项目总成本预估单位：万元科目明细总计备注土地费用土地成本150,000.00用地1000亩，单价150万/亩，占地面积约67万平米，容积率0.5，总建筑面积约33.5万平米，地下建筑面积考虑5万平米，土地契税6,000.00按土地费用的4%计取大市政配套费2,079.00计交配套设施建设费基数1080元/㎡*增收比例0.5%=54元/平米其他与取得土地相关的费用0.00土地费用合计158,079.00前期费用设计费7,700.00按200元/平米估算前期报批报建费用6,930.00前期180元/平米估算规费\电\燃气\等15,400.00市政配套400元/平米估算前期不可遇见费用900.90按前期费用3%前期费用合计30,930.90建安工程232.950.00地上建安按4700元/平米估算，地下建安按2500元/平米，销售中心10000平米，考虑6000平米精装修，软、硬装均考虑3000元/平米，别墅19.8万平米考虑3000元/平米装修标准不可预见费用6,988.50按建安造价3%工程费用合计239,398.50开发成本合计428,948.40期间费用财务费用0.00暂不考虑财务费用管理费用44,748.00其中日常管理费2%，建设管理费4%销售费用29,832.00收入4%小计（4）74,580.00营业税及附加营业税37,290.00收入5%城建税2,610.30营业税7%教育费附加、地方教育费附加1,864.50营业税5%土地增值税18,645.00按收入2.5%小计（