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2017年上半年深圳房地产市场解读2017.71.宏观经济背景2.政策背景分析3.土地市场表现4.商品住宅市场表现5.商业市场表现6.办公市场表现7.下半年市场预判目录Content宏观经济背景1Part经济总体呈现稳中向好发展态势，金融去杠杆初见成效，居民收入结构进一步优化；上半年房地产行业对经济贡献度出现回落，政策调控效果显现，全国商品住宅市场增速放缓；热点城市需求外溢，周边三四线城市楼市升温，房地产行业整合趋势加快。【全国经济】上半年我国GDP同比增长6.9％，经济总体呈现稳中向好发展态势数据来源：央行，统计局，wind2017年上半年我国GDP总量为38.15万亿元，同比增长6.9％，比上年同期提高0.2个百分点。其中二季度，我国GDP同比增长6.9％，增速与一季度持平，比去年同期加快0.2个百分点。50.049.950.450.451.251.751.451.351.651.851.251.251.748.549.049.550.050.551.051.552.02016.6-2017.6中国制造业PMI指数（经季节调整）(%)2017年上半年制造业PMI均值为51.5%，高于去年同期1.7个百分点，总体呈现稳中向好的发展态势。在GDP的三大产业构成中，第三产业是拉动经济增长的主要力量，继续保持对经济增长的较高贡献率。第一产业增加值21987亿元，同比增长3.5%；第二产业增加值152987亿元，同比增长6.4%；第三产业增加值206516亿元，同比增长7.7%。7.97.67.97.77.47.57.17.27.07.06.96.86.76.76.76.86.96.96.06.57.07.58.02013年1季度2季度3季度4季度2014年1季度2季度3季度4季度2015年1季度2季度3季度4季度2016年1季度2季度3季度4季度2017年1季度2季度GDP季度同比涨幅（%）219871529872065163.56.47.70123456789050000100000150000200000250000第一产业第二产业第三产业绝对额（亿元）2017年上半年三大产业增加值及同比涨幅【全国经济】M2同比增速连续5个月放缓，金融去杠杆初见成效2017年6月末，广义货币M2余额163.13万亿元，同比增长9.4%，增速连续两个月在10%以下运行，6月增速再创历史新低，分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点，为连续第五个月放缓。随着稳健中性货币政策的落实，金融机构表外扩张速度有所放缓，由此派生的存款和M2增速相应下降，这是金融体系内部去杠杆的客观结果。149.05149.16151.10151.64151.95153.04155.01157.59158.29159.96159.63160.14163.1311.8%10.2%11.4%11.5%11.6%11.4%11.3%11.3%11.1%10.6%10.5%9.6%9.4%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%140.00145.00150.00155.00160.00165.002016.062016.072016.082016.092016.102016.112016.122017.012017.022017.032017.042017.052017.06月末M2余额（万亿）M2同比增速2016.06-2017.06我国M2余额及其同比增长率数据来源：央行国际宏观经济【全国经济】上半年人民币个人中长期贷款增速明显放缓，占新增贷款总额35%17,00019,60014,60013,30022,50022,30030,50056,80028,20015.3%-25.5%-8.9%69.2%-0.9%36.8%86.2%7.6%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01000020000300004000050000600002009年2011年2013年2015年2017年1-6月居民户中长期人民币贷款（亿）同比（%，右轴）2009年至2017年6月我国居民户中长期人民币贷款情况1.390.460.951.210.650.791.042.031.171.031.101.111.532.460.511.780.001.210.690.171.482.311.270.261.112.642.142.122.132.252.302.332.442.362.472.622.652.882.940.000.501.001.502.002.503.003.500.000.501.001.502.002.503.00当月新增人民币贷款（万亿）当月新增人民币存款（万亿）当月同业拆借加权平均利率（%）2016.06-2017.06我国信贷市场数据上半年人民币存款增加9.07万亿元，其中住户存款增加3.94万亿元。2017年一季度货币政策收紧后，住户部门人民币中长期贷款增速明显放缓。上半年人民币贷款增加7.97万亿元，其中，以个人按揭房贷业务为主的中长期贷款增加2.82万亿元，占新增贷款总数的35%，低于去年全年45%左右的平均水平。数据来源：央行，统计局【全国经济】上半年CPI同比上涨1.4%，PPI同比上涨6.6%国家统计局数据显示，上半年CPI同比上涨1.4%，PPI同比上涨6.6%。其中，6月份CPI同比上涨1.5%，PPI同比上涨5.5%，两者同比涨幅均与5月持平，环比都较5月有所下降，降幅均为0.2%。从目前趋势来看，下半年CPI仍将延续平稳发展态势；而6月份PPI同比涨幅连续下降3个月后企稳，下半年或呈现继续回落态势。1.91.81.31.92.12.32.12.50.80.91.21.51.5-0.10.20.10.7-0.10.10.21.0-0.2-0.30.1-0.1-0.2-0.50.00.51.01.52.02.53.0同比环比2016.06-2017.06CPI涨跌幅（％）-2.6-1.7-0.80.11.23.35.56.97.87.66.45.55.5-0.20.20.20.50.71.51.60.80.60.3-0.4-0.3-0.2-4.0-2.00.02.04.06.08.010.0同比环比2016.06-2017.06PPI涨跌幅（％）数据来源：统计局国际宏观经济【全国经济】经济仍处于中速增长，CPI仍处通缩区间08Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q212Q314Q214Q314Q416Q116Q216Q316Q417Q117Q2-4.0-2.00.02.04.06.08.010.05.006.007.008.009.0010.0011.0012.0013.0010年：适度宽松的货币政策CPI3%，GDP增速8%低增长、低通胀（危险）CPI3%，GDP增速8%高增长、高通胀（过热）CPI3%，GDP增速8%低增长、高通胀（滞涨）CPI%3%8%08年：从紧的货币政策11年：稳健的货币政策12年：稳健中微调预调14年：适度宽松货币政策GDP%15年：宽松的货币政策CPI3%，GDP增速8%高增长、低通胀（最优）16年：适度宽松货币政策17年：稳健偏紧货币政策数据来源：统计局，wind国际宏观经济【全国经济】上半年我国居民收入同比增长8.8%，跑赢GDP增速522551865785563663086151684666097435160018351737199518482108199922192117704719804784882857963926105615211522169817281892192020782181232402000400060008000100001200014000转移净收入财产净收入经营净收入工资性收入全国居民人均可支配收入（元）2017年上半年居民人均消费支出及构成居民收入结构进一步优化，财产收入和转移收入增长快于整个居民收入增长：2017年上半年，全国居民人均可支配收入12932元，比上年同期名义增长8.8%，扣除价格因素，实际增长7.3%。按收入来源分，上半年，全国居民人均工资性收入增长8.6%，占可支配收入的比重为57.5%；人均经营净收入增长5.9%，占可支配收入的比重为16.4%；人均财产净收入增长9.6%，占可支配收入的比重为8.2%；人均转移净收入增长11.9%，占可支配收入的比重为18.0%。居民商品消费支出增长平稳，服务消费支出继续快速增长：2017年上半年，全国居民人均消费支出8834元，比上年同期名义增长7.6%，扣除价格因素，实际增长6.1%。上半年，全国居民人均消费总支出中，食品烟酒和居住消费所占比例最高，分别占比30.3%和21.7%，消费额达到2678元和1919元，分别增长了5.6%和8.3%；医疗保健和教育文化娱乐消费的增长率最高，分别达到11.9%和10.0%。数据来源：统计局国际宏观经济【全国经济】我国外汇环比上升，美元加息对我国影响减弱数据来源：wind6.10006.20006.30006.40006.50006.60006.70006.80006.90007.00002015-12-012016-01-012016-02-012016-03-012016-04-012016-05-012016-06-012016-07-012016-08-012016-09-012016-10-012016-11-012016-12-012017-01-012017-02-012017-03-012017-04-012017-05-012017-06-012017-07-01美元兑人民币汇率（日）美元第1次加息美元第2次加息美元第3次加息美元第4次加息28,000.0029,000.0030,000.0031,000.0032,000.0033,000.0034,000.002015-122016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-06中国外汇储备（亿美元）北京时间6月15日，美联储公布将联邦基金利率提高25个基点，并维持2017年再加一次的预测。此次调整后的联邦基金利率上限为1.25%，下限为1%。算上2015年12月、2016年12月，以及今年3月份的加息，美联储已经累计加息4次。6月末，我国外汇储备规模为30568亿美元，环比增幅0.11%，自今年1月份跌破3万亿美元后连续第五个月出现回升，反映美联储加息对我国资本流出影响减弱。与2015年12月美联储首次加息相比，当前我国经济运行更加稳定，对于美联储加息，我国的应对能力和适应能力也大幅提升。总体来看，上半年我国跨境资金流动形势回稳向好，外汇市场供求趋向基本平衡。国际宏观经济【全国经济】进出口改善，经济温和筑底数据来源：wind出口投资消费GDPPMICPI1-6月出口金额累计同比上升8.5%，比去年底上升16个百分点；进口金额累计同比上升18.9%，比去年底上升24个百分点1-6月固定资产投资累计同比增长8.6%，比去年底上升0.5个百分点，增速（近十年均值约25%）1-6月社会消费品零售总额累计同比上升10.4%，与去年底持平（近十年均值约17%）2季度GDP累计同比6.9%，与一季度增速持平，经济增长呈现平稳走势6月PMI财新（汇丰）指数回升为50.4%，5月指数处于收缩区间，6月重回扩张区间；中采指数回升至51.7%，连续11个月处于扩张区间6月CPI指数为1.5%，连续五个月处于通缩区间，通缩风险预期上升2017年上半年国内宏观经济情况【行业经济】上半年我国房地产开发投资增长8.5%，中部地区二三线城市投资加码8.58.8