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中原地产（北京）投资顾问部城建密云穆家峪红酒庄园项目前期可行性研究项目可行性判断宏观城市研究区域市场环境项目研究宏观城市环境经济发展相关政策密云发展研究1998年以来，北京GDP发展趋势良好，逐年稳步提高，年增幅均超过10%以上；自2008年以来，受到国际金融危机的影响，年增幅下滑趋势明显；预计2009年年增幅将基本在8%左右，经济发展进入相对平稳期。1998-2008年北京GDP发展及涨幅0200040006000800010000120001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0%5%10%15%20%25%GDP（亿元）涨幅GDP与房地产2009年经济发展进入相对平稳期，房地产业未来仍有发展空间。北京城镇居民人均可支配收入不断提高，2008年北京人均可支配收入达24725元，实际增长7%。人均可支配收入稳步提高，对高价值产品的消费和投资欲望将不断增强。收入与房地产相关政策影响45号文明确禁止别墅用地供应。2005年七部委清理闲置土地令第二套住宅提高首付及贷款利率提高，限制了购买客群，尤其是投资客群。“90，70”政策将使未来市场大户型产品供应稀缺。供需同时受限，低密度产品更加稀缺，但低密产品集中入市，典型区域内高端住宅市场竞争加剧。投资成本增加，投资需求得到有效抑制。产品结构趋向中小户型，大户型产品稀缺。经济发展影响总体收入持续增高，提供良好的发展基础。产品结构变化中小户型主导市场，大户型低密产品日益稀缺。北京住宅市场总结及未来发展预测宏观政策影响收紧房地产业膨胀速度，供需总量均有收缩趋势。需求结构变化消费趋于合理，投机行为淡出，投资需求比例下降。密云概况位于北京东北部，距市区70公里，总面积2226平方公里，常住人口达45.7万（密云县08年人口统计公报）。境内山青水秀，旅游资源丰富，素有“北方山水大观，首都郊野公园”之称。静谧宜人，生态城市密云区域规划密云将主导发展为休闲旅游度假中心区和会议培训基地。全县已开业旅游景区18家，目前正在开发景区7家；旅游宾馆饭店50余家，其中星级饭店24家，星级餐馆11家。一个集休闲、疗养、旅游观光为一体的综合性旅游区。名称星级总建筑面积客房数量瑞海姆田园度假村五星4.3万平方米224间世豪国际酒店五星11万平方米217间云湖度假村三星4万平方米302间云佛山旅游度假村三星6万平方米288间世纪阳光假日酒店三星1.4万平方米65间北京云水建国假日酒店三星1.5万平方米154间北京供电局密云培训中心二星2.8万平方米108间北京交通云蒙山庄三星1.5万平方米148间南风宾馆无--77间中国华电集团无1.8万平方米146间御龙东方红酒庄园无8万平方米400间自2000年以来，GDP年均稳步提高，2008年全县实现国内生产总值106.9亿元，同比增长13%。2002-2007年第三产业实现增加值年均增长17.8%，分别高于第一产业、第二产业7.2个和5.4个百分点。2007年三次产业结构由2001年的16.5：47：36.5调整为13.6：42.5:43.9。旅游和房地产业的蓬勃发展是第三产业快速发展的主要推动因素之一。密云经济发展密云县2003-2008年地区生产总值106.99586767068.38020406080100120200320042005200620072008年度亿元2008年密云县GDP占北京市1.01%,整体经济实力有待提高第三产业逐渐成为主导产业05101520253035404550%2001年2005年2007年三次产业比重（%）第一产业第二产业第三产业投资、施工面积、销售面积、销售额均在生态涵养区中名列前茅处于发展初期2007年创造增加值8.18亿，占当年全部增加值的8.6%支柱产业之一新兴板块，具有较大的开发潜力和升值空间高档住宅开发区密云房地产市场密云经济发展产业布局规划房地产发展整体经济实力有待提高，在第三产业的支撑下有较大的未来提升空间宜居城镇建设，主导发展旅游度假、会议产业经济随着经济的发展而蓬勃发展，有较大的发展空间、升值空间密云区域研究总结项目可行性判断宏观城市研究区域市场环境项目研究区域市场环境红酒庄园市场概况典型案例红酒庄园———地块所在地密云红酒庄园，出密云县城东去8公里，紧邻京承高速，交通便利，占地80平方公里，2万亩森林，目前是华北地区最大的生态旅游度假村，现已建成“澳洲红酒庄园”和“康乾行宫”两大园区。其周围景点众多，如密云水库、古北口长城、司马台长城、白龙潭风景区、桃园仙谷、黑龙潭、云岫谷、云蒙山森林公园、南山滑雪场、云佛山滑雪场、金鼎湖滑雪场等。密云红酒庄园目前尚有三期工程正在续建中，度假村自然环境极其优美，空气质量终年一级。密云红酒庄园将成为集度假、旅游、生态、观光于一体的国内最大的度假村。密云红酒庄园空气质量一流，每到夏季，园区的千顷葡萄园漫山遍野样本项目君山高尔夫别墅、琉森湖、红螺湖别墅、天恒别墅山君山琉森湖红螺湖别墅天恒别墅山红螺湖别墅天恒别墅山君山别墅本案琉森湖样本项目分布情况区域主流产品容积率集中在0.4以下，低密度住宅产品舒适度较高。19项目名称总占地面积总建筑面积总套数容积率君山112万平米84.67万平米东区403，西区待定0.42琉森湖30万（一期9.5万）11.4万（一期4万）一期110，二期待定0.38红螺湖10.84万平米4.5万平米910.23天恒别墅山56万平米13万平米3140.32样本项目规模及容积率分析区域市场物业建筑类型多以独栋为主，辅以少量叠拼、联排产品；区域市场项目绿化率均较高，大部分在50%左右，园林规划各具特色项目名称产品类型绿化率园林风格君山独栋45%花岛式360度园林景观，中西结合,18洞高尔夫球场琉森湖独栋（一期）、叠拼、联排58%北美风格园林红螺湖独栋84%中式风格与局部东南亚风格混搭天恒别墅山独栋50%北欧田园风格样本项目建筑形态及绿化分析•中大户型较多•主力区间350-500平方米•以独栋为主21项目户型比例面积分布君山独栋100%350-600琉森湖独栋（一期）100%280-500联排（二期）——待定叠拼（二期）——待定红螺湖独栋100%491-642天恒别墅山独栋100%350-390样本项目产品户型分析在售别墅成交价格基本集中在13000左右。区域样本项目销售价格137241090713280140250400080001200016000君山(四期）琉森湖（一期）红螺湖天恒别墅山（二期）样本项目价格•能否直接享有景观，对定价影响重大。•配套、景观越充裕，定价条件越宽松。•销售速度较快，吸纳量相对旺盛。•个案销售速度差别较大，与产品特质有直接关系。项目名称本期供应套数销售套数本期销售周期月销售速度本期销售率成交价格君山四期70（第四期共100套）508个月6-771%13742琉森湖一期113339个月3-430%10907红螺湖918542个月293%13280天恒别墅山二期76（第二期共116套）665个月13-1486%14025样本项目价格及吸纳量比较区域板块日趋成熟，高端休闲度假板块的市场形象基本树立项目表现良莠不齐核心价值的独特性与昭示性成为关乎成败的关键有一定的总价限制区域市场小结位置密云县密溪路白河畔项目概况占地面积1680亩建筑面积84.67万平方米容积率０.42绿化率35%总户数东区403户，西区待定销售报价14000元/平米（350-400平米）20000-25000元/平米（景观大户型）入住时间东区前三期已入住产品情况东区规划403套纯独栋，西区待定。东区一期42套、二期33套、三期22套、四期100套、五期206套。（前三期已入住，四期在售，已推出70套）配套情况18洞高尔夫球场20000平方米会所(含少量商业)君山国际高尔夫别墅高尔夫的环绕与活水系的穿插是规划的最大亮点白河东A区总占地52万㎡，规划建设用地32.67万㎡，规划总面积（其中含地上及地下）18万㎡，以建筑北美风情独栋别墅为主，共403席。其中前三期已经入住；四期正在热销；五期正在规划设计之中。白河西B区总占地60万㎡，规划建设用地52万㎡，规划建筑面积55万㎡，包括18000㎡的东南亚风情水岸会所以及千余席东南亚风情手工独栋别墅。项目规划项目实景户型S24总建筑面积384.14户型图地上面积252.61楼层首层户型分析优势：1家庭室/卧室三面采光2双平台设计3客厅、餐厅方正，采光良好4客厅挑空主力户型350-400平方米,景观最佳位置有少量500-600平方米户型。以小面积产品最为热销户型设计项目客户主要集中在金融、贸易、房地产等领域的领袖型客户年龄为在36-45岁之间的中年成功人士被君山的山水景观及高尔夫球场所吸引客户资源群山河湖高尔夫复合型景观豪宅三大因素构成价值提炼项目研究地块条件基本定位方向财务测算项目基本情况项目原方案主要经济技术指标项目设计指标m2备注1总建设用地面积337710.05原规划中有2.39万平米酒店，由于考虑到酒店的经营风险，认为方案应调整，调整成全独栋别墅的方案。并且项目为旅游配套用地，可能存在一定的经营风险。2总建筑面积≤18万3一期建设用地面积223585.664一期总建筑面积830004.1地上面积780004.2地下面积50005容积率0.3486建筑密度0.217绿化率0.48机动车停车数3209建筑高度〈20项目基本情况项目一期调整后方案主要经济技术指标项目面积（平米）备注出让用地面积223585.66此方案仅为项目一期占地22.3万平米的方案调整。其中300平米独栋164套，450平米独栋16套。总建筑面积57000独栋别墅销售面积57000容积率0.25法国园项目基本情况项目整体调整后方案主要经济技术指标项目面积（平米）备注出让用地面积337710.05此方案仅为项目一期占地33.77万平米的方案调整。其中300平米独栋189套，450平米独栋26套。总建筑面积68400独栋别墅销售面积68400容积率0.20法国园荷兰园回归园项目地块周边现状地块周边现状图地块东侧红酒庄园已售别墅项目地块周边现状地块周边现状图地块旁红酒庄园正在经营的三星级酒店项目地块周边现状地块周边现状图地块东北侧红酒庄园售完的紫霞谷独栋别墅项目地块周边现状地块周边现状图地块东北侧红酒庄园售完的四合院项目地块周边现状地块周边低密度住宅及配套已初具规模地块周边现状考察结论：也存在如下问题：1、区域旅游商业等配套完善，但生活配套设施较少2、以别墅为主，缺乏大规模居住区依托，人气不足3、除京承高速、101国道和京密路外，辅助性道路严重不足项目地块情况地块现状图地块自然景观优美，但植被欠佳项目地块情况地块现状图地块基础设施小市政未达到七通一平标准，只有电可以从现有别墅区连接项目地块情况地块现状图Strengths优势分析Weakness劣势分析S1.拥有优质的环境资源，具备郊区化产品开发的基本资源条件S2.京承高速开口距离本项目3公里S3.地块周边已初显规模S4.建独栋别墅的手续齐全S4.地块便宜，并且更愿意与国企合作W1.项目距市区较远W2.基本的生活配套缺乏W3.地块基础设施未达七通一平Opportunities机会分析Threats威胁分析O1.在奥运利好和北京主动郊区化加速发展进程下，怀密板块主场趋势将进一步放大，吸引最大量的主动郊区化人群O2.经济回暖，对别墅购买是一大利好因素O3.生态环境成为区域需求核心支持点O4.对独栋别墅的限制政策加紧，未来低密独栋别墅市场价值高启。T1.面临不能销售威胁T2.面临不能借款威胁SWOT分析丰富的景观资源良好的生态环境品质化的市场趋势度假、养生高品质S1.拥有优质的环境资源S2.京承高速开口距离本项目3公里W2.基本的生活配套缺乏O2.经济回暖，对别墅购买是一大利好因素O3.生态环境成为区域需求核心支持点中高端人群的坚实需求中/高端阶层O4.对独栋别墅的限制政策加紧，未来低密独栋