饭店投资

1.饭店投资计划1.1饭店投资的特征1.2饭店筹建需要考虑的因素1.2.1市场调查内容1.2.2资金预估算1.2.3经营形态1.3饭店投资方案研拟1.1饭店投资的特征:投资额巨大除土地成本外,建筑总成本回收期10-15年筹建时间较长（2-4年）饭店投资的设备直接与顾客接触饭店位置无法变动,投资要有长远规划（如停车场）专业化的设计、专家的意见十分重要保值又增值，是最佳的永久性产业筹建饭店地最佳时期？经济低迷期是饭店筹建的良机。1.2饭店筹建需要考虑的因素？1.2.1市场调查内容一、掌握城市环境特征（1）广泛地区位置及特色（2）人口（居住人口、经济圈人口、潜在人口）（3）产业种类构成（都市形态——商业型、观光型、消费型、政治型、产业型等）产业种类、就业数量（4）各企业、事业单位的状况（5）企业公司的状况（6）各业种营业额及加工制品产量（7）居民收入水平（8）交通条件（9）掌握工商圈范围（10）将来是否有开发计划（11）其他吸引游客的条件（如风俗等）二、各种市场调查（1）住宿市场的状况进出客数、市内及周边都市住宿设施的概况、竞争对象设施的调查、主要企业、公司住宿状况调查、当地住宿圈内的调查（2）餐饮市场的状况（3）婚礼、宴会市场的状况（4）社会文化市场分析（5）商业市场分析（6）休闲娱乐市场分析（7）服务业市场分析（8）市场综合分析及商品趋势定位三、计划场所的评估交通条件用地条件与繁华街道地位置关系周边环境1.2.2资金预估算一、以客房为主的饭店饭店投资总额概估＝土地款＋（房间数×每间客房装璜及设备平均分摊造价）每间客房分摊造价——国际旅游饭店平均100万～125万美元，一般旅游饭店平均80万～100万美元二、餐饮及客房并重的饭店总投资概算：土地900万美元（30％）建筑成本1950万美元（65％）开办费用150万美元（5％）———————————————————3000万美元（100％）——建筑成本百分比1.整地及杂项工程1~3%2.建筑工程42~52%3.电机工程5~9%4.给水、排水、卫生、消防工程6~10%5.空调工程8~12%6.室内装璜工程10~14%7.家具、窗帘、地毯等用品5~8%8.电梯工程2~4%9.厨房、洗衣设备2~8%10.工程管理（含建筑设计、监造）1~3%——反算法推投资概估金额(一间客房造价的1/1000为房价)例:若要求客房出租房价可以达到100美元,要建200间客房的饭店,试估算其客房部分的总造价及投资总额。100美元×1000倍＝100000美元（平均客房造价为10万美元）10万美元×200间客房＝2000万美元（客房部分总造价）（客房部分总造价＋土地款）×1.15＝饭店投资总额概估1.2.3经营形态规划一、自资自营方式二、租赁营业方式经营权所有权管理权国泰人寿未来大饭店租赁契约三、委托经营方式经营权管理权凯悦国际公司所有权政府丰隆集团凯悦饭店契约契约委托经营方式的收费内容：1.技术服务费(TechnicalService)2.基本管理费(ManagementFee)：一般收取营业收入的2%~4%3.利润分配金(IncentiveFee)：从营业毛利中抽取5％～10％四、特许经营方式饭店事业依特许经营的方式，由总部提供加盟店技术上有偿提供策略、经营、运营及从业人员的教育培训等方面的服务，并给予特许经营名称权利代理，由总公司收取权利金。五、互惠联盟方式互惠联盟是由一群不同店名且各自独立经营的饭店，基于购得较低价格商品及分担成本得理念下，自愿以联合采购及共同广告，联名接受订房方式而合作得连锁组织。1.3饭店投资方案研拟1.3.1酒店建筑基地（1）基地环境调查（2）基地相关的法规、规划、准则调查（3）市政设施状况调查（1）基地环境的调查：基地本身地形、地貌、面积以及地基承载力等情况；山坡酒店调查山脉地理地质、山崖危石、山洪的影响范围；位于河、湖、海边的酒店应调查最高水位、最低水位、潮汐的影响范围；基地周围建筑物的方位、体型、日照阴影、出入口、噪音源、外装修材料与色彩。景象范围、最佳视角、视线高度。基地环境的历史文化因素。（2）基地相关的法规、规划、准则调查城市设计的规划准则（如：建筑物后退尺度、色彩与用材限制等）建筑控制高度（3）市政设施状况调查道路上水深井水煤气电力电话《高层民用建筑设计防火规范》第3.3.1条规定:“建筑物周围应设环形消防车道…”第3.1.6条规定:“高层建筑物的底部至少有一边或三分之一的周边长度不应布置与其相连的高度在5米、进深在4米以上的附属建筑…”1.3.2规模设定基地环境与规模的相互关系地域方面：本地区的都市形态；将来的发展计划及每年住客的预测；本地区的消费水准；车站数量，铁路、公路、高速公路、航空等交通运输系统的情况；主要产品的生产规模等1.3.3地理位置选定主要交通运输工具的类别；公共工程设施的投资开发状况（如：下水道、煤气等）；建筑地段周边道路状况（宽度等）；地段用途类别、城建规划；面积、地价；其他同业竞争者，规模、个性、业绩、顾客构成等饭店的入店条件（方位、周边道路条件）1.3.4人文条件地域的风俗、习惯气候有无灾害分析饭店类型与当地的情况1.3.5设计者与业主的计划执行意见整合设计者与业主在意向、情感等方面加深了解保持沟通；2～3个方案被选；建筑实例参观；提供客观的各项数据；1.3.6整体进度表从计划到基本计划（基本构想）基本设计实施设计（申请确认）工程承包施工完成、使用（交接）（家具、招牌、商业广告、其他）1.3.7计划书图类的提案其他调查报告书建筑企划报告（业主；设计者）基本设计书、概算书外观透视图室内透视图书类申请实施设计书施工契约书类预算书家具设计书招牌设计书等1.3.8设计者的说明及会商构想内容－基本设计方案－各部的计划(1)建筑计划、结构计划、各设备计划（电气、空调、卫生、外装、防灾、内装、厨房、洗衣房）、计划方针）——现场说明及图面说明(2)构成－商品构成计划：客房配置、宴会配置、餐饮配置(3)整体工程－设计工程；施工工程；施工费概算；施工工程的检查(4)建筑营运处理计划(5)施工监理报告(6)各种申请书类及制作厂商登记表等1.3.9业主的判断及承认设计监理业务的委托给予条件及设计条件的整理管理体制的确定及设立业主的承认发包作业等1.3.10经营结构比例客房与餐饮及其他比例可以为：60%:40%50％：50％40％：60%(例如：台北凯悦35％：65％)1.3.11酒店面积客房使用面积建筑结构、外形酒店楼层数餐饮、酒吧等餐饮销售点的位置舞厅、宴会厅的位置地下室整个项目的建筑面积与酒店建筑面积的比例面积使用计划客房营业面积：34％～55％客房公共空间：8％～15％客房部的净面积一般为客房总面积的65％～70％餐饮部不含厨房，一般每个席位以1.5~3.0平方米计算,宴会按照1.6~1.8平方米面积使用计划非营业面积门厅、电梯、可用卫生间等：18～23％客房部工作间、布草间、洗衣房等：3～5％厨房、验收、仓库、冷冻室等：4～7％管理部门办公室等：3～5％员工餐厅、更衣室、休息室等：3～5％机械室、配电室、水暖管道、工作室等：8～12％容积率＝地上部分建筑总面积（m2）覆盖率＝建筑物地水平投影面积（m2）绿化系数＝绿化面积（m2）用地面积用地面积用地面积×100％酒店的总面积指标：酒店的设计中有两条主要的流线，流线设计的原则是客人流线与服务流线互不交叉以体现主次与效率。出入口设置：几个？旅客出入口、宴会出入口、团体旅客出入口、职工出入口物品出入口1.3.12设计条件规划与专业顾问群的确立设计条件的确认设计者内部的确认（设计小组的组织、具体的进展方式。设计资源的投入方式、整体进度表等）重视专业分工，花钱请专业顾问（20～30种）如音乐、电梯等1.3.13饭店开业前的营销活动计划饭店开业后即将面临的两大工作(1)行政工作(2)营销工作(1)行政工作：寻觅适当的办公处所雇佣及培训人员装设通讯设备设置客房订房以及宴会订席控制系统设计各种报表等(2)营销工作：拟定开业前的营销计划设定初期的收入预估指定广告及公关代理商划定团体订房的配额及责任等开业前24个月的营销？1.3.14开业前24个月的营销决定饭店类型选定目标市场确定饭店的经营理念选定推广、传播媒体及宣传活动决定市场组合与市场区分定位准备更详细的市场营销步骤与计划编制员工工作说明书等赠送纪念品及简介资料给各公司主管及秘书开业前18～6个月的营销各部门齐动员展开攻击战确定开业邀请的贵宾名单邀请学校、政府机关、企事业单位名流参观公告房价、折扣、签订协议单位赠券及会员活动开业前6个月至开业的营销部分开业加紧对当地的拜访活动加紧拜访旅行社，并邀请参观确定俱乐部会员人数加强餐饮各部门的推销活动正式开业筹划正式开业活动设定顾客档案资料邀请贵宾参加午宴确定支付旅行社佣金的制度未来的饭店营销计划五年期的市场营销计划根据市场调查结果进一步决定“定位声明”以便编制营销行动计划、广告计划及推广计划Theend