饭店筹建

第三章饭店筹建新饭店构想饭店市场调研饭店可行性研究饭店融资饭店设计与施工第一节新饭店构想一、给产品理念下的定义选择产品理念，如同是鸡与蛋的命题：一旦完成可行性报告，选择要容易得多；进行可行性报告的研究前，需要一个理念。影响产品理念决策的决定因素（如表3-1）：现存的对酒店需求的特点现存酒店供应的特点目标市场中成功旅馆企业的特点表3-1在开设旅馆前必须收集的信息产品理念决策过往顾客的入住需求价格、设施要求、季节性、细分市场的规模、未来发展潜力现有的旅馆供应竞争力强的酒店的数量、当前的住客率和日均房价、对特殊的细分市场的研究、分析设施设备和服务、细分市场的相对竞争性、新增旅馆供应的可能性目标市场中现有成功旅馆成功的原因店址、管理、附属设施、设施和设备、竞争中的不利因素旅馆产品理念成功的市场条件：该产品现在不存在，不过对该产品潜在的需求是非常大的该产品存在，但是需求很大，竞争不太激烈该产品存在，不过预计未来对它的需求会越来越大该产品存在，不过现存产品地处偏远，设施的质量较差，管理不当第一节新饭店构想二、选择目标市场参加公务和会议的消费群体观光旅游休闲娱乐旅游探亲访友三、选址（一）饭店选址变化趋势●美国史密斯旅行研究中心（SmithTravelResearch）认为，影响饭店经营成败的三个主要因素是：价格、功能类型和地理位置。●根据地理位置，可以把饭店分为城市、郊区、机场、高速公路和度假地饭店五类。（二）饭店选址的基本依据1、交通条件交通集散点：适于机场饭店、普通饭店和商务饭店。干线交叉点：适于商务饭店、汽车旅馆和普通饭店。长途干线终点：适于度假饭店和普通饭店。（二）饭店选址的基本依据2、市场环境商业圈：商务饭店和普通饭店。游览圈：普通饭店、汽车旅馆和商务饭店。度假圈：度假饭店和普通饭店。交通枢纽：机场饭店、汽车旅馆、商务饭店和普通饭店。（二）饭店选址的基本依据3．建设条件建筑物成本：建筑物总面积×每平方米造价设施设备条件：基础设施与设备+室内设施与设备+室外设施与设备软成本：咨询费+设计费+筹资用资成本+营业费用土地成本：一般占饭店总资产的10%—20%四、设备（一）饭店设备投资决策原则设备投资的根本目的是提高利润和投资回报率。饭店在设备投资时必须遵循“经营上适用、技术上先进、经济上合理”的原则。经营上适用技术上先进经济上合理（二）饭店设备投资决策程序提出设备投资方案审核决策执行复审五、楼层（一）客房客房占到饭店总面积（不含停车场和饭店主建筑外的通道）的60%走廊和客房服务区占约7%-8%设置楼梯和电梯的区域约8%75%五、楼层（二）公共区域公共区域除走廊、楼梯和客房服务区，还包括会议室、舞厅、小卖部、餐饮区、娱乐设施和停车场。公共区域占到总建筑面积的12%-14%。五、楼层（三）服务区服务区2%的面积为饭店行政管理区9%-11%的为厨房、库房、洗衣房、工程部和员工休息区六、组建管理团队饭店管理团队是一组经饭店投资者授权，代表投资者利益的全体管理人员的集合。饭店管理团队包括:最高管理层，即饭店总经理、驻店经理（副总经理、助理经理）中级管理层，即业务总监（大型饭店）或部门经理等北京万达索菲特大饭店开业筹备任命高管计划于2007年年中开业的北京万达索菲特大饭店现任命三位高管。齐默先生被任命为北京万达索菲特大饭店总经理，同时兼任雅高集团麾下北京地区酒店总经理代表。齐默先生毕业于美国CORNELL大学酒店管理专业，司职于雅高集团达14年之久。1992年至1994年，齐默先生先后出任中国第一家索菲特–上海索菲特海仑宾馆开业总经理，雅高菲律宾副总裁兼总经理，雅高中国区运营总监。来到北京之前，齐默先生就任上海东锦江索菲特大饭店总经理。•于丽萍被任命为北京万达索菲特大饭店市场营销总监。于丽萍长期致力于酒店业，她凭借其13年丰富的酒店管理工作经验，现正式授命于雅高集团麾下中国区首家旗舰索菲特酒店，全面负责业务拓展，市场战略，收入管理和公关传讯等。来到北京之前，于丽萍就任上海东锦江索菲特大饭店市场销售总监，她还曾任职于其它国际知名品牌酒店，如上海四季酒店和大连香格里拉饭店。•史帝芬先生被任命为北京万达索菲特大饭店人力资源总监。史帝芬是法国人，在酒店筹备和接管的人力资源管理方面是一位资深的专业人士，曾就职于南京索菲特银河大酒店、南京索菲特中山高尔夫酒店、海南博鳌索菲特大酒店、上海东锦江索菲特大酒店、北京新侨诺富特饭店、北京诺富特和平宾馆、郑州索菲特国际饭店、诺富特LOMBOK和诺富特BENOABALI。史帝芬将携领人力资源团队招录高水准员工，开展专业培训，强化酒店在市场的高端优势定位。第二节饭店市场调研与预测如果产品理念在潜在市场所进行的评估显示出产品理念前景光明的，那么就应该采用市场研究和评估的手段对产品理念进行更详细的分析，确定项目是否能顺利的进行。经济状况的研究和评估主要对地方市场的需求、经济特点、人口特点、地理位置特点和附近竞争环境进行评价。经济价值把该项目的现金流量的价值与估计的总的预测成本进行比较，以确定该项目经济方面的可行性。很多不成功的项目与市场研究有关研究方法不正确或推荐的方法不当研究方法正确而且推荐的方法也得当，不过委托人过分欣赏最初的理念而忽视了这些方法研究方法正确，委托人尽量使项目符合推荐的要求，不过该项目没有成功，主要是由于某种变化第二节饭店市场调研与预测一、饭店市场调研（一）饭店市场调研的概念饭店市场调研是：系统地设计、收集、分析并报告与饭店面临的特定市场营销状况有关的数据和调研结果。（二）饭店市场调研的内容1．经营环境研究2．消费者研究调研经营环境–政治环境稳定性、方针、法令、消费者政治倾向性、客源国。–社会经济环境经济特点、文化水平、宗教、风俗、家庭人口结构、人均收入这家新开张的名为“卢坦”（Luthan）的酒店拥有25个独立房间，此外还可以为女性客人提供150种不同类型的水疗（SPA）服务、会议设施以及优质的饮食。消费者研究–年龄、性别、教育程度–购买能力–忠诚度–购买动机–人口分布–购买习惯饭店市场调研步骤–从不同层面研究旅游市场特点。–测定市场、尤其是目标市场潜力。–市场竞争态势。–推出产品在市场上的反应。–短期、中期、长期预测。评估员应该把重点放在具体的方面，包括选址和周围土地的使用，交通系统的便利情况，经济和人口基础，以及有竞争力的酒店。收集数据–第一手观测法询问法–二手数据分析数据编写报告二、饭店市场预测饭店市场预测：是在市场调研所提供资料的基础上，运用定性、定量方法，对影响饭店市场需求的各种因素的变化进行系统调查的基础上，掌握饭店市场变化的趋势，对饭店产品和服务的市场需要量作出测量。方便制定计划降低营销风险（一）饭店市场预测的内容新饭店投资效果的预测相关科技发展前景的预测饭店产品生命周期的预测……在完成现场调查工作的数据收集之后，评估员开始对项目进行分析，该分析包括组织现场调查工作的数据和有关最合适的设备类型的陈述结论，对住客率和使用情况的预测，推荐的餐饮设施及相关便利设施和一份为期10年的收入和费用的预测报告。（二）饭店市场预测的方法定性预测法消费者意图调查法专家调查法（德尔菲法）第三节饭店的可行性研究一、可行性研究的结构（一）序言详细的委托说明项目研究的目的研究程序和方法、现有的调查手段和辅助措施研究编写人姓名研究日期与时间（二）市场概要地处环境、面积、商业和工业情况经济发展和人口密度其他与饭店需求有关的情况。对市场区域内的居民状况、细分市场以及该区域能否支撑一家新酒店进行预测分析（三）供需分析1．所有竞争企业的数据客房间数客房牌价餐厅数量和设施产品质量（菜食质量）饭店的内部设施和维修所在地的分类和评价竞争：了解竞争对手的思想和概念、目标市场、住客率、日均房价、可利用率和服务的种类、设施的年限和工作状况、劳动力的问题、市场份额和公司的从属关系。2．同类饭店的数据和发展趋势客房平均收入（单间与标间的最高与最低收入）各月出租率客源国客人平均逗留期客人结构（商务、度假、散客、旅游团队，单开率与双开率）食物与饮料平均收入（菜单与酒单价格结构）选址：成功酒店的关键因素是地理位置，选址考虑的因素包括地理位置、审美价值；交通便利；临近旅游胜地、商业中心或娱乐中心；基础设施；分区法规；扩建的能力；政治气候；环境问题和法律问题。需求：书面报告的这个部分应考虑到人口因素、目标市场和所在目标市场的当前趋势，在此种信息中，要对市场份额或不同细分市场的潜在顾客的数量进行预测。3．经营潜力分析商务旅游情况（进出港统计数据和未来发展）展会、交易会和会议次数、性质和期限竞争企业举办宴会和会议的条件固定的国际活动的发展交通促销措施的形式（国际与国内航空公司）当地旅行社的促销活动和包价旅游当地对旅游开发的计划每个月的季节特征所在地其他方面的旅游需求4．地处环境评价交通系统：对市场和市场周围区域的交通和未来交通变化进行评估，包括下列因素–列出所有的飞机和为该市场区域服务的航班数量–美国政府对该市场区域航空运输的具体计划–对高速公路网以及当前和计划中运输工具的数量进行描述–对未来交通网的改进进行描述5．计划项目说明–计划项目的性质（旅游饭店、商务酒店等）–客房间数、大小和布局–餐厅数量、种类和大小–酒吧数量和大小–多功能厅大小–会议室数量和大小–其他设施如游泳池、网球场、健身房、商店、洗衣房和出租写字间等–饭店功能室（厨房、库房、验收室、办公室和前台设施）–停车场与地下车库容量目标市场的特点，在很大成都上制约着该项目将要提供的设施和服务的类型。需要对是否建造新设备或购买、翻新现有的设施进行评估6．收益预测收入预测收入预测包括客房收入、食品和酒水的销售、电讯收入和来自其他部门的收益，编制一个企业经营现金流量表。成本预测成本预测包括初期开发成本（建造设施、从破土动工到开业）和经营成本（经营酒店的成本）经营效果开发成本–一般构成：10%-20%用于购买土地，50%-53%用于建设，13%-14%用于购买家具，13%-18%用于杂项费用–常被忽略的成本：所选地址提供基础设施过徐的设备，诸如公用事业设备，建设停车场和车库，设围墙、防波堤和更新家具经营成本相关因素–拟建酒店的设计–当地的工资–公共事业和其他成本–相对市场上相对设施的费用–员工的预期需要–拟议的酒店经营商的要求、预计的住客率水平编制统一的经营和开发报表，其中包括经营的现金流量表、对总的开发成本的估计、融资义务、折旧数字、管理奖励费用和贷款，运用内在的收益率分析项目的可行性，利用不同的可变因素设计出不同的方案。内部收益率是一种常见的分析项目可行性的方法。收益率是一种根据有投资所产生的回收率对资本预算决策进行评估的方法。经济评估——把该项目的现金流量的价值或从经营活动中获得的收入以及支出的趋势与估计的总成本相比较，以确定该项目的经济可行性。7．汇总书面报告书面报告包括在现场调查工作期间获得的调查结果进行的分析，以及评估员得出的最后结论和推荐。3、为新酒店进行融资酒店可以通过商业银行、人寿保险公司、储蓄和贷款机构、房地产投资信托公司或抚恤基金会进行融资。贷款人认为酒店项目风险大，通过保险最大限度降低风险。第四节饭店融资一、饭店融资概述（一）饭店融资的概念饭店融资又称饭店筹资，是指饭店业企业根据其生产经营、对外投资、调整资金结构和其他需要，通过合理的渠道，采用适当的方式，获得所需资金的财务活动。（二）饭店融资的基本原则及步骤适度原则及时原则效益原则结构合理原则合法原则计划原则（三）饭店融资的渠道金融机构非金融机构社会居民（四）饭店融资方式1．权益融资发行股票吸收直接投资2．负债融资发行债券利用银行借款融资租赁二、饭店融资风险融资风险，也称筹资风险或财务风险。是指饭店在经营过程中由于负债，可能会丧失偿债能力，并最终导致破产