中国人民大学商学院俞明轩副教授

中国人民大学商学院俞明轩1对城市地价动态监测的几点认识中国人民大学商学院俞明轩副教授2006年4月中国人民大学商学院俞明轩2一、地价动态监测的目的土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是土地市场建立的基础信息，是调节土地利用方式的有力杠杆。一、为政府制定地价管理政策、进行地价调控、科学配置土地资源提供依据二、为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的市场信息。对于及时、准确地了解土地市场行情，充分发挥土地价格对土地利用的调控作用；加强地价管理，建立公开、公平规范有序的土地市场；深化土地使用制度改革，科学地配置土地资源等有着十分重要的作用和意义。中国人民大学商学院俞明轩3地价动态监测的定义地价动态监测是运用动态监测的基本原理和方法，结合土地市场本身的特点，通过设立地价监测点，持续或一定频率与周期地收集、调查和处理地价资料，并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行描述、预测和评价的过程。中国人民大学商学院俞明轩4地价动态监测程序1.确定地价监测的范围2.设立监测点3.采集并处理监测数据4.根据监测目标选择地价监测指标5.计算各类地价监测指标6.对城市地价状况进行综合分析和评议7.编制城市地价动态监测报告8.发布城市地价监测信息中国人民大学商学院俞明轩5接受项目任务总体方案设计项目目标分解落实人员经费设备项目启动完善计算机系统资料整理复核建库选取市场交易样点城市调查复核并选定动态监测点一般因素调查区域因素调查个别因素调查样点地价调查地价更新测算地价审议地价指数计算撰写数据更新报告及分析报告成果预验收并完善地价动态监测数据更新及系统建设流程图中国人民大学商学院俞明轩6地价动态监测的目的一、提供及时的地价水平信息（城市、区域）（绝对值、相对值）（地价水平值、地价变化量、地价增长率、地价指数）二、了解地价变化的原因三、比较城市间地价水平差异四、判断地价与宏观经济的协调状况中国人民大学商学院俞明轩7地价指数地价指数是反映地价变化的相对数，即在不同时点的地价水平与某一固定时点的地价水平比较的相对关系。以平均地价比值的100倍表示。一般分为定基地价指数和环比地价指数。中国人民大学商学院俞明轩8二、对监测点地价内涵的认识市场价值非市场价值（投资价值）公开市场价值公允价值实际交易价格（国际评估准则、美国统一专业评估准则、英国皇家测量师手册）中国人民大学商学院俞明轩9地价监测点的定义地价监测点是指在城镇一定土地级别、一定地价区段内设立的，能够代表该区段地价水平的，并在土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与基准地价内涵界定一致或相近的具有代表性的宗地。中国人民大学商学院俞明轩10地价内涵的确定土地使用权价格设定用途：商业、居住、工业设定的开发程度：城市平均开发程度基准日：年度&季度使用年限：法定最高出让年限容积率：级别平均容积率中国人民大学商学院俞明轩11eg:动态监测的地价内涵土地使用权价格无他项权利限制下的出让土地使用权价格设定用途商业用地、居住用地、工业用地设定的开发程度（城市平均开发程度）商业：七通一平，住宅：七通一平，工业：五通一平基准日年度2005.12.31季度2005.3.31\6.30\9.30\12.31使用年限商业40年、住宅70年、工业50年容积率商业：1.3，住宅：1.2，工业：0.7中国人民大学商学院俞明轩12地价监测点的设立原则代表性原则确定性原则稳定性原则标识性原则合理分布性原则★选点范例中国人民大学商学院俞明轩13选点范例——商业商业七级地：一方面，属于度假村，具有经营性质；另一方面，商业性又略低于城市中心地的商业用地。中国人民大学商学院俞明轩14选点范例——居住居住五级~六级地：《技术规程》中要求监测点的选择需要平整规则的地块。然而青岛地势特点为大致呈东高，西低，南北隆起，中间低凹。境内最高海拔1000多米，最低海拔在10米以下。由于青岛山地多的特殊地形，故不能满足规程的选点要求，符合当地实际情况。中国人民大学商学院俞明轩15选点范例——工业工业五级地：《技术规程》的选点原则要求“监测点宗地面积要适中”，由于五级地属于工业末级地，合适的监测点数量有限，因此选择了此处工地。基本符合工业用地要求，仅在面积上与要求稍有出入，属特例。中国人民大学商学院俞明轩16三、对基准地价的认识1.一定区域内的平均价格2.与容积率和开发程度有关3.表现形式多样化4.用途进一步细化(样点地价)5.不同用途的地价关系6.不同级别的地价关系7.公示作用中国人民大学商学院俞明轩17四、对地价监测相对稳定的认识影响地价监测水平值的人为因素:1.范围的改变2.数量的改变3.位置的改变对策建议中国人民大学商学院俞明轩18地价监测点的更新地块用途发生改变地块被合并或分割地块地质条件发生改变土地被低效利用地上建筑物灭失以上情况发生时，应该更新监测点。地价监测点更新的数量每年不得超过该城市地价监测点总数10%。中国人民大学商学院俞明轩19监测点地价监测点地价（设定条件下）是通过评估或修正后得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。基本类型商业地价居住地价工业地价综合地价为了反映城市地价的综合状况，建立综合地价指标，通过以上三种地价综合形成。根据不同的目的和需要也可以在三种基本类型的基础上增设其他类别。（办公）中国人民大学商学院俞明轩20五、对地价水平值的认识监测点地价（设定条件下）是通过评估或修正后得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。基本类型商业地价居住地价工业地价综合地价为了反映城市地价的综合状况，建立综合地价指标，通过以上三种地价综合形成。根据不同的目的和需要也可以在三种基本类型的基础上增设其他类别。（办公）中国人民大学商学院俞明轩21地价水平值地价水平值是反映地价高低状况的指标，一般通过平均地价表示。地价水平值不是一般意义的地价，而是经过抽象处理的指标值。按照范围大小分为区段平均地价、级别平均地价和城市整体平均地价等指标。按照用途分为商业平均地价、居住平均地价、工业平均地价等；为了综合反映城镇地价水平，在不同用途的基础上设置城镇综合地价等指标。中国人民大学商学院俞明轩22地价水平值的计算区段地价水平值级别地价水平值城镇整体地价水平值城镇综合地价水平值中国人民大学商学院俞明轩23Pk=∑Pi/n∑Pk×Skni=1mk=1Skm∑k=1Pt=区段地价水平值级别地价水平值中国人民大学商学院俞明轩24城镇整体地价水平值计算方法同级别地价水平值计算方法。城镇综合地价水平值采用各用途地价水平值按各用途土地面积加权平均计算。中国人民大学商学院俞明轩25商业居住工业综合地价水平值地价300020001000面积101010２０００面积102070１４００中国人民大学商学院俞明轩26六、地价指标分析（一）地价水平状况分析（二）地价变化趋势分析（三）地价与土地供需协调状况分析（四）地价与房屋市场协调状况分析（五）地价与社会经济协调状况分析（六）地价综合状况分析中国人民大学商学院俞明轩27青岛2001-2005地价增长率变化图0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20012002200320042005商业居住工业综合中国人民大学商学院俞明轩28（三）地价的增长率远远低于城市房地产投资增长率2001年地价增长率为5.9%，城市房地产开发投资增长37%；2002年地价增长率为7.3%，城市房地产开发投资增长12.3%；2003年地价增长率为7.3%，城市房地产开发投资增长23.3%；2004年地价增长率为12%，城市房地产开发投资增长21.2%。0%10%20%30%40%50%60%2001年2002年2003年2004年地价增长GDP增长固定资产投资增长房地产开发投资增长地价增长率与GDP增长率、固定资产投资增长率及房地产开发投资增长的比较中国人民大学商学院俞明轩29分析监测点地价水平涨落的原因分析交易点地价水平涨落的原因分析监测点地价水平与交易点地价水平差异的原因中国人民大学商学院俞明轩30土地价格与土地供给的关系地价与房价的关系成本与效用土地供给增加会导致地价下降吗土地供给减少会导致地价上升吗需求中国人民大学商学院俞明轩31土地价格与土地供给的关系潜在需求（需要）有效需求（有购买力、有购买意愿）自住、投资、投机健康需求、不健康需求鲶鱼效应中国人民大学商学院俞明轩32七、对地价动态监测工程的认识法定性公益性荣誉性中国人民大学商学院俞明轩33Thankyou！