深度解析：共有产权住房

深度解析：共有产权住房——一种更市场化的保障性住房手段2018年03月01日18:40新浪看点作者学者刘璐缩小字体放大字体收藏微博微信分享0文：刘璐================“股权”式的保障性住房。================一、共有产权住房给了低收入人群买房的希望2018年春节刚过，共有产权房就火了起来。近期，成都市政府工作报告中提出，2018年，成都将试点建设共有产权住宅，引发了广泛的关注。很多读者朋友的第一反应可能和现在火遍大江南北的“共享经济”联系了起来，但这二者其实不是一回事儿。早在前十几年，共有产权房就已经被提出并开始研究试点方案了。共有产权制度在我国住房市场中的应用，最早是在2006年9月经济适用房制度的改革中被提出来的。当时的提法是“运用现代产权法则、建立‘政府与受助个人按份共有产权的经济适用房制度’(简称共有产权制度)，实现住房保障制度创新的设想。”江苏省淮安市成了第一个“吃螃蟹”的。2007年8月，淮安即开始试点共有产权住房。可见，共有产权房从一开始就是被当作一种经济适用房提出来的。共有产权房全称为“共有产权经济适用房”，一般来讲按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。共有产权住房的主要操作方式是，地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭;配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。通俗地说，共有产权房就是“与政府合伙买房”。到了2014年的4月1日，在国家住房和城乡建设部在京召开的共有产权住房试点城市座谈会上就曾传出消息，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市，成为全国共有产权住房试点城市。当时四川省住建厅就已经在积极研究成都的试点方案，关于共有产权住房的管理和使用等相关事宜，已经纳入到《四川省城镇住房保障条例（草案）》之中。共有产权住房将和公共租赁住房共同构成四川省保障性住房，而经济适用房将被涵盖在共有产权住房内。共有产权住房有何意义呢？在北京、上海等特大城市，由于房价的绝对金额比较高，所以低收入群体的买房压力很大，因而推行共有产权住房是较为急迫的。动辄5万元/平米甚至更高的房价，让这些城市的低收入人群难圆一个有房梦。即使购买经济适用房，压力依然较大。因此，如果能只出一部分钱，就能获得整个房屋的使用权，那显然给了低收入人群以买房的希望。对像成都这样的西部城市而言，虽然房价的绝对金额比北京上海等城市低不少，但仍然存在低收入群体买房难的问题。成都试行共有产权住房可以看作是在居民住房保障上的重要和有益的尝试。================二、各城市的试点情况1，“淮安模式”江苏淮安无疑走在了全国共有产权试点的前列，早在2007年就开始推行共有产权住房。“淮安模式”的核心要点是突破了一般保障性住房的限制，直接把共有产权住房看成是“商品房”，个人产权部分的权利也和普通商品房一样。其和传统的经济适用房的区别在于：住房的个人产权部分按照传统经济适用房的价格出资，购房人不仅不会多出钱，而且享受商品房的保值、增值。产权比例按照“政府3成，个人7成”划定。申请条件为“家庭月收入900元以下，申请人具有市区城镇常住户口达5年以上、家庭人均住房建筑面积在16平方米以下，无房家庭优先购买”。获得全部产权的方式为“5年内购买的按原供应价格结算；5年以后8年以内购买的，按原供应价格加当年的利息结算；8年以后购买的按届时市场评估价格结算”。上市转让或政府回购的方式为“可将个人产权部分通过市场转让，按比例与政府分成收益。如果选择出售自己的7成产权，政府则与下一个持有人共享产权及收益。”2，“北京模式”2017年8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。申购要点一：名下无房。实现从严限购条件：此前卖过住宅的人是不能申购，申请时点距离婚年限不满三年的也不能申购。申购要点二：职住平衡。所在区优先，照顾“新北京人”，特别强调“新北京人”分配不少于30%，即：“各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。”共有产权住房卖与租：已购满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。满五年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。3，“上海模式”上海于2016年9月30日开始实施《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》。其中特别强调，购房人取得房地产权证满5年后交易住房统一执行房源项目市场基准价格。房源项目市场基准价格，由住房保障实施机构委托具有相应资质和良好社会信誉的房地产估价机构评估，参考届时房源项目相邻地段、相近品质商品住房价格等因素，拟订住房基准价格和浮动幅度，报请同级房管部门组织发展改革、财政、地税、规土等部门共同审核，并报住房保障领导小组批准后公布。================三、共有产权住房与常见保障性住房的比较为什么共有产权房一经提出，就引起了很大的关注呢？显然，相对于传统的保障性住房而言，共有产权房有着两个显著的优点。它降低了购房者的门槛，毕竟购房者只需要出一部分钱即可买房。对经济适用房和限价房等保障性住房制度也是一种规范，可以避免“开着宝马住经济适用房”的情况发生。共有产权带有鲜明的保障性质。和传统的经济适用房比，共有产权住房的房价更为市场化，政府通过占有一定的产权比例，既能保障低收入群体的权利，又能避免国有资产流失或者增加财政负担。共有产权的模式下，购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖、出租。而与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房。从制度设计上看，政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。申购价格上基本与市场价格同步，这本身就使投资获利的空间大为减少，也大大压缩了“套利”的空间。而相对于廉租房、公租房等而言，共有产权住房的产权属性，能够让居民的幸福感更强，更有家的归属感。因此，可以看出，共有产权住房相对经济适用房和廉租房等传统的低收入人群的住房保障方式，更为新颖，也更有现代企业制度的“股权”特色，相当于是低收入群体和政府合股买房，但是低收入人群享有完全的使用权。================四、共有产权房面临的难点就共有产权住房的推行来看，难点可能主要有四个。其一，在城市地价越来越贵的情况之下，如何保证足够的土地来建设共有产权住房。特别是在地铁等交通便捷和周边学校，公园等配套资源较好的地方提供共有产权住房的用地，难度是比较大的。就“淮安模式”来看，政府在出让土地之初，就在土地价格上做出一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常，一个楼盘预留5%－10%的共有产权房。这种操作模式可能是最简单的，但是依然有很多问题。比如，影响对土地的估值问题。商品房和保障房的估值体系差异很大，合在一起在土地出让时会影响拿地企业的判断。此外，这种混合项目在交房以后，商品房业主和共有产权房业主之间也可能会产生一些矛盾。“北京模式”中强调“共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。”同时，共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式。其二，对于房屋的增值问题，如何在共有产权住房未来的交易上有所体现和保障，这也是一个技术上的难点。特别地，在个人产权部份和政府产权部分之间的转化，稍有不慎即可能产生国有资产流失的问题。这其中一个最为关键的技术问题，就是对于共有产权房的房价评估问题。设想这种场景：1），共有产权住房购买者在回购政府产权的时候，只要压低市场评估价，即可获得巨大的经济利益。2），政府收购个人产权时，如果让评估价虚高，也会导致可能的利益输送的问题。显然，作为一种公益和福利保障性质的产品，必须从申请开始就严格监管，一直到最后的退出环节，整个流程都需要公开公正透明，在机制设计上就减小甚至消除投机套利的空间，避免出现“开宝马住经适房”和“经适房抽签六连号”等问题。前面提到的“上海模式”中，强调“房源项目市场基准价格”就是一种很好的参考。此外，作为一种完善的机制，也不得不考虑房价下跌的问题。如果共有产权房的市场价格跌了怎么办？这个亏损当然也需要按“股份”比例在个人和政府之间分摊，但是在实际中如何操作也是个问题。第三，产权的划分比例问题也是一个难点。根据试点情况，政府与购房者产权比例是共有产权住房的焦点所在。这实际上是一个准入门槛问题，弄不好就会“高不成低不就的情况”的情况。显然，个人占比小了，让财政负担很大；而个人占比高了，又让低收入群体的负担很大，达不到“保障”的目的。从试点区域的实际操作来看，个人出资比例普遍在50%以上。根据“淮安”模式，根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例，从5:5、6:4到7:3，困难家庭出资额最低不少于50%。事实上，在2007年10月淮安市推出的首批300套共有产权房就曾遭遇到“遇冷”的情况。笔者认为，由于我国城市间的房地产市场分化很大，共有产权房的这个“股权”比例也要避免“一刀切”。在有条件的地区，允许个人占比小于50%也是可以的。具体的优化比例，还需要通过仔细的调研和计算才能得出。当然，无论如何，共有产权住房对于个人购房者而言依然需要支付一笔钱，这个门槛是比廉租房等高很多的。在“上海模式”中，上海市房管局就提醒，市民在申请共有产权房时，应当充分估量家庭的经济承受能力、贷款申请资格、原住房置换等实际条件，做到量力而行。暂时无力购买共有产权保障房的，可选择廉租住房或公共租赁住房等其他住房保障渠道解决住房困难问题。第四，政府占比的退出问题。假设我们把共有产权房看成是一个由个人和政府组成的“股份制企业”，那么政府的占比相当于是政府支持个人创业（此处指买房）的“天使投资”，设立合适的退出机制也是恰当而且必要的，毕竟这部分钱也来自于其他纳税人。根据“淮安模式”，5年内以原价购买，5年至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益，因家庭困难不能购回的，可以像原来的经适房一样继续使用。其他地方的退出机制基本上大同小异。笔者认为，共有产权房和其他保障性住房最大的区别，就在于购房者实际上对房屋拥有类似于商品房一样的完全的“处置权”，比如抵押、交易、出租等等，当然，这是在个人占比的权限范围之内。因此，个人如何处置共有产权房其实不是根本问题，只要把握两点即可：1），国有产权部分原则上说只能增值不能贬值，比如把房子卖了或者租出去，收益按比例和政府分配即可。2），个人产权的转让只能是特定对象。这是由共有产权住房的“保障”性质决定的，转卖或出租都应该是对特定符合要求的对象。笔者认为，共有产权房退出的最大问题是行政成本问题。比如，为了收一些租金，还要专门配置行政办事人员，这可能效率太低了。因此，如何设计一套能够高效率的监管和退出的机制，对于共有产权房的成功推行是非常重要的，这才是真正的难点。================五、共有产权住房对楼市的影响共有产权住房引发社会广泛关注的一个重要原因，在于人们觉得其会是一个降房价的利器。从“‘共有产权住房’来了，刚需笑了，炒房者哭了？”这样的标题就可见一斑。然而笔者并不这样认为。由于共有产权住房具有鲜明的低收入群体的保障性质，因而和主流的商品房市场是有所区别的。其数量不会有商品房那么多，对商品房的房价也几乎没有影响。总的来说，这是和商品房市场独立的另外一类产品形态。此外，刚需和低收入群体也不能划等号——在一线城市年薪几十万也可能是刚需（只要还没有买房）。显然如果要全面铺开大规模建设共有产权住房，那么财政的压力会太大。目前试点城市的共有产权房的供应套数都还不多，只能说是对低收入人群买房的保障，但还难以达到能够影响当地房价的规模上来。换句话说，抛开财政压力不谈，如果真的大规模铺开建设共有产权住房，那不是政府成为了楼市最大的接盘侠（