涉案房地产估价报告书

房地产估价报告内正翔估（2017）字第ZF-005号估价项目名称：内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司位于阿拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都住宅小区A区A座综合楼11层2号、3号、4号、5号公寓房地产市场价值评估估价委托方：阿拉善左旗人民法院房地产估价机构：内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司注册房地产估价师：郑美云（注册号：1519970007）燕美荣（注册号：1520140033）估价作业期：2017年01月06日至2017年01月17日地址：阿拉善左旗巴彦浩特镇警苑小区底商电话：[phone]邮编：750030房地产估价报告书内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司共18页第2页目录一、致委托估价方函……………………………………………………第04页二、注册房地产估价师声明……………………………………………第05页三、估价的假设和限制条件……………………………………………第07页四、房地产估价结果报告………………………………………………第10页（一）估价委托方…………………………………………………第10页（二）估价机构……………………………………………………第10页（三）估价对象……………………………………………………第10页（四）估价目的……………………………………………………第13页（五）价值时点……………………………………………………第13页（六）价值定义……………………………………………………第13页（七）估价依据……………………………………………………第13页（八）估价原则……………………………………………………第14页（九）估价方法……………………………………………………第15页（十）估价结果……………………………………………………第17页（十一）估价人员……………………………………………………第18页（十二）估价作业日期………………………………………………第18页（十三）估价报告应用的有效期……………………………………第18页六、附件………………………………………………………………第19页（一）阿拉善左旗人民法院评估委托书复印件；（二）估价对象现状照片（三）估价对象现场踏勘表（四）估价对象房产证复印件房地产估价报告书内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司共18页第3页（五）估价机构营业执照复印件；（六）估价机构资质证书复印件；（七）估价人员资质证书复印件；房地产估价报告书内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司共18页第4页致委托估价方函致：阿拉善左旗人民法院受贵院的委托，本公司遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，对内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都住宅小区A区A座综合楼11层2号、3号、4号、5号公寓（未见到相关产权手续，我们以法院出具的委托书上建筑面积为准）进行市场价值评估，估价目的：为阿拉善左旗人民法院办理案件确定涉案房地产价值提供参考而评估房地产市场价值，价值时点：2017年01月06日。本评估公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定进入市场无障碍的条件下、于价值时点在完好状态并符合假设和限制条件下的市场价值为582112元，(大写)：人民币：伍拾捌万贰仟壹佰壹拾贰元整。具体结果如下：欲了解该估价项目的全面情况，应认真阅读本房地产估价报告书全文，因委托人或相关人员使用本报告的片段或部分内容而引起的不良后果，估价公司和估价人员不承担相应的责任，当事人或其他利害关系人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起十日内通过阿拉善左旗人民法院向我公司书面提出。特发此函！内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司法定代表人（签章）：2017年01月17日序号房屋编号权利人结构建成年代所在楼层用途面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估现值（元）12号公寓内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司框架2014年11/11公寓37.03393014552823号公寓框架2014年11/11公寓37.03393014552834号公寓框架2014年11/11公寓37.03393014552845号公寓框架2014年11/11公寓37.033930145528小计148.12582112房地产估价报告书内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司共18页第5页注册房地产估价师声明我们郑重声明：⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。⑶我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。⑸估价人员于2017年01月06日（实地查勘日期）已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室外状况进行了实地查看并进行记录（我们在被执行人、法院人员陪同进入室内进行查看），但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。⑺本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托方提供，委托方应对资料的真实、可靠性负责。⑻本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。⑼本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。⑽当事人或其他利害关系人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起十日内通过阿房地产估价报告书内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司共18页第6页拉善左旗人民法院向我公司书面提出。⑾参加本次估价的注册房地产估价师签章：姓名执业资格注册号签章王勇中国注册房地产估价师1519970007燕美荣中国注册房地产估价师1520140033房地产估价报告书内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司共18页第7页估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提㈠估价对象合法取得各类房屋建设手续，在公开市场上可以自由转让。㈡市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。㈢本次评估以估价对象合法取得、使用和可按现状持续使用为前提。㈣本次估价基于以下概念所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对待估房地产的客观合理价格进行估算的活动。所称公允价格（客观合理价格），是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排它性。本报告所称“公开市场价值”是指估价对象在保持现有用途并取得房屋所有权证后，在外部经济环境保持稳定的前提下，为本报告所确定的评估目的而提出的公允评估意见（即公允价格）。该评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表估价对象在涉及产权变动时的实际交易价格。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。二、未经调查确认或无法调查确认的资料㈠本报告出具的价格为房屋的价格。如至价值时点止，产权人未有任何有关估价对象的应房地产估价报告书内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司共18页第8页缴未缴税费。㈡本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。㈢除非另有说明，本次房地产司法鉴定估价假定估价对象房地产不存在任何产权纠纷等限制条件。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理㈠估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的价值时点的公允价格，仅作为委托方进行房地产司法鉴定的参考依据，不得用于其他目的和用途。若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。㈡估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、市场供应关系变化、市场结构转变以及其它不可抗力等因素对房地产价值的影响，也未考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。㈢本次评估未考虑强制处分，要求在短期内变现的特殊情况。估价结果未考虑未来处置风险。㈣任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家的有关法律、法规。㈤本次估价所依据的权属资料及数据、有关文件、说明均由委托方提供，委托方应对其所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。由于委托方提供情况和资料不实造成的失误，我公司不承担任何责任，特此声明。㈥委托方提供的资料中记载建筑物建成年代及估价师现场勘查时通过询问了解到估价对象建成年代为2014年，若与实际建成年代差异3年以上，报告结果应进行调整。㈦委托方未提供房屋所有权证复印件，楼层及面积、抵押情况、查封情况等信息均依据现场勘查及委托方提供的资料确定。房地产估价报告书内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司共18页第9页㈧我们在被执行人、法院陪同下进入室内进行勘察，本次室内装修状况按中等装修考虑。四、本报告使用的限制条件㈠估价目的、价值时点不变。㈡未经估价方和委托方书面同意,本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。㈢本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签章、签字后方可使用。㈣按有关规定本估价报告应用有效期自估价报告出具之日起半年内有效。内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司2017年01月17日房地产估价报告书内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司共18页第10页房地产估价结果报告一、估价委托方估价委托人：阿拉善左旗人民法院联系人：杨峰联系电话：[phone]二、估价机构估价机构：内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司资质等级：贰级证书编号：内建房估证字[2003]第028号法定代表人：乌云斯琴地址：阿拉善左旗巴彦浩特镇警苑小区底商电话：[phone]三、估价对象本次对象为坐落于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都住宅小区A区A座综合楼11层2号、3号、4号、5号房产。1、估价对象权属状况1.1根据委托方提供的资料，估价对象房屋状况如下：房屋所有权证号未办理房屋所有权人内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司房屋坐落阿拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都住宅小区A区A座综合楼11层2号、3号、4号、5号公寓楼层所在建筑物总楼层11层，估价对象位于第11层建筑面积148.12建筑结构框架房地产估价报告书内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司共18页第11页规划用途公寓建成年代2014年1.2他项权利状况根据委托方提供的资料，在价值时点2017年01月06日，估价对象房地产已经查封。2、房地产实物状况2.1估价对象概况估价对象为坐落于阿拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都住宅小区A区A座综合楼11层2号、3号、4号、5号，建筑总面积为148.12平方米，用途为公寓。2.2所在建筑物状况估价对象建筑物为一幢11层框架结构的综合楼，于2014年建成，坐东朝西，其外墙面大理石干挂，公共通道地面铺80×8